公示価格とは（全体像）
公示価格は、土地がいくらくらいの価値かを国が示す、地価のものさしのこと。土地は1つひとつ条件が違って値段が分かりにくいので、国が全国の代表的な地点を選んで「正常な価格」を毎年示している。
押さえるのは、誰が・いつ・何のために決めるか。
- 誰が … 国土交通省の土地鑑定委員会（国土交通省そのものではなく、その中に置かれた委員会）。
- いつ … 毎年1月1日時点の価格を判定し、毎年3月に公表する。
- 何のために … 土地取引や税金など、地価を判断するときの全国共通の目安にするため。
似た公的価格に都道府県基準地価があり、こちらは都道府県が7月1日時点で決めて9月に公表する。基準日が半年ずれるので、2つを合わせると年内の地価の動きが見える、という関係。
詳しく：この表だけ覚えれば戦える
ここが記事の心臓部。公示価格の中身は、次の2つの表に全部つまっている。まずは公示価格そのもの。
公示価格の基本
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 決める人 | 国土交通省の土地鑑定委員会 |
| 基準日 | 毎年1月1日 |
| 公表時期 | 毎年3月（官報などで公表） |
| 地点の呼び名 | 標準地（全国 約26,000地点） |
| 4つの役割 | ①土地取引の目安 ②公共事業の買収価格の基準 ③不動産鑑定の基準 ④他の公的価格のものさし |
次に、混同しやすい4つの公的価格の比べ方。公示価格を100として、それぞれ何割かを覚えるのがコツ。
4つの公的価格の比べ方
| 価格 | 決める人 | 基準日 | 公表 | 水準（公示=100） |
|---|---|---|---|---|
| 公示価格 | 国（土地鑑定委員会） | 1月1日 | 3月 | 100 |
| 都道府県基準地価 | 都道府県 | 7月1日 | 9月 | 100 |
| 相続税路線価 | 国税庁 | 1月1日 | 7月 | 80（8割） |
| 固定資産税評価額 | 市町村 | 1月1日 | — | 70（7割） |
公示価格の4つの役割のうち、試験でとくに効くのが「不動産鑑定の基準」と「公共事業の買収価格の基準」。どちらも公示価格を基準としなければならない決まりで、ただの参考価格ではない点がポイント。
わかりやすく言い換えると
要するに、公示価格は「国が出す、土地の値段の公式な目安」。これを基準（100）にして、他の価格が何割かで覚えるとラク。
つまり、路線価（相続税）は8割、固定資産税評価額は7割。公示価格より少し低めに設定されている、と押さえる。
そして基準地価は公示価格と同じ100だけど、決める人（都道府県）と時期（7月1日・9月）が違う、というのが見分けるカギ。
試験のツボ
🔴 一番出る：4つの公的価格の水準くらべ
①公示価格 ＝ 100（基準）
②都道府県基準地価 ＝ 100（同じ）
③相続税路線価 ＝ 80（8割）
④固定資産税評価額 ＝ 70（7割）
🔴 次に出る：誰が・いつ決めるか
①公示価格 ＝ 国（土地鑑定委員会）・1月1日・3月公表
②都道府県基準地価 ＝ 都道府県・7月1日・9月公表
🟡 押さえると安定：公示価格は不動産鑑定と公共事業の買収価格の「基準」（ただの参考ではなく、基準としなければならない決まり）
よくある間違い
①「公示価格は国土交通省そのものが決める」→ ✗ 決めるのは国土交通省の中にある「土地鑑定委員会」。
②「公示価格は7月1日時点・9月公表」→ ✗ それは都道府県基準地価。公示価格は1月1日時点・3月公表。
③「公示価格はただの参考で従う義務はない」→ ✗ 不動産鑑定や公共事業の買収価格では、公示価格を基準にする決まりがある。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（公示価格を決める人）
公示価格に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 公示価格は、各市町村が独自の基準で毎年判定し、それぞれの広報で公表するものとされている
- 公示価格は、各都道府県の知事が全国の基準地について判定し、毎年9月に公表するものとされている
- 公示価格は、国土交通省の土地鑑定委員会が標準地について判定し公表する地価の公的な目安である
