不動産の価格とは（全体像）
不動産の価格は、同じ1つの土地でも、役所が目的別に何種類もの価格を決めているのが特徴。
なぜそうなるかというと、土地は高額で、取引の目安にも、相続税の計算にも、固定資産税の計算にも使うから。それぞれの目的に合わせて、別々の役所が別々の基準で価格を決める。その結果、1つの土地に4つの公的価格が並んで存在する。これを「一物四価」と呼ぶ。
押さえる4種類はこれ。
- 公示価格 … 土地取引の目安になる、いちばん基準になる価格。
- 都道府県基準地価 … 公示価格を補う価格（半年ずれた時点で地価の動きをみる）。
- 相続税路線価 … 相続税・贈与税の計算に使う価格。
- 固定資産税評価額 … 固定資産税などの計算に使う価格。
このほかに、不動産鑑定士が出す鑑定評価額や、実際に売買された実勢価格もあるが、これらは公的価格ではなく参考の価格。
詳しく：この表だけ覚えれば戦える
ここが記事の心臓部。4種類の中身は、次の表に全部つまっている。
4種類の公的価格の比較
| 価格 | 決める役所 | 評価の時点 | 発表時期 | 水準 |
|---|---|---|---|---|
| 公示価格 | 国土交通省 | 毎年1月1日 | 3月ごろ | 100（基準） |
| 都道府県基準地価 | 都道府県 | 毎年7月1日 | 9月ごろ | 100 |
| 相続税路線価 | 国税庁 | 毎年1月1日 | 7月ごろ | 80（公示の8割） |
| 固定資産税評価額 | 市町村（東京23区は都） | 1月1日（3年に1度） | — | 70（公示の7割） |
水準は「公示価格を100としたときの目安」。路線価は8割の80、固定資産税評価額は7割の70。基準地価は公示と同じ100。つまり、課税に使う2つ（路線価・固定資産税評価額）は、取引の目安である公示価格より少し低めに設定されている。
次に、それぞれの価格が何の計算に使われるか。ここも頻出。
どの価格が何に使われるか
| 価格 | 主な使いみち |
|---|---|
| 公示価格 | 土地取引のときの目安・公共事業の用地買収の基準 |
| 都道府県基準地価 | 公示価格を補う地価の目安 |
| 相続税路線価 | 相続税・贈与税の計算 |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の計算 |
そして、固定資産税評価額だけは毎年ではなく、3年に1度評価替えをする。決めた年（基準年度）の価格を、次の2年間は原則そのまま使う。直近の基準年度は令和6年度（2024年度）、次は令和9年度（2027年度）。
わかりやすく言い換えると
要するに、こうイメージするとラク。同じ土地に「4人の役所さんが、それぞれの財布の都合で値札をつけている」状態。
公示価格が満点の100点の値札なら、相続税路線価はその8割（80%）で80点、固定資産税評価額は7割（70%）で70点、という少し低めの関係になっている。
具体例で言うと、公示価格が1平方メートル20万円のとき、路線価は約16万円（20×0.8）、固定資産税評価額は約14万円（20×0.7）くらい、という感じ。
試験のツボ
🔴 一番出る：4種類と決める役所・水準
①公示価格 ＝ 国土交通省・水準100
②基準地価 ＝ 都道府県・水準100
③路線価 ＝ 国税庁・水準80（相続税・贈与税用）
④固定資産税評価額 ＝ 市町村・水準70（固定資産税ほか用）
🔴 次に出る：評価の時点と発表時期
①公示価格 ＝ 1月1日時点・3月ごろ発表
②基準地価 ＝ 7月1日時点・9月ごろ発表
③路線価 ＝ 1月1日時点・7月ごろ発表
🟡 押さえると安定：固定資産税評価額は3年に1度の評価替え（ほかの3つは毎年。これだけ別あつかい）
よくある間違い
①「不動産の価格は1種類だけ」→ ✗ 同じ土地に4種類が併存する（一物四価）。
②「路線価と固定資産税評価額は同じ水準」→ ✗ 路線価は80、固定資産税評価額は70で別。10ポイント差がある。
③「固定資産税評価額は毎年評価替え」→ ✗ 固定資産税評価額だけは3年に1度。ほかの3つが毎年。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（4種類の公的価格）
不動産の公的価格に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 不動産の公的価格は全国を通じて1種類だけが法定され、同じ役所が毎年それだけを決めている
- 不動産の公的価格は、公示価格・基準地価・路線価・固定資産税評価額の4種類が併存している
- 不動産の公的価格は固定資産税評価額だけが法定で、ほかはすべて参考値の扱いにすぎない
- 不動産の公的価格はどれも国土交通省が一括して決めていて、ほかの役所は一切関与しない
解答は 2 だよ。
