住宅ローン控除とは（全体像）
住宅ローン控除（正式名は「住宅借入金等特別控除」）は、住宅ローンを使ってマイホームを取得したとき、毎年12月31日のローン残高に0.7%をかけた金額を、その年の所得税から直接差し引けるしくみ。原則13年間続く。
一番のポイントは、これが税額控除だということ。
- 所得控除（医療費控除など）… 税金を計算する前の段階で、所得から差し引く。
- 税額控除（住宅ローン控除）… 税金を計算した後の、所得税そのものから差し引く。
つまり、税額控除のほうが効き目が直接的。たとえば所得税率20%の人が10万円の所得控除を受けても減税は2万円だが、10万円の税額控除なら減税はそのまま10万円になる。
所得税から引ききれなかった分は、翌年度の住民税の一部からも引かれる（住民税側の上限は年9.75万円）。
詳しく：この表だけ覚えれば戦える
ここが記事の心臓部。住宅ローン控除の中身は、次の表につまっている。
住宅ローン控除の基本構造
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 種類 | 税額控除（所得控除ではない・所得税から直接引く） |
| 控除額 | 年末のローン残高（限度額が上限）× 0.7% |
| 控除期間 | 原則 13年間（中古は 10年） |
| 引ききれない分 | 翌年度の住民税からも控除（住民税の上限は年9.75万円） |
| 計算例 | 年末残高3,000万円（限度額内）→ 3,000万円×0.7%＝21万円を所得税から控除 |
控除の対象になるローン残高には、住宅の性能と入居年度で変わる上限（控除対象借入金限度額）がある。性能の高い住宅ほど上限が大きい。
住宅性能区分別の控除対象借入金限度額
| 住宅の性能 | 令和4〜5年入居 | 令和6〜7年入居 |
|---|---|---|
| 認定住宅（長期優良・低炭素） | 5,000万円 | 4,500万円 |
| ZEH水準 省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 |
| 省エネ基準 適合住宅 | 4,000万円 | 3,000万円 |
| その他 の住宅 | 3,000万円 | 新築は原則対象外 |
さらに子育て世帯（19歳未満の子がいる）・若者夫婦世帯（夫婦のどちらかが40歳未満）には、令和6〜7年入居で上乗せ特例があり、認定5,000万円・ZEH水準4,500万円・省エネ基準4,000万円が使える。
そして、住宅ローン控除を受けるには要件を満たす必要がある。
住宅ローン控除の主な要件
限度額・要件の細かい数字は改正で変わることがあるので、受験する年度の最新の内容で必ず確認しておくとよい。
わかりやすく言い換えると
要するに、こう整理するとラク。
住宅ローン控除は「買ったあとの税金から、ローン残高の0.7%を13年間まけてくれる」しくみ。所得から引くのではなく、税金そのものから引くのがミソ。
性能区分は「エコな家ほど、まけてくれる枠が大きい」と覚える。認定 > ZEH水準 > 省エネ基準 > その他、の順。
試験のツボ
🔴 一番出る：税額控除である／0.7%×13年
①住宅ローン控除＝税額控除（所得控除ではない・所得税から直接引く）
②控除額＝年末残高×0.7%、期間は原則13年（中古10年）
🔴 次に出る：限度額は性能区分と入居年度で変わる
①認定 > ZEH水準 > 省エネ基準 > その他、の順に枠が大きい
②令和4〜5年入居なら認定5,000万・ZEH4,500万・省エネ4,000万・その他3,000万
🟡 押さえると安定：主な要件
①所得制限＝合計所得2,000万円以下
②床面積＝原則50㎡以上（所得1,000万円以下なら40㎡以上の特例）
③取得後6か月以内に入居・初年度は確定申告
よくある間違い
①「住宅ローン控除は所得控除」→ ✗ 所得控除ではなく税額控除。所得税そのものから直接引く。
②「控除率1%・期間10年」→ ✗ 現行は0.7%・原則13年。1%×10年は前の制度。
③「所得制限は3,000万円」→ ✗ 現行は2,000万円以下。3,000万円は前の制度。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（控除のしくみ）
住宅ローン控除のしくみに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 住宅ローン控除は、課税所得を計算する前の段階で所得から差し引かれる所得控除である
- 住宅ローン控除は、年末のローン残高×0.7%が原則13年間、所得税から直接控除される
- 住宅ローン控除は、年末のローン残高×1%が原則10年間、課税所得から差し引かれる制度である
- 住宅ローン控除は、毎年支払った医療費の金額に応じて所得から差し引かれる控除である
解答は 2 だよ。
