住宅ローン借入可能額とは（全体像）
家を買うとき、「いくらまで借りられるか」は金融機関の審査で決まる。その審査で使われるのが返済負担率（返済比率）。
返済負担率 ＝ 年間返済額 ÷ 年収
年収に対して、1年間の返済がどれくらいの割合になるかを見る。目安は年収の25〜35%で、ここを超えると借りにくくなる。年収が高い人ほど、高めの負担率まで認められる傾向がある。
ポイントは、ここでいう「年間返済額」には、住宅ローンだけでなく、ほかの借入（自動車ローンやカードローンなど）の返済も含めて考えること。
詳しく：返済負担率から逆算する
ここが記事の心臓部。借入可能額は、次の順で考える。
借入可能額の考え方
| 手順 | 内容 |
|---|---|
| ① | 返済負担率の上限を決める（目安25〜35%） |
| ② | 年収 × 負担率 ＝ 年間返済額の上限を出す |
| ③ | 年間返済額の上限・金利・返済期間から、借りられる元金を逆算する |
たとえば、年収500万円で負担率を30%とすると、年間返済額の上限は次のようになる。
500万円 × 30％ ＝ 年間150万円まで
この150万円の中に、住宅ローン以外の借入の返済も入る。だから、すでに自動車ローンを返している人は、そのぶん住宅ローンに回せる額が減る。
返済負担率の目安
| 年収に対する年間返済額 | 審査の目安 |
|---|---|
| 25〜35%以内 | 借りやすい範囲 |
| 35%を大きく超える | 借りにくくなる |
わかりやすく言い換えると
要するに、借入可能額は「年収の何割まで返済にあてられるか」で決まる。
つまり、まず「年収 × 負担率」で1年に返せる上限を出し、そこから借りられる金額を逆算する。
①返済負担率 … 年間返済額 ÷ 年収（目安25〜35%）
②年間返済額の上限 … 年収 × 負担率
③ほかの借入も込み … 自動車ローンなどの返済も合算する
試験のツボ
🔴 一番出る：返済負担率の式
①返済負担率 ＝ 年間返済額 ÷ 年収
②目安は年収の25〜35%
🔴 次に出る：年間返済額の上限
①年収 × 負担率 ＝ 年間返済額の上限
②例：年収500万円×30%＝年間150万円
🟡 押さえると安定：ほかの借入も合算
①自動車ローンなどの返済も年間返済額に含める
よくある間違い
①「返済負担率は年間返済額を借入額で割って出す」→ ✗ 返済負担率は、年間返済額を年収で割って出す。
②「住宅ローンの返済だけで負担率を計算する」→ ✗ 自動車ローンなど、ほかの借入の返済も合算して計算する。
③「年収の50%でも問題なく借りられる」→ ✗ 目安は25〜35%。これを大きく超えると借りにくくなる。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（返済負担率の式）
返済負担率に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 返済負担率は、年間返済額を借入総額で割って求めるものとされている
- 返済負担率は、毎月の返済額を毎月の手取りで割って必ず求めるものとされている
- 返済負担率は、年間返済額を年収で割って求め、目安は年収の25〜35%である
- 返済負担率は、年収を年間返済額で割って求めるものと決められているものとされている
解答は 3 だよ。
返済負担率は、年間返済額 ÷ 年収で求める。目安は年収の25〜35%で、ここを大きく超えると借りにくくなるよ。
選択肢1の「借入総額で割る」、選択肢2の「手取りで割る」、選択肢4の「年収を年間返済額で割る（逆）」はどれも誤りだよ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 借入総額ではなく年収で割る |
| 2 | ✗ | 年間返済額÷年収で計算する |
| 3 | ✓ | 年間返済額÷年収・目安25〜35%で正しい |
| 4 | ✗ | 割る向きが逆である |
オリジナル問題2（年間返済額の上限）
年収500万円・返済負担率30%のときの年間返済額の上限として、正しいものはどれか。
- 年収500万円に負担率30%を掛けた、年間150万円が返済にあてられる額の上限になる
- 年収500万円から負担率30%を引いた、年間350万円が返済額の上限になるとされる
- 年収500万円に負担率30%を足した、年間530万円が返済額の上限になるとされている
- 年収500万円を負担率30%で割った、約1,667万円が返済額の上限になるものとされる
解答は 1 だっ。
年間返済額の上限は「年収 × 負担率」で出すよっ。年収500万円×30%＝年間150万円までが上限だっ。この150万円の中に、ほかの借入の返済も入るんだっ。
選択肢2の「引く」、選択肢3の「足す」、選択肢4の「割る」は計算のしかたが誤りだよっ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 年収×負担率＝150万円で正しい |
| 2 | ✗ | 引き算ではない |
| 3 | ✗ | 足し算ではない |
| 4 | ✗ | 割り算ではない |
オリジナル問題3（ほかの借入の扱い）
返済負担率を計算するときのほかの借入の扱いについて、正しいものはどれか。
- 住宅ローン以外の借入があっても、返済負担率にはいっさい影響しないものとされている
- 自動車ローンなど、ほかの借入の返済も年間返済額に含めて返済負担率を計算する
- ほかの借入の返済は、住宅ローンの返済額から差し引いて計算するものとされている
- ほかの借入があるほど借入可能額は増えるしくみになっているものとされている
解答は 2 である。
返済負担率を計算するときは、住宅ローンだけでなく、自動車ローンなどほかの借入の返済も年間返済額に含めて計算する。だから、ほかの借入が多いほど住宅ローンに回せる額は減る。
選択肢1の「影響しない」、選択肢3の「差し引く」、選択肢4の「借入が多いほど増える」は、いずれも誤りである。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | ほかの借入も影響する |
| 2 | ✓ | ほかの借入の返済も合算して計算で正しい |
| 3 | ✗ | 差し引くのではなく合算する |
| 4 | ✗ | ほかの借入が多いほど借りられる額は減る |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 返済負担率 ＝ 年間返済額 ÷ 年収。目安は年収の25〜35%。
- 🔴 年収 × 負担率 ＝ 年間返済額の上限。例：年収500万円×30%＝年間150万円。
- 🟡 ほかの借入の返済も合算。自動車ローンなどがあると住宅ローンに回せる額は減る。
次に学ぶ
- 住宅ローン返済方式 ── 元利均等と元金均等の違い。毎月の返済額がどう決まるかの土台。
- 住宅ローン金利タイプ ── 変動・全期間固定・固定期間選択の3タイプ。返済額に直結する。
- フラット35 ── 全期間固定金利の代表。借り方とあわせて押さえると得。
執筆: SikakuQuest編集部