わかりやすく言い換えると、同じ1つの土地でも、目的が違う4つの役所が別々に価格を決めているんだ。①公示価格＝国土交通省、②基準地価＝都道府県、③路線価＝国税庁、④固定資産税評価額＝市町村。だから1つの土地に4つの公的価格が並ぶ「一物四価」になるよ。1種類だけでも、固定資産税評価額だけでも、国土交通省が一括でもない。「4種類＝公示・基準地・路線価・固定資産税評価額」を押さえてね。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 4種類があり、決める役所もそれぞれ違う |
| 2 | ✓ | 4種類が併存する（一物四価）で正しい |
| 3 | ✗ | 4種類とも法定の公的価格で、固定資産税評価額だけではない |
| 4 | ✗ | 国土交通省は公示価格だけ。ほかは都道府県・国税庁・市町村 |
オリジナル問題2（水準比）
不動産の公的価格の水準に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 4種類の公的価格は、いずれも公示価格と同じ100の水準でそろえられているとされる
- 相続税路線価は公示価格の70％、固定資産税評価額は公示価格の80％が目安とされる
- 相続税路線価は公示価格の80％、固定資産税評価額は公示価格の70％が目安とされる
- 相続税路線価と固定資産税評価額は、いずれも公示価格の50％が目安とされている
解答は 3 だっ。
つまり、公示価格を100の基準にすると、相続税路線価はその8割の80、固定資産税評価額は7割の70が目安なんだっ。たとえば公示価格が1平方メートル20万円なら、路線価は約16万円（20×0.8）、固定資産税評価額は約14万円（20×0.7）くらいになるよっ。70と80が逆でも、全部100でも、両方50でもないっ。「公示100・路線価80・固定資産税70」をリズムで押さえろっ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 100は公示と基準地。路線価80・固定資産税70と差がある |
| 2 | ✗ | 路線価80・固定資産税70で、70と80が逆になっている |
| 3 | ✓ | 路線価80％・固定資産税評価額70％で正しい |
| 4 | ✗ | どちらも50％ではない。路線価80・固定資産税70 |
オリジナル問題3（固定資産税評価額の評価替え）
固定資産税評価額に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 固定資産税評価額は3年に1度評価替えされ、固定資産税などの計算に使われる
- 固定資産税評価額は毎年評価替えされ、相続税の計算にも使われるとされている
- 固定資産税評価額は5年に1度評価替えされ、公示価格と同じ100の水準とされる
- 固定資産税評価額は毎年評価替えされ、国土交通省が決めているとされている
解答は 1 である。
要するに、固定資産税評価額だけは毎年ではなく3年に1度の評価替えで、決めた年の価格を次の2年は原則そのまま使う。直近の基準年度は令和6年度（2024年度）、次は令和9年度（2027年度）である。使いみちは固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の計算で、相続税の計算に使うのは路線価のほうである。5年に1度でも、毎年でも、国土交通省が決めるのでもない（決めるのは市町村）。「固定資産税評価額＝3年に1度・市町村・水準70」を押さえる。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 3年に1度評価替え・固定資産税などに使うで正しい |
| 2 | ✗ | 3年に1度。相続税に使うのは路線価 |
| 3 | ✗ | 3年に1度で5年ではない。水準は70 |
| 4 | ✗ | 3年に1度で毎年ではない。決めるのは市町村 |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 一物四価 ＝ 1つの土地に4種類の公的価格。①公示価格（国土交通省・100）②基準地価（都道府県・100）③路線価（国税庁・80・相続税贈与税用）④固定資産税評価額（市町村・70・固定資産税ほか用）。
- 🔴 水準比 ＝「公示100／基準地100／路線価80／固定資産税70」。路線価は公示の8割、固定資産税評価額は7割。
- 🟡 固定資産税評価額だけ3年に1度の評価替え（直近＝令和6年度・次＝令和9年度）。ほかの3つは毎年。
次に学ぶ
- 借地権 ── 建物を建てるために他人の土地を借りる権利。普通借地権と定期借地権の対比で押さえる。
- 相続税路線価 ── 4種類のうち相続税・贈与税の計算に使う価格（水準80）。
- 固定資産税評価額 ── 4種類のうち固定資産税などの計算に使う価格（水準70・3年に1度の評価替え）。
執筆: SikakuQuest編集部