借家権とは（全体像）
借家権は、アパートや家を借りている人が、その建物を使える権利のこと。相続税では、この権利をどう扱うかが問われる。
押さえるのは、借りる側と貸す側で扱いが違うこと。
- 借りている人 … その借家権は、ふつう相続財産として評価しない（実質ゼロ）。だから、借りている人が亡くなっても、借家権そのものに相続税はかからないのが原則。
- 貸している人 … 建物を人に貸していると、自由に使えないぶん評価が下がる。借家権割合（原則30%）の分だけ、貸家の評価額が低くなる。
つまり、借家権は「借りる人にはほぼ価値ゼロ」「貸す人には評価を下げる要素」という二面性がある。
詳しく：借家権割合と貸家の評価
ここが記事の心臓部。借家権は、次の表に整理できる。
借家権の扱い
| 立場 | 相続税での扱い |
|---|---|
| 借りている人 | 借家権は通常ゼロ評価（相続財産にしない） |
| 貸している人（貸家） | 借家権割合の分だけ評価額が下がる |
| 借家権割合 | 原則30% |
貸している建物（貸家）の評価は、次の式で下がる。
貸家の評価額 ＝ 自用家屋評価額 ×（1 − 借家権割合 × 賃貸割合）
借家権割合は原則30%。人に貸して自由に使えないぶん、自分で使う家屋（自用家屋）より評価が低くなる、という考え方。
なお、借家権を借地権と混同しないことも大事。借地権は土地を借りる権利、借家権は建物を借りる権利で、別のもの。
わかりやすく言い換えると
要するに、借家権は「借りる人にはほぼ価値ゼロ、貸す人には評価を30%下げる要素」ということ。
①借りている人の借家権 … ふつう相続財産にしない（実質ゼロ）
②貸している人の貸家 … 借家権割合（30%）の分だけ評価が下がる
③借地権（土地）とは別のもの
つまり、「借りる人はゼロ評価」「貸す人は30%減」「借地権と別」が試験のポイント。
試験のツボ
🔴 一番出る：借りている人の借家権
①ふつう相続財産として評価しない（実質ゼロ）
②借りている人が亡くなっても借家権に相続税はかからないのが原則
🔴 次に出る：貸している人の貸家
①借家権割合（原則30%）の分だけ評価が下がる
②自用家屋評価額 ×（1 − 借家権割合 × 賃貸割合）
🟡 押さえると安定：借地権との違い
①借家権は建物を借りる権利
②借地権は土地を借りる権利で別のもの
よくある間違い
①「借りている人の借家権にも相続税がかかる」→ ✗ 借りている人の借家権は、ふつう相続財産として評価しない。
②「借家権割合は地域ごとにバラバラ」→ ✗ 借家権割合は原則30%。
③「借家権と借地権は同じもの」→ ✗ 借家権は建物、借地権は土地を借りる権利で別もの。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（借りている人の借家権）
借りている人の借家権の相続税評価について、正しいものはどれか。
- 借りている人の借家権は、ふつう相続財産として評価しない（実質ゼロ）扱いになる
- 借りている人の借家権には、建物の時価と同じだけの相続税がかかるものとされている
- 借りている人の借家権は、必ず家賃の10年分として評価するものと定められているとされる
- 借りている人の借家権は、土地の評価額と同じ金額で計算するものとされている
解答は 1 だよ。
借りている人の借家権は、ふつう相続財産として評価しない（実質ゼロ）んだ。だから、借りている人が亡くなっても借家権そのものに相続税はかからないのが原則だよ。
選択肢2の「建物の時価と同じ」、選択肢3の「家賃の10年分」、選択肢4の「土地と同じ」は、どれも誤りだよ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 通常ゼロ評価で正しい |
| 2 | ✗ | 時価相当の課税はされない |
| 3 | ✗ | 家賃の10年分ではない |
| 4 | ✗ | 土地の評価額とは別 |
オリジナル問題2（貸している人の評価）
建物を貸している人の貸家の評価について、正しいものはどれか。
- 貸家は人に貸していても、自分で使う家屋とまったく同じ評価額になるものとされている
- 貸家は、人に貸しているため借家権割合（原則30%）の分だけ評価額が下がる
- 貸家の評価では、借家権割合は地域ごとに自由に決められるものと定められているとされる
- 貸家は、人に貸すことでかえって評価額がむしろ高くなるものとされている
解答は 2 だっ。
貸している建物（貸家）は、借家権割合（原則30%）の分だけ評価額が下がるんだっ！人に貸して自由に使えないぶん、自分で使う家屋より評価が低くなるよっ。
選択肢1の「同じ評価」、選択肢3の「地域ごとに自由」、選択肢4の「高くなる」は、どれも誤りだっ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 貸家は評価が下がる |
| 2 | ✓ | 借家権割合30%の分下がる |
| 3 | ✗ | 借家権割合は原則30% |
| 4 | ✗ | 貸すと評価は下がる |
オリジナル問題3（借地権との違い）
借家権と借地権の違いについて、正しいものはどれか。
- 借家権は土地を借りる権利で、借地権は建物を借りる権利であるとされている
- 借家権と借地権は同じ意味の言葉で、まったく区別する必要はないものとされている
- 借家権は建物を借りる権利で、借地権は土地を借りる権利であり、別のものである
- 借家権も借地権も、貸している人ではなく国が持つ権利であると定められているとされる
解答は 3 である。
借家権は建物を借りる権利、借地権は土地を借りる権利で、別のものである。混同しやすいが、対象が建物か土地かで区別する。
選択肢1は借家権と借地権が逆、選択肢2の「同じ意味」、選択肢4の「国が持つ権利」は、いずれも誤りである。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 借家権と借地権が逆 |
| 2 | ✗ | 別のものである |
| 3 | ✓ | 借家権は建物・借地権は土地 |
| 4 | ✗ | 国が持つ権利ではない |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 借りている人の借家権は、ふつう相続財産として評価しない（実質ゼロ）。
- 🔴 貸している人の貸家は、借家権割合（原則30%）の分だけ評価が下がる。
- 🟡 借家権は建物・借地権は土地を借りる権利で、別のもの。
次に学ぶ
- 貸家建付地 ── 貸家を建てた土地の評価。借家権割合30%が同じように使われる。
- 借地権 ── 土地を借りる権利。借家権との違いを対で押さえる。
- 相続税の計算 ── 評価した財産から相続税を出す流れ。
執筆: SikakuQuest編集部