フラット35とは（全体像）
フラット35は、住宅金融支援機構（公的な機関）と銀行などの民間金融機関が協力して提供する住宅ローン。一番のポイントは、借りてから完済するまで金利がずっと一定という「全期間固定金利型」であること。
変動金利型と並べると性格がはっきりする。
- 変動金利型 … 金利が市場に合わせて動く。下がれば得だが、上がると返済額が増える。
- フラット35（全期間固定） … 借りたときの金利が最後まで続く。先々の返済額が読めるので計画が立てやすい。
だから「これから金利が上がるか不安」という人に向いたローン、という位置づけで覚えるとよい。
詳しく：この表で特徴を押さえる
ここが記事の心臓部。フラット35の中身は、次の表にまとまっている。
フラット35のキホン
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 金利タイプ | 全期間固定（完済まで一定） |
| 借入期間 | 最長35年 |
| 金利が決まるとき | 申込時ではなく資金を受け取るとき（融資実行時） |
| 保証料・保証人 | どちらも不要（0円） |
| 繰上返済の手数料 | 0円 |
| 団体信用生命保険 | 任意（入らなくても借りられる） |
とくに試験で狙われるのが、金利が決まるタイミング。フラット35の金利は「申し込んだ日」ではなく、実際にお金を受け取る日（融資実行時）のものが適用される。申込時に金利を確定できると思い込むとひっかかる。
物件にも条件がある。住宅金融支援機構の技術基準を満たし、床面積が次の大きさ以上であることが必要。
床面積の要件
| 住宅の種類 | 必要な床面積 |
|---|---|
| 一戸建て・連続建てなど | 70㎡以上 |
| マンション（共同住宅） | 30㎡以上 |
さらに、自己資金をどれだけ入れるか（融資率）で金利が変わる。借入額が物件価格の9割以下なら金利は低め、9割超だと金利は高めになる。頭金を多く入れたほうが有利、というしくみ。
わかりやすく言い換えると
要するに、フラット35は「ずっと同じ金利の安心型ローン」。
覚えどころは「0が3つ」。
①保証料0円
②保証人0人（不要）
③繰上返済手数料0円
つまり金利は「申し込んだ日ではなく、お金を受け取る日」で決まる、とセットで押さえる。
試験のツボ
🔴 一番出る：金利タイプとタイミング
①金利は完済まで一定（全期間固定）
②適用金利は資金を受け取るとき（融資実行時）に決まる
🔴 次に出る：お金まわりの特徴
①保証料0円・保証人不要
②繰上返済の手数料0円
🟡 押さえると安定：物件の要件
①床面積は戸建て70㎡以上・マンション30㎡以上
②融資率9割以下と9割超で金利が変わる
よくある間違い
①「フラット35は変動金利型」→ ✗ 完済まで金利が変わらない全期間固定金利型。これが最大の特徴。
②「金利は申込時に決まる」→ ✗ 決まるのは資金を受け取るとき（融資実行時）の金利。
③「保証料や保証人が必要」→ ✗ 保証料も保証人も不要。繰上返済の手数料もかからない。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（金利タイプ）
フラット35の金利に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- フラット35は半年ごとに金利が見直される変動金利型のローンであるとされている
- フラット35は最初の一定期間だけ金利を固定し、その後に変動へ切り替わる方式とされる
- フラット35は借入から完済まで金利が変わらない全期間固定金利型のローンである
- フラット35は金利を毎月見直すため、返済額が月ごとに上下する方式とされている
解答は 3 だよ。
フラット35は、借りてから完済するまで金利が一定の全期間固定金利型。つまり、将来の返済額が読みやすく、金利上昇の不安がある人に向いている。
選択肢1・2・4のように「変動」「一定期間だけ固定」「毎月見直し」はどれも誤り。フラット35は最後まで金利が動かないのが特徴じゃ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 変動金利型ではなく全期間固定 |
| 2 | ✗ | 固定期間選択型の説明であり誤り |
| 3 | ✓ | 完済まで金利一定の全期間固定で正しい |
| 4 | ✗ | 毎月見直す方式ではない |
オリジナル問題2（金利が決まるタイミング）
フラット35で実際に適用される金利に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 適用される金利は、資金を受け取るとき（融資実行時）のものが用いられる
- 適用される金利は、ローンを申し込んだ日のものが用いられるとされている
- 適用される金利は、物件の売買契約を結んだ日のものが用いられるとされる
- 適用される金利は、毎年4月に一律で決め直される固定の値とされている
解答は 1 だっ。
フラット35の金利は、お金を実際に受け取る日（融資実行時）のものが使われるよっ。申し込んだ日の金利で確定するわけではないので、申込から実行までの間に金利が動けば、適用される金利も変わるんだっ。
選択肢2・3・4のように「申込日」「売買契約日」「毎年4月に一律」はどれも誤りだよっ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 融資実行時の金利が適用されて正しい |
| 2 | ✗ | 申込日の金利では確定しない |
| 3 | ✗ | 売買契約日は基準にならない |
| 4 | ✗ | 毎年4月一律という決め方ではない |
オリジナル問題3（特徴と要件）
フラット35の特徴に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- フラット35は契約のたびに保証料が必要となり、繰上返済のときにも手数料がかかるとされる
- フラット35は連帯保証人を必ず立てなければ借り入れができないとされている
- フラット35は団体信用生命保険への加入が借入の絶対条件として求められているとされる
- フラット35は保証料も保証人も不要で、繰上返済時の手数料もかからない仕組みである
解答は 4 である。
フラット35は、保証料0円・保証人不要・繰上返済の手数料0円が特徴で、借入期間は最長35年である。団体信用生命保険への加入は任意で、入らなくても借りられる。
選択肢1の「保証料・繰上返済手数料が必要」、選択肢2の「保証人が必須」、選択肢3の「団信が絶対条件」は、いずれも誤りである。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 保証料も繰上返済手数料も0円 |
| 2 | ✗ | 保証人は不要 |
| 3 | ✗ | 団信は任意で絶対条件ではない |
| 4 | ✓ | 保証料0・繰上手数料0・最長35年で正しい |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 全期間固定金利型 ＝ 完済まで金利が一定。代表的な固定金利ローン。
- 🔴 金利が決まるのは資金を受け取るとき（融資実行時）。申込時ではない。
- 🟡 保証料0・保証人不要・繰上返済手数料0。床面積は戸建て70㎡以上・マンション30㎡以上、融資率9割が金利の境目。
次に学ぶ
- 住宅ローン金利タイプ ── 変動・全期間固定・固定期間選択の3タイプ。フラット35が「全期間固定」のどこに位置するかが見える。
- 住宅ローン控除 ── 住宅ローンを組んだ人の税金が軽くなるしくみ。借り方とセットで押さえると得。
- 住宅ローン返済方式 ── 元利均等と元金均等の違い。毎月の返済額がどう決まるかの土台。
執筆: SikakuQuest編集部