- 公示価格は、不動産業者の団体が取引事例をもとに毎月集計して公表する民間の指標とされている
解答は 3 だよ。
つまり、公示価格を決めるのは国土交通省の中にある「土地鑑定委員会」。標準地という代表的な地点を選んで、その正常な価格を判定するんだ。
要するに、市町村が決めるのは固定資産税評価額、都道府県知事が決めて9月に公表するのは基準地価。どちらも公示価格ではないよ。民間の指標でもなく、国が出す公式な地価の目安なんだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 市町村が決めるのは固定資産税評価額 |
| 2 | ✗ | 都道府県知事が9月に公表するのは基準地価 |
| 3 | ✓ | 国土交通省の土地鑑定委員会が判定・公表する |
| 4 | ✗ | 民間の団体が集計する指標ではない |
オリジナル問題2（4つの公的価格の水準）
公的価格の水準に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 公示価格を100とすると、相続税路線価はおおむね80、固定資産税評価額はおおむね70である
- 公示価格を100とすると、相続税路線価はおおむね50、固定資産税評価額はおおむね30である
- 公示価格を100とすると、相続税路線価も固定資産税評価額も同じおおむね100の水準である
- 公示価格を100とすると、相続税路線価はおおむね120、固定資産税評価額はおおむね110である
解答は 1 だっ。
つまり、公示価格を100としたとき、相続税路線価は8割の80、固定資産税評価額は7割の70だっ。どちらも公示価格より少し低めに設定されているっ。
要するに「ろ（路線価）＝8・は（固定資産税のは）＝7」のリズムで覚えるんだっ。50・30や120・110のような数字ではないよっ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 路線価80・固定資産税評価額70で正しい |
| 2 | ✗ | 50・30ではない |
| 3 | ✗ | 路線価も固定資産税も100ではない |
| 4 | ✗ | 公示価格より高い水準ではない |
オリジナル問題3（公示価格の基準日と公表時期）
公示価格の基準日と公表時期に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 公示価格は、毎年7月1日時点の価格を判定し、毎年9月に公表するものと定められている
- 公示価格は、3年に1度だけ1月1日時点の価格を判定し、その年の4月に公表するものとされる
- 公示価格は、毎年12月31日時点の価格を判定し、翌年の6月にまとめて公表するものとされる
- 公示価格は、毎年1月1日時点の価格を判定し、毎年3月に公表するものと定められている
解答は 4 である。
要するに、公示価格は毎年1月1日時点の価格を判定し、毎年3月に公表する。毎年行われる点も押さえどころだ。
つまり、7月1日時点・9月公表は都道府県基準地価のことで、公示価格ではない。3年に1度なのは固定資産税評価額の評価替えの話で、これも別物である。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 7月1日・9月公表は都道府県基準地価 |
| 2 | ✗ | 3年に1度は固定資産税評価額の評価替え |
| 3 | ✗ | 12月31日時点・6月公表ではない |
| 4 | ✓ | 毎年1月1日時点・3月公表で正しい |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 水準くらべ ＝ 公示価格100・基準地価100・路線価80・固定資産税評価額70。
- 🔴 誰が・いつ ＝ 公示価格は国（土地鑑定委員会）・1月1日・3月。基準地価は都道府県・7月1日・9月。
- 🟡 公示価格は不動産鑑定や公共事業の買収価格の「基準」（ただの参考ではない）。
次に学ぶ
- 不動産の価格 ── 1つの土地に4種類の公的価格が併存するしくみ。公示価格はその中心になるものさし。
- 相続税路線価 ── 相続税・贈与税の土地評価に使う、公示価格の8割水準の価格。
- 固定資産税評価額 ── 固定資産税などに使う、公示価格の7割水準で3年に1度見直す価格。
執筆: SikakuQuest編集部