更新拒絶（正当事由）とは（全体像）
更新拒絶（正当事由）とは、地主や家主が借地・借家の契約更新を断るときに、借地借家法が求める「もっともな理由」のこと。借りる人の住まいや生活基盤を守るため、貸す側が一方的に「出ていって」と言えないようにするしくみ。
押さえるのは、正当事由が必要になる場面は2つあること。
- 借地の更新拒絶 … 普通借地権（土地を借りて建物を建てる権利）の更新を地主が断るとき。
- 借家の更新拒絶 … 普通借家（建物を借りる権利）の更新を家主が断るとき。
そして一番大事なのが、この正当事由が必要なのは「普通」のタイプだけということ。定期借地権・定期借家には更新そのものがないので、正当事由はいらない（期限が来たら確定的に終わる）。
詳しく：この表だけ覚えれば戦える
ここが記事の心臓部。正当事由の中身は、次の表に全部つまっている。
正当事由が必要な場面と考慮要素
| 借地の更新拒絶 | 借家の更新拒絶 | |
|---|---|---|
| 対象 | 普通借地権 | 普通借家 |
| 誰が断る | 地主が更新を拒絶するとき | 家主が更新拒絶・解約を申し入れるとき |
| 考慮要素の数 | 4つ | 5つ（借地より1つ多い） |
| 考慮する内容 | ①双方が土地を使う必要性 ②これまでの経過 ③土地の利用状況 ④立退料などの財産上の給付の申出 | ①双方が建物を使う必要性 ②これまでの経過 ③建物の利用状況 ④建物の現況（老朽化・耐震性など） ⑤立退料などの財産上の給付の申出 |
借地と借家の考慮要素はほぼ同じで、借家だけ「建物の現況（老朽化・耐震性など）」が加わって5つになるのが最大の違い。古くなった建物を建て替えたい、という家主側の事情が考慮されるイメージ。
立退料については、覚えておきたい注意点がある。
立退料と定期タイプの扱い
| 論点 | 結論 |
|---|---|
| 立退料の位置づけ | 正当事由を補う材料（補完的考慮要素）。立退料を払えば必ず断れる、というわけではない |
| 判例の傾向 | 正当事由は厳しく判断され、貸す側の事情だけで認められることは少ない |
| 定期借地権・定期借家 | 更新がないので、正当事由は不要。期限が来たら確定的に終了する |
立退料は「お金を積めば追い出せる」ものではなく、他の事情（建物を使う必要性など）を後押しする役割。これだけで正当事由が認められることは、ふつうはない。
わかりやすく言い換えると
要するに、こう整理するとラク。
つまり、正当事由は「貸す側が更新を断るための通行手形」。普通借地・普通借家では、この手形（もっともな理由）がないと更新を断れない。
借地は4要素、借家は5要素で、借家だけ「建物が古いか」が1つ増える。
そして、定期借地権・定期借家は「期限で必ず終わる」約束だから、通行手形はそもそもいらない。
試験のツボ
🔴 一番出る：正当事由が必要なのは「普通」だけ
①普通借地権・普通借家 ＝ 更新拒絶に正当事由が必要
②定期借地権・定期借家 ＝ 更新なし・正当事由は不要
🔴 次に出る：考慮要素の数の違い
①借地 ＝ 4つ
②借家 ＝ 5つ（建物の現況が増える）
🟡 押さえると安定：立退料は「補う」材料
①立退料だけで正当事由が認められるわけではない
②貸す側の他の事情をあと押しする位置づけ
よくある間違い
①「貸す側は自由に更新を断れる」→ ✗ 普通借地・普通借家では、断るのに正当事由が必要。
②「定期借地権・定期借家でも正当事由がいる」→ ✗ 定期タイプは更新がないので不要。期限で確定的に終わる。
③「立退料を払えば必ず追い出せる」→ ✗ 立退料は補う材料。これ単独では正当事由にならない。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（正当事由が必要な場面）
更新拒絶の正当事由に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 定期借地権であっても、地主が更新を断るときには常に正当の事由が必要となる
- 普通借地権・普通借家の更新を貸す側が断るには、正当の事由が必要である
- 普通借地権・普通借家は、貸す側がいつ更新を断っても理由はいらない
- 正当事由は借家だけの決まりで、借地の更新を断るときには関係ない
