用途地域とは（全体像）
用途地域は、土地ごとに建てられる建物の種類を決める仕組みのこと。住宅街のど真ん中に大きな工場が建ったり、静かな住宅地に大きな繁華街ができたりすると暮らしづらい。そこで土地を性格ごとに分けて、「ここは住宅向け」「ここは商業向け」「ここは工業向け」と決めておく。
押さえるのは、用途地域が3つの系統・全部で13種類に分かれること。
- 住居系 … 8種類（住むための地域）
- 商業系 … 2種類（お店・オフィス向けの地域）
- 工業系 … 3種類（工場向けの地域）
合計で8＋2＋3＝13種類。この数のセットがそのまま試験のヤマになる。
詳しく：この表だけ覚えれば戦える
ここが記事の心臓部。用途地域の中身は、次の表に全部つまっている。
用途地域13種類の内訳
| 系統 | 種類数 | 中に入る地域 |
|---|---|---|
| 住居系 | 8種 | 第一種低層住居専用・第二種低層住居専用・第一種中高層住居専用・第二種中高層住居専用・第一種住居・第二種住居・準住居・田園住居 |
| 商業系 | 2種 | 近隣商業・商業 |
| 工業系 | 3種 | 準工業・工業・工業専用 |
| 合計 | 13種 | 8＋2＋3＝13 |
ポイントは、全部で13種類で、内訳が「住居系8・商業系2・工業系3」であること。種類数を覚えておけば、たいていの問題に答えられる。
地域ごとに、その性格に合わせて2つの規制がかかる。
各用途地域にかかる2つの規制
| 規制 | 何を決める | 例（イメージ） |
|---|---|---|
| 用途規制 | その土地に建ててよい/ダメな建物の種類 | 第一種低層住居専用＝小さな住宅向け（大きな店や工場はダメ）／工業専用＝住宅はダメ |
| 面積規制 | 建てられる建物の大きさ（建ぺい率・容積率） | 商業系ほど大きく建てられ、低層住居専用ほど抑えられる |
つまり押さえたいのは、住居系（とくに低層住居専用）はおとなしく小さめ、商業系は大きな建物までOK、工業専用は住宅が建てられないという性格の違い。細かい数字より「系統ごとの雰囲気」をつかむのが先。
わかりやすく言い換えると
要するに、むずかしく考えず、こう覚えるとラク。
用途地域は「土地の使いみちを13種類のメニューに分けた表」。住むエリア8つ・買い物エリア2つ・工場エリア3つで、足して13。
①住居系8 … いちばん多い。静かに住むための地域がずらり並ぶ。
②商業系2 … たった2つ。お店やオフィスが集まる、にぎやかなエリア。
③工業系3 … 3つ。とくに「工業専用」は住宅すら建てられない。
試験のツボ
🔴 一番出る：全部で13種類（8＋2＋3）
①住居系 ＝ 8種類
②商業系 ＝ 2種類
③工業系 ＝ 3種類（足すと13）
🔴 次に出る：13番目の「田園住居」は住居系
①あとから加わった新しい地域
②工業系・商業系ではなく住居系の仲間
🟡 押さえると安定：各地域には「用途規制（建てられる建物の種類）」と「面積規制（建ぺい率・容積率＝建物の大きさ）」がかかる
よくある間違い
①「用途地域は全部で12種類」→ ✗ 田園住居が加わって、いまは13種類。
②「田園住居は工業系（または商業系）」→ ✗ 田園住居は住居系。住居系が7→8に増えた。
③「商業系のほうが住居系より種類が多い」→ ✗ 逆。住居系が8で最多、商業系は2で最少。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（用途地域の種類数）
用途地域の種類数に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 用途地域は住居系・商業系の2系統だけからなり、工業向けの地域は一切含まれない
- 用途地域は住居系8・商業系2・工業系3に分かれ、合計すると13種類になっている
- 用途地域は系統に分かれておらず、ひとつの種類の地域指定だけで成り立っている
- 用途地域は住居系・商業系・工業系がそれぞれ3種類ずつで、合計9種類になっている
解答は 2 だっ。
つまり、用途地域は住居系8・商業系2・工業系3に分かれていて、足すと13種類になるんだっ！「ハチ・ニ・サン＝13」のリズムで覚えてねっ。住居系がいちばん多く、商業系がいちばん少ないのがポイントだよっ。
