借地権とは（全体像）
借地権は、建物を建てて持つために、他人の土地を借りる権利のこと。土地を貸す地主より借りる人のほうが立場が弱くなりやすいので、借地借家法という法律が借りる人を強く守っている。
押さえるのは、借地権が2種類に分かれること。
- 普通借地権 … 契約を更新して住み続けられるタイプ。
- 定期借地権 … 更新がなく、期限が来たら土地を返すタイプ。さらに3つに分かれる。
なお、建物を建てない土地の貸し借り（たとえば駐車場として土地を借りる）は借地借家法の対象外で、ふつうの賃貸借のルールになる。つまり、借地借家法が守るのは「建物を建てて使う」ために土地を借りた人、ということ。
詳しく：この表だけ覚えれば戦える
ここが記事の心臓部。借地権の中身は、次の表に全部つまっている。
借地権の全体像
| 普通借地権 | 定期借地権（3タイプ） | |
|---|---|---|
| 更新 | できる（住み続けられる） | なし（期限で終わる） |
| 存続期間 | 最初30年 → 更新20年 → その後10年 | タイプごとに違う（下の表） |
| 地主が断るには | 「正当の事由」が必要 | （更新がないので不要） |
定期借地権の3タイプは、使いみちで見分けると整理しやすい。
定期借地権 3タイプの違い
| タイプ | 期間 | 建物の使いみち | 契約のしかた |
|---|---|---|---|
| 一般 | 50年以上 | 制限なし（住宅もOK） | 書面（電子でも可） |
| 事業用 | 10年以上50年未満 | 事業用だけ（住宅はダメ） | 公正証書が必須 |
| 建物譲渡特約付 | 30年以上 | 制限なし | 期限後に建物を地主へ譲って終了 |
普通借地権の存続期間は「30 → 20 → 10」のリズム。最初が30年で、更新するたびに短くなる（契約でもっと長くすることもできる）。逆に「最初20年」のように法律より短くする契約は無効になり、30年に戻る——これが借りる人を守るしくみ。
そして、地主が更新を断るには「正当の事由」（地主側にも土地を使うもっともな理由があること）が必要。借りている人の住まいを簡単に奪えないようにするためで、ここがFP3でよく問われる。
わかりやすく言い換えると
要するに、むずかしく考えず、こう覚えるとラク。
普通借地権は「更新できる従来型」、定期借地権は「期限が来たら必ず返す新しい型」。
定期の3タイプは使う相手をイメージする。
①一般 … マイホームや分譲マンション向け（長く住むから50年以上）
②事業用 … コンビニやロードサイド店舗向け（だから住宅はダメ・契約も公正証書でかっちり）
③建物譲渡特約付 … 期限が来たら地主が建物ごと買い取って終わるタイプ
試験のツボ
🔴 一番出る：普通と定期の対比
①普通借地権 ＝ 更新できる（最初30年）
②定期借地権 ＝ 更新なし・期限で返す
🔴 次に出る：定期3タイプの数字と契約方式
①一般 ＝ 50年以上・書面
②事業用 ＝ 10〜50年未満・住宅ダメ・公正証書
③建物譲渡特約付 ＝ 30年以上
🟡 押さえると安定：地主が更新を断るには「正当の事由」が必要（普通借地権だけの話。定期借地権には更新がないので関係ない）
よくある間違い
①「借地権はぜんぶ更新できる」→ ✗ 更新できるのは普通借地権だけ。定期借地権は更新なし。
②「普通借地権は最初20年」→ ✗ 最初は30年。短くする契約は無効になって30年に戻る。
③「事業用定期借地権は住宅にも使える」→ ✗ 事業用は住宅NG。住宅で定期にしたいなら一般定期借地権を使う。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（普通借地権の存続期間）
普通借地権の存続期間に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 普通借地権の存続期間は、最初は30年、第1回の更新後は20年、第2回以降は10年とされている
- 普通借地権の存続期間は最初20年・更新後10年で、更新のたびに半分ずつ短くなっていくとされる
- 普通借地権の存続期間は、地主と借りる人の合意があれば最初10年まで自由に短くできるとされる
- 普通借地権の存続期間は更新があっても一律30年で固定され、延長も短縮も一切できないとされる
解答は 1 だよ。
普通借地権の存続期間は、最初30年・更新後20年・その後は10年。「30→20→10」のリズムで覚えてね。契約でもっと長くするのはOKだよ。
