住宅ローン返済方式とは（全体像）
住宅ローンの返済方式は、毎月の返済をどう組み立てるかのしくみで、大きく2つに分かれる。
- 元利均等返済 … 毎月の返済額（元金＋利息）が完済まで一定。
- 元金均等返済 … 毎月返す元金部分が一定。
ここで一番大事なのが、総返済額は元金均等返済のほうが少ないという点。つまり、元利均等返済は当初に利息ばかり払う形なので、トータルでは多くなる。
そしてもう一つ、まとまった資金で元金を前倒しで返す繰上返済には2タイプある——これも頻出ポイント。
詳しく：この表だけ覚えれば戦える
ここが記事の心臓部。返済方式の中身は、次の表に全部つまっている。
元利均等返済と元金均等返済のちがい
| 元利均等返済 | 元金均等返済 | |
|---|---|---|
| 何が一定か | 毎月の返済額（元金＋利息） | 毎月の元金部分 |
| 当初の返済負担 | 小さめ | 大きい |
| 返済額の推移 | ずっと一定 | だんだん減っていく |
| 総返済額 | 多い | 少ない |
ポイントは、「何が一定か」が逆だということ。元利均等は「返済額」が一定、元金均等は「元金」が一定。そして総返済額は元金均等返済のほうが少ない。
繰上返済は、これとは別の話。返済の途中で余裕資金を使って元金を前倒しで返す方法で、2タイプある。
繰上返済の2タイプ
| タイプ | やること | ねらい |
|---|---|---|
| 期間短縮型 | 返済期間を短くする | 利息の軽減効果が大きい |
| 返済額軽減型 | 毎月の返済額を減らす | 毎月の家計にゆとり |
同じ金額を繰上返済するなら、期間短縮型のほうが利息の軽減効果は大きい。繰上返済は元利均等・元金均等のどちらを選んでいても使える。
わかりやすく言い換えると
要するに、むずかしく考えず、こう覚えるとラク。
元利均等返済は「毎月の支払いが一定の安心タイプ」。家計の見通しは立てやすいけど、トータルは多め。
元金均等返済は「最初がきついけど総額は安いタイプ」。だんだん払う額が減っていく。
試験のツボ
🔴 一番出る：何が一定か（元利 vs 元金）
①元利均等返済 ＝ 毎月の返済額が一定
②元金均等返済 ＝ 毎月の元金部分が一定
🔴 次に出る：総返済額はどちらが少ないか
①総返済額は元金均等返済のほうが少ない
②当初の返済負担は元金均等返済のほうが大きい
🟡 押さえると安定：繰上返済の2タイプ
①期間短縮型 ＝ 期間を短くする（利息の軽減効果が大きい）
②返済額軽減型 ＝ 毎月の返済額を減らす
よくある間違い
①「元利均等返済は毎月の元金部分が一定」→ ✗ 元金部分が一定なのは元金均等返済。元利均等は「返済額」が一定。
②「元金均等返済は総返済額が多くなる」→ ✗ 逆。総返済額は元金均等返済のほうが少ない。多いのは元利均等。
③「繰上返済は返済期間を延ばす方法」→ ✗ 繰上返済は元金を前倒しで返す方法。期間短縮型と返済額軽減型がある。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（元利均等返済）
元利均等返済に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 元利均等返済は、毎月返済する元金の部分が完済までずっと一定になる返済方式である
- 元利均等返済は、毎月の返済額が完済までずっと一定になる返済方式である
- 元利均等返済は、毎月の返済額が年々少しずつ増えていく返済方式である
- 元利均等返済は、返済の途中で元金が少しずつ増えていく返済方式である
解答は 2 だよ。
つまり元利均等返済は、毎月の返済額（元金＋利息）が完済までずっと同じになる方式なんだ。元金部分が一定なのは元金均等返済のほうだよ。「元利均等＝返済額が一定」と押さえてね。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 元金部分が一定になるのは元金均等返済 |
| 2 | ✓ | 毎月の返済額が完済まで一定で正しい |
| 3 | ✗ | 返済額が年々増えていく方式ではない |
| 4 | ✗ | 返済の途中で元金が増えることはない |
オリジナル問題2（総返済額のちがい）
他の条件が同じ場合の総返済額に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 元金均等返済の総返済額は、元利均等返済より多くなるのが一般的である
- 元利均等返済も元金均等返済も、総返済額は完全に同じ金額になる
- 元金均等返済の総返済額は、元利均等返済より少なくなるのが一般的である
- 総返済額は返済方式とは無関係で、借入額だけで決まり方式では変わらない
解答は 3 だっ。
要するに、総返済額は元金均等返済のほうが少なくなるっ。元利均等返済は最初に利息を多く払う形だから、トータルでは多くなるんだっ。そのかわり当初の返済負担は元金均等返済のほうが大きいから、そこも覚えておけっ！
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 多くなるのは元利均等返済のほう |
| 2 | ✗ | 方式によって総返済額は変わる |
| 3 | ✓ | 総返済額は元金均等返済のほうが少ない |
| 4 | ✗ | 返済方式によって総返済額は変わる |
オリジナル問題3（繰上返済）
繰上返済に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 繰上返済には、返済期間を短くする期間短縮型と返済額を減らす返済額軽減型がある
- 繰上返済は、返済期間をさらに長く延ばすことだけを目的として行う返済方法である
- 繰上返済をしても、支払う利息の軽減効果はまったく生じないものとされている
- 繰上返済は、元金均等返済を選んだ場合に限って利用できる返済方法である
解答は 1 である。
繰上返済には、返済期間を短くする期間短縮型と、毎月の返済額を減らす返済額軽減型がある。要するに前倒しで元金を返す方法で、いずれも利息を軽くできる。元利均等・元金均等のどちらを選んでいても利用できる。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 期間短縮型と返済額軽減型があるで正しい |
| 2 | ✗ | 期間を延ばす方法ではなく前倒しで返す方法 |
| 3 | ✗ | 繰上返済には利息の軽減効果がある |
| 4 | ✗ | 返済方式を問わず利用できる |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 元利均等返済 ＝ 毎月の返済額が一定。計画は立てやすいが、総返済額は多め。
- 🔴 元金均等返済 ＝ 毎月の元金部分が一定。当初負担は大きいが、総返済額は少なめ。
- 🟡 繰上返済 ＝ 期間短縮型（利息の軽減効果が大きい）と返済額軽減型の2タイプ。どちらの返済方式でも使える。
次に学ぶ
- 住宅ローン金利タイプ ── 返し方とあわせて選ぶ金利の選択。「返済方式」とセットで押さえると住宅ローンが立体的に整理できる。
- キャッシュフロー表 ── 返済方式の違いが年度別の家計に与える影響をつかむ。
- ライフプランニング ── 住宅資金の返済計画を家計設計に位置づける視点。
執筆: SikakuQuest編集部