要するに、1のように工業系を抜いたり、3のように分類なしにしたり、4のように各3種類で9にしたりするのは、どれも種類数を取り違えているんだっ。正しいのは8＋2＋3＝13だっ！
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 工業系（準工業・工業・工業専用）も含む3系統である |
| 2 | ✓ | 住居系8・商業系2・工業系3＝合計13種類で正しい |
| 3 | ✗ | ひとつの種類ではなく、系統別に分かれている |
| 4 | ✗ | 各3種類の9ではなく、8＋2＋3＝13である |
オリジナル問題2（田園住居地域の系統）
あとから加わった田園住居地域に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 田園住居地域は工業系に分類され、もっぱら工場の用に使うための地域として整備された
- 田園住居地域は商業系に分類され、大規模な商業施設を建てるための地域となっている
- 田園住居地域は住居系に分類され、これが加わって用途地域は全部で13種類になった
- 田園住居地域は系統に属さず、用途地域とは別の独立した区分として取り扱われている
解答は 3 である。
要するに、田園住居地域は住居系に分類される地域で、これが加わったことで用途地域は全部で13種類になった。名前に「住居」とあるとおり、住むための地域の仲間だと押さえるとよい。
つまり、1の工業系や2の商業系は分類の取り違えで、4の「系統外の独立区分」も誤り。田園住居は住居系の8番目にあたる地域である。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 工業系ではなく住居系に分類される |
| 2 | ✗ | 商業系ではなく住居系である |
| 3 | ✓ | 住居系に分類され、加わって13種類になった |
| 4 | ✗ | 独立区分ではなく、住居系の中の地域である |
オリジナル問題3（用途地域にかかる規制）
用途地域でかかる規制に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 用途地域では建物の種類を制限する用途規制はかかるが、建物の大きさはまったく制限されない
- 用途地域では建ぺい率と容積率が全国で一律に固定され、地域ごとの違いは設けられていない
- 用途地域では建物の大きさを決める面積規制だけがかかり、建物の種類は自由に選んでよいとされる
- 用途地域では建てられる建物の種類を決める用途規制と、建物の大きさを決める面積規制がかかる
解答は 4 だよ。
つまり、用途地域では「建てられる建物の種類を決める用途規制」と「建物の大きさを決める面積規制（建ぺい率・容積率）」の2つがかかるんだ。種類と大きさの両面から、その土地の性格に合った街並みになるよう調整しているんだね。
要するに、1や3のように片方しかかからないとするのは誤りで、両方かかる。2の「全国一律で地域差なし」も誤りで、建ぺい率・容積率は地域ごとに範囲が違うよ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 建物の大きさも面積規制で制限される |
| 2 | ✗ | 建ぺい率・容積率は地域ごとに範囲が異なる |
| 3 | ✗ | 建物の種類も用途規制で制限される |
| 4 | ✓ | 用途規制（種類）と面積規制（大きさ）の両方がかかる |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 全部で13種類 ＝ 住居系8・商業系2・工業系3。「8＋2＋3」で覚える。
- 🔴 13番目の田園住居は住居系 ＝ あとから加わって、住居系が8になった。
- 🟡 各地域には用途規制（建物の種類）と面積規制（建ぺい率・容積率＝建物の大きさ）がかかる。
次に学ぶ
- 建ぺい率 ── 敷地に対して建ててよい「建築面積の割合」。用途地域とセットで効いてくる面積規制。
- 容積率 ── 敷地に対して建ててよい「延べ面積の割合」。建ぺい率と並ぶもう一つの大きさ規制。
- 区分所有法 ── マンションのルールを定める法律。用途地域と並ぶ不動産単元の柱。
執筆: SikakuQuest編集部