貸家建付地とは（全体像）
貸家建付地は、自分が持っている土地の上に、自分でアパートや賃貸マンションを建てて、人に貸しているときの、その土地のこと。
ポイントは、相続税を計算するときの評価額が下がること。理由は、その土地にはアパートの入居者（借りている人）の権利が乗っていて、地主が自由に使ったり売ったりしにくいから。自分だけで使う土地（自用地）に比べて価値が下がる、と考える。
だから「アパートを建てると相続対策になる」と言われるのは、この評価減があるため。
詳しく：評価の式
ここが記事の心臓部。貸家建付地の評価は、次の式で決まる。
貸家建付地の評価のしくみ
| 項目 | 中身 |
|---|---|
| 評価の式 | 自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合） |
| 借家権割合 | 全国一律で30% |
| 賃貸割合 | 実際に貸している部分の割合（空室は除く） |
式の意味はシンプル。自分だけで使う土地の評価額から、貸している分だけ価値を割り引くということ。割り引く大きさは「借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合」で決まる。
とくに大事なのが賃貸割合。満室に近いほど評価は下がるが、空室の部分は割引の対象にならない。つまり、空室が多いと評価減も小さくなる。
わかりやすく言い換えると
要するに、「人に貸している土地は、自分で使う土地より相続税の評価が安くなる」ということ。
つまり、入居者の権利が乗っているぶん、自由度が下がるから評価も下がる、と覚える。
そして、割引の大きさは「借地権割合 × 借家権割合（30%） × 賃貸割合」。満室なら評価減は大きく、空室が多いと小さくなる点に注意。
試験のツボ
🔴 一番出る：評価額が下がる
①自用地より評価が低くなる
②貸している人の権利があるから
🔴 次に出る：評価の式
①自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
②借家権割合は全国一律で30%
🟡 押さえると安定：賃貸割合
①満室に近いほど評価減が大きい
②空室の部分は割引の対象にならない
よくある間違い
①「貸家建付地も自用地と同じ評価になる」→ ✗ 貸している分だけ評価が下がる。
②「空室でも全部が評価減の対象になる」→ ✗ 空室の部分は賃貸割合に入らず、割引の対象外。
③「借家権割合は地域ごとにバラバラ」→ ✗ 借家権割合は全国一律で30%。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（評価額の方向）
貸家建付地の相続税評価について、正しいものはどれか。
- 貸家建付地は、自分で使う土地（自用地）よりも相続税の評価額が低くなるとされる
- 貸家建付地は、自用地よりも評価額が高くなり、相続税の負担が重くなるとされている
- 貸家建付地と自用地は、評価額がまったく同じになるものと定められているとされる
- 貸家建付地の評価額は、土地の上の建物の家賃収入だけで決まるものとされている
解答は 1 だよ。
貸家建付地は、自用地（自分で使う土地）より評価額が低くなるんだ。入居者の権利が乗っていて、地主が自由に使いにくいぶん、価値が下がると考えるからだよ。
選択肢2の「高くなる」、選択肢3の「同じ」、選択肢4の「家賃収入だけで決まる」は、どれも誤りだよ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 自用地より評価が下がる |
| 2 | ✗ | 高くなるのではなく下がる |
| 3 | ✗ | 自用地と同じにはならない |
| 4 | ✗ | 家賃収入だけでは決まらない |
オリジナル問題2（借家権割合）
貸家建付地の評価に使う借家権割合について、正しいものはどれか。
- 借家権割合は、地域や物件ごとにそのつど自由に決められるものとされている
- 借家権割合は、建物の築年数が古いほど大きくなるしくみであると定められているとされる
- 借家権割合は全国一律で30%とされ、貸家建付地の評価額を出す式に使われる
- 借家権割合は、入居者の人数によって毎月変動するものと定められているとされる
解答は 3 だっ。
借家権割合は、全国一律で30%だっ！この30%が、貸家建付地の評価の式（自用地評価額×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合））に使われるよっ。
選択肢1の「自由に決める」、選択肢2の「築年数で変わる」、選択肢4の「入居者数で変動」は、どれも誤りだっ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 一律30%で自由には決めない |
| 2 | ✗ | 築年数では変わらない |
| 3 | ✓ | 全国一律で30% |
| 4 | ✗ | 入居者数では変動しない |
オリジナル問題3（賃貸割合）
貸家建付地の評価に使う賃貸割合について、正しいものはどれか。
- 賃貸割合は建物のすべての部屋を常に貸しているものとして計算するとされている
- 賃貸割合では空室の部分を含めずに、実際に貸している部分の割合で計算することになる
- 賃貸割合は、空室であっても建てた時点で全室が貸されたものとみなされるとされている
- 賃貸割合は、入居者の年収の合計に応じて決まるものと定められているとされる
解答は 2 である。
賃貸割合は、実際に貸している部分の割合で計算し、空室の部分は含めない。だから満室に近いほど評価減は大きく、空室が多いと評価減は小さくなる。
選択肢1・3の「全室貸しているものとして」「全室みなす」、選択肢4の「年収で決まる」は、いずれも誤りである。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 空室は含めない |
| 2 | ✓ | 実際に貸している割合で計算 |
| 3 | ✗ | 空室はみなしで含めない |
| 4 | ✗ | 入居者の年収では決まらない |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 貸家建付地は自用地より評価が下がる（入居者の権利が乗っているため）。
- 🔴 評価の式 ＝ 自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）。借家権割合は全国一律30%。
- 🟡 賃貸割合は空室を含めない。満室に近いほど評価減が大きい。
次に学ぶ
- 相続税路線価 ── 式の出発点になる「自用地評価額」を出すしくみ。
- 小規模宅地等特例 ── 貸付事業用なら200㎡まで50%減。貸家建付地とあわせて評価が下がる。
- 基礎控除（相続） ── 評価額が下がると、この非課税ラインがより効いてくる。
執筆: SikakuQuest編集部