住宅ローン金利タイプとは（全体像）
住宅ローンの金利タイプは、借りたあとに金利がどう変わるかを決めるもの。大きく3つに分かれる。
- 変動金利型 … 市場金利に応じて金利が動くタイプ。
- 全期間固定金利型 … 借入時の金利が完済まで変わらないタイプ。
- 固定期間選択型 … 最初の一定期間だけ金利を固定するタイプ。
押さえる軸はシンプルで、「金利が動くか・動かないか」。つまり、変動は動く、全期間固定は動かない、固定期間選択はその中間（最初だけ固定）、という対比で見ると混ざらない。
詳しく：この表だけ覚えれば戦える
ここが記事の心臓部。3タイプの中身は、次の表に全部つまっている。
住宅ローン金利タイプ 3つの違い
| タイプ | 金利の動き | 代表・特徴 |
|---|---|---|
| 変動金利型 | 半年ごとに見直し | 金利が上がれば返済額も増えうる（上昇リスクは借り手） |
| 全期間固定金利型 | 完済まで一定 | 代表はフラット35（住宅金融支援機構）・返済額が変わらず計画しやすい |
| 固定期間選択型 | 一定期間だけ固定 | 3年・5年・10年など。期間終了後に金利タイプを選び直す |
変動金利型には、返済額が急に跳ね上がらないための2つの歯止めがある。
変動金利型の2つの歯止め
| ルール | 内容 |
|---|---|
| 5年ルール | 金利は半年ごとに動くが、返済額の見直しは5年ごと |
| 125%ルール | 見直し時も、新返済額は従前の1.25倍まで |
このため変動金利型は、金利が動いても毎月の返済額がいきなり大きく変わらない。なお商品によってこの扱いがないものもあるため、条件は商品ごとに確認するとよい。
わかりやすく言い換えると
要するに、むずかしく考えず、こう覚えるとラク。
変動 ＝ 動く、全期間固定 ＝ 最後まで動かない、固定期間選択 ＝ 最初だけ固定して後で選び直す。
フラット35は「全期間固定の代表」とセットで覚えると、ひっかけ問題に強くなる。
試験のツボ
🔴 一番出る：3タイプの対比
①変動金利型 ＝ 半年ごとに見直し
②全期間固定金利型 ＝ 完済まで一定（代表はフラット35）
③固定期間選択型 ＝ 一定期間だけ固定
🔴 次に出る：フラット35＝全期間固定金利型の代表
「フラット35は変動金利型」というひっかけが定番。フラット35は全期間固定。
🟡 押さえると安定：変動金利型の5年ルール・125%ルール
①金利は半年ごとに動く
②返済額の見直しは5年ごと（5年ルール）
③見直し時も従前の1.25倍まで（125%ルール）
よくある間違い
①「変動金利型は完済まで金利が変わらない」→ ✗ 完済まで変わらないのは全期間固定金利型。変動は半年ごとに見直される。
②「フラット35は変動金利型の代表」→ ✗ フラット35は全期間固定金利型の代表（住宅金融支援機構）。
③「住宅ローンの金利タイプは1種類だけ」→ ✗ 変動・全期間固定・固定期間選択の3つがある。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（変動金利論点）
変動金利型に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 変動金利型は借入時の金利が完済まで変わらないタイプとされている
- 変動金利型は金利が市場に応じて半年ごとに見直されるタイプとされている
- 変動金利型は金利が一度でも上がると二度と下がることのないタイプとされる
- 変動金利型は金利が10年ごとにだけ見直され途中では一切動かないとされる
解答は 2 だよ。
つまり、変動金利型は市場金利に応じて半年ごとに見直されるタイプ。完済まで変わらないのでも、10年ごとでも、一度上がると二度と下がらないのでもないよ。「半年ごと見直し」と押さえてね。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 完済まで変わらないのは全期間固定金利型である |
| 2 | ✓ | 市場に応じて半年ごとに見直されるで正しい |
| 3 | ✗ | 金利が下がることもある |
| 4 | ✗ | 10年ごとではなく半年ごとに見直される |
オリジナル問題2（全期間固定・フラット35論点）
全期間固定金利型とフラット35に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 全期間固定金利型は金利が半年ごとに見直されるタイプとされている
- 全期間固定金利型は一定期間だけ金利を固定し後で選び直すタイプとされる
- フラット35は住宅金融支援機構の全期間固定金利型の代表とされている
- フラット35は金利が毎年必ず引き下げられる変動金利型の代表とされる
解答は 3 だっ。
要するに、フラット35は住宅金融支援機構の全期間固定金利型の代表だっ。借入時の金利が完済まで変わらないっ。半年ごと見直しでも、一定期間だけ固定でも、変動金利型でもないっ。「フラット35＝全期間固定」を押さえておけっ！
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 半年ごと見直しは変動金利型である |
| 2 | ✗ | 一定期間だけ固定するのは固定期間選択型である |
| 3 | ✓ | フラット35は全期間固定金利型の代表で正しい |
| 4 | ✗ | フラット35は変動ではなく全期間固定である |
オリジナル問題3（変動の歯止め・タイプ整理論点）
住宅ローンの金利タイプに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 変動金利型は返済額の見直しが5年ごとで従前の1.25倍までとされる
- 住宅ローンの金利タイプは変動金利型のただ1種類しかないものとされる
- 固定期間選択型は借入時の金利が完済まで一切変わらないタイプとされる
- 全期間固定金利型は金利が市場に応じて半年ごとに動くタイプとされている
解答は 1 である。
わかりやすく言い換えると、変動金利型は金利が半年ごとに動いても、返済額の見直しは5年ごと（5年ルール）・従前の1.25倍まで（125%ルール）という歯止めがある。金利タイプは3つあり1種類ではなく、完済まで変わらないのは全期間固定金利型である点も押さえる。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 返済額の見直しは5年ごと・従前の1.25倍までで正しい |
| 2 | ✗ | 金利タイプは3つあり1種類だけではない |
| 3 | ✗ | 完済まで変わらないのは全期間固定金利型である |
| 4 | ✗ | 半年ごとに動くのは変動金利型である |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 3タイプの対比 ＝ 変動金利型（半年ごと見直し）・全期間固定金利型（完済まで一定）・固定期間選択型（一定期間だけ固定）。どれを選ぶかで返済額の変わり方が決まる。
- 🔴 フラット35 ＝ 全期間固定金利型の代表（住宅金融支援機構）。「変動の代表」はひっかけ。
- 🟡 変動金利型の歯止め ＝ 返済額の見直しは5年ごと（5年ルール）・従前の1.25倍まで（125%ルール）。
次に学ぶ
- 住宅ローン返済方式 ── 金利の選び方とあわせて考える「返し方」。元利均等・元金均等の対比で押さえる。
- キャッシュフロー表 ── 金利タイプの違いが年度別の返済額に与える影響をつかむ。
- ライフプランニング ── 住宅資金の計画に金利選択を位置づける視点。
執筆: SikakuQuest編集部