つまり、住宅ローン控除は年末のローン残高（限度額が上限）×0.7%が原則13年間、所得税から直接引かれる税額控除なんだ。たとえば残高3,000万円なら3,000万円×0.7%＝21万円が引かれるよ。引ききれない分は翌年度の住民税からも引かれるんだ。要するに、所得から引く所得控除（選択肢1・4）とは違うよ。1%×10年（選択肢3）は前の制度なんだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 所得控除ではなく、所得税から直接引く税額控除である |
| 2 | ✓ | 年末残高×0.7%が原則13年間、所得税から直接控除される |
| 3 | ✗ | 1%×10年は前の制度。現行は0.7%×13年 |
| 4 | ✗ | 医療費に応じて引かれるのは医療費控除の話である |
オリジナル問題2（控除対象借入金限度額）
住宅ローン控除の控除対象借入金限度額に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 控除対象借入金限度額は、住宅の床面積1㎡あたりの建築単価に比例して決まる金額である
- 控除対象借入金限度額は、契約者のその年の年収に応じて毎年自動的に計算し直される
- 控除対象借入金限度額は、住宅の性能や入居年度を問わず一律1,000万円と定められている
- 控除対象借入金限度額は、住宅の性能区分と入居年度に応じて変わり、性能が高いほど大きい
解答は 4 だっ。
要するに、限度額は住宅の性能区分（認定 > ZEH水準 > 省エネ基準 > その他）と入居年度で変わるんだっ！令和4〜5年入居なら認定5,000万・ZEH4,500万・省エネ4,000万・その他3,000万っ。令和6〜7年入居は子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ特例もあるよっ。床面積の単価でも、年収でも、一律1,000万円でもないんだっ！
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 床面積の建築単価で決まるしくみではない |
| 2 | ✗ | 年収に応じて毎年計算し直すしくみではない |
| 3 | ✗ | 一律ではなく、性能区分・入居年度で変わる |
| 4 | ✓ | 性能区分と入居年度で変わり、性能が高いほど大きい |
オリジナル問題3（適用要件）
住宅ローン控除の適用要件に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 所得制限は合計所得金額2,000万円以下で、床面積は原則として50㎡以上である
- 所得制限はなく、合計所得金額がいくらであっても誰でも控除を受けられる
- 所得制限は合計所得金額5,000万円以下で、床面積は原則として100㎡以上である
- 所得制限は合計所得金額3,000万円以下で、取得後3年以内に入居すればよい
解答は 1 である。
つまり、所得制限は合計所得金額2,000万円以下で、床面積は原則50㎡以上である（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上の特例も使える）。要するに、所得制限なし（選択肢2）や5,000万円・100㎡（選択肢3）ではない。3,000万円以下は前の制度で、居住は取得後6か月以内が正しい（選択肢4）。「所得2,000万・床50㎡・6か月以内」を押さえておこう。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 所得2,000万円以下・床面積原則50㎡以上で正しい |
| 2 | ✗ | 合計所得2,000万円以下の所得制限がある |
| 3 | ✗ | 5,000万円・100㎡以上という基準ではない |
| 4 | ✗ | 3,000万円は前の制度。居住は取得後6か月以内 |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 税額控除である ＝ 所得から引く所得控除ではなく、所得税そのものから直接引く。控除額は年末残高×0.7%、期間は原則13年（中古10年）。引ききれない分は翌年度の住民税からも引かれる。
- 🔴 限度額は性能区分と入居年度で変わる ＝ 認定 > ZEH水準 > 省エネ基準 > その他、の順。令和4〜5年入居は5,000／4,500／4,000／3,000万円。子育て・若者夫婦世帯には上乗せ特例。
- 🟡 主な要件 ＝ 合計所得2,000万円以下・床面積原則50㎡以上（所得1,000万円以下は40㎡特例）・取得後6か月以内入居・初年度は確定申告。
次に学ぶ
- ふるさと納税 ── 寄附金控除＋住民税控除で軽くする制度。住宅ローン控除は税額控除、という対比で押さえると混ざらない。
- 所得税の計算 ── 課税所得に税率をかけて税額を出す流れ。住宅ローン控除はその税額から直接引く、とつなぐと位置が見える。
- 青色申告特別控除 ── 所得を計算する段階の控除。税額から引く住宅ローン控除との違いを意識すると整理できる。
執筆: SikakuQuest編集部