選択肢2や3のように、法律より短くする契約（最初20年・10年など）は、借りる人に不利だから無効になって、30年に戻るんだ。選択肢4の「一律30年で固定」も誤りで、契約でより長くすることはできるよ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 最初30年・更新後20年・その後10年で正しい |
| 2 | ✗ | 最初20年・更新10年は借りる人に不利で無効 |
| 3 | ✗ | 30年より短くする契約は無効になる |
| 4 | ✗ | 契約でより長くできるので一律固定ではない |
オリジナル問題2（定期借地権3タイプの期間）
定期借地権の3タイプに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 定期借地権はどれも50年以上で、期間が終わったあとも借りる人が自由に更新を請求できるとされる
- 定期借地権の期間は3タイプとも一律10年で、建物の使いみちや契約方式による違いはない
- 定期借地権は、一般が50年以上、事業用が10〜50年未満、建物譲渡特約付が30年以上である
- 定期借地権も普通借地権と同じで、地主が更新を断るには常に正当の事由が必要とされている
解答は 3 だっ。
定期借地権の期間は、一般が50年以上、事業用が10〜50年未満、建物譲渡特約付が30年以上だっ！「50・10〜50・30」のリズムで覚えてねっ。事業用だけ「住宅ダメ・公正証書」がセットだよっ。
選択肢1・2・4は誤りだっ。定期借地権はどれも更新なしのタイプだから、更新の請求も、正当の事由による更新拒絶もないんだっ。期間も一律ではなく、タイプごとに違うよっ！
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 定期借地権は更新なしなので更新請求はできない |
| 2 | ✗ | 期間はタイプごとに違い、一律10年ではない |
| 3 | ✓ | 一般50年以上・事業用10〜50年未満・建物譲渡30年以上で正しい |
| 4 | ✗ | 正当の事由は普通借地権の話で、定期借地権は更新なし |
オリジナル問題3（事業用定期借地権の要件）
事業用定期借地権に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 事業用定期借地権は住宅の所有も目的にでき、契約書を作成する必要もとくにないとされている
- 事業用定期借地権は期間が50年以上で、口約束だけでも有効に設定できるものとされている
- 事業用定期借地権も普通借地権と同じく更新が原則として認められ、契約方式についての決まりもないとされている
- 事業用定期借地権は、事業用の建物だけが対象で、公正証書による契約が必要、期間は10〜50年未満である
解答は 4 である。
事業用定期借地権は、事業用の建物だけが対象で（住宅はダメ）、契約は公正証書で行い、期間は10年以上50年未満である。コンビニやロードサイド店舗、倉庫などがその典型例だ。
選択肢1の「住宅もOK・契約書不要」は誤りで、住宅は対象外、公正証書が必要である。選択肢2の「50年以上」は一般定期借地権の期間で、事業用は10〜50年未満だ。選択肢3の「更新が認められる」は普通借地権の特徴で、事業用定期借地権は更新なしである。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 住宅は対象外で、公正証書が必要 |
| 2 | ✗ | 50年以上は一般定期借地権の期間。口約束では設定できない |
| 3 | ✗ | 更新が認められるのは普通借地権。事業用は更新なし |
| 4 | ✓ | 事業用建物だけ・公正証書・10〜50年未満で正しい |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 普通借地権 ＝ 更新できる。期間は「30→20→10」（短くする契約は無効）。地主が断るには「正当の事由」が必要。
- 🔴 定期借地権 ＝ 更新なし。一般50年以上・事業用10〜50年未満（住宅ダメ・公正証書）・建物譲渡特約付30年以上。
- 🟡 建物を建てない土地（駐車場など）の借り受けは、借地借家法の対象外。
次に学ぶ
- 普通借家・定期借家 ── 建物を借りるときのルール。借地権は「土地」、借家権は「建物」を借りる権利という対比で押さえると混ざらない。
- 不動産の価格 ── 1つの土地に4種類の公的価格が併存するしくみ。借地権の評価にもつながる。
- 契約不適合責任 ── 売買した不動産に問題があったときの売主の責任。
執筆: SikakuQuest編集部