解答は 2 である。
要するに、普通借地権・普通借家の更新を貸す側（地主・家主）が断るには、「正当の事由」というもっともな理由が必要だ。「更新したくない」だけでは断れない。
選択肢1は誤り。定期借地権は更新がないので、正当事由は不要である。選択肢3も誤りで、普通タイプは正当事由がないと断れない。選択肢4も誤り。正当事由は借地・借家の両方で必要だ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 定期借地権は更新なしで正当事由は不要 |
| 2 | ✓ | 普通借地・普通借家の更新拒絶には正当事由が必要 |
| 3 | ✗ | 普通タイプは理由なしには断れない |
| 4 | ✗ | 正当事由は借地・借家の両方で必要 |
オリジナル問題2（考慮要素の違い）
正当事由の考慮要素に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 借地も借家も考慮要素はまったく同じ数で、建物の老朽化が考えられることはない
- つまり考慮要素は借地が5つで借家が4つと、借地のほうが1つ多くなる
- 借家の考慮要素には、借地にはない「建物の現況（老朽化など）」が含まれる
- 考慮要素は立退料の額だけで決まり、ほかの事情はまったく見ない
解答は 3 だよ。
つまり、考慮要素は借地が4つ・借家が5つで、借家だけ「建物の現況（老朽化・耐震性など）」が加わる。古くなった建物を建て替えたい家主の事情が考えられる、というイメージだね。
選択肢1は誤りで、借家では建物の現況が考えられる。選択肢2は数が逆で、借家のほうが多い。選択肢4も誤りで、立退料の額だけでは決まらない。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 借家では建物の現況（老朽化）が考慮される |
| 2 | ✗ | 数が逆で、借家が5つ・借地が4つ |
| 3 | ✓ | 借家だけ「建物の現況」が加わって5つになる |
| 4 | ✗ | 立退料の額だけでは決まらない |
オリジナル問題3（立退料の位置づけ）
立退料に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 立退料は、それだけ払えば正当事由が必ず認められる決め手になる
- 立退料を申し出ても、考慮要素にはまったく数えられないものとして扱う
- 立退料は普通借地だけの話で、普通借家の正当事由では一切考えない
- 立退料は正当事由を補う材料で、これ単独で認められるわけではない
解答は 4 だっ。
要するに、立退料は正当事由を“あと押し”する補完的な材料なんだっ。貸す側の他の事情（建物を使う必要性など）と合わせて考えられるもので、立退料を払えば必ず断れる、というわけではないっ。
選択肢1は誤りで、立退料だけが決め手ではないっ。選択肢2も誤りで、立退料は考慮要素の1つとして数えられるよっ。選択肢3も誤りで、立退料は借地・借家の両方で考えられるんだっ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 立退料だけでは正当事由の決め手にならない |
| 2 | ✗ | 立退料は考慮要素の1つとして数えられる |
| 3 | ✗ | 立退料は借地・借家の両方で考慮される |
| 4 | ✓ | 立退料は補う材料で、単独では認められない |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 正当事由が必要なのは普通だけ ＝ 普通借地権・普通借家の更新拒絶に必要。定期借地権・定期借家は更新なしで不要。
- 🔴 考慮要素の数 ＝ 借地4つ・借家5つ。借家だけ「建物の現況（老朽化など）」が加わる。
- 🟡 立退料は補う材料 ＝ あと押しの位置づけで、これ単独では正当事由にならない。
次に学ぶ
- 借地権 ── 土地を借りて建物を建てる権利。普通と定期（3タイプ）の対比が、正当事由の話の土台になる。
- 普通借家・定期借家 ── 建物を借りるときのルール。借家の更新拒絶もこことつながる。
- 区分所有法 ── マンションの権利関係のルール。不動産の借りる・持つの全体像で押さえると混ざらない。
執筆: SikakuQuest編集部