都市計画法とは（全体像）
都市計画法は、バラバラに家や店が建って街がごちゃごちゃにならないよう、計画的に街をつくるためのルールを定めた法律。
押さえる流れは3ステップ。
- ① 範囲を決める … 都道府県が「街づくりを進める範囲」＝都市計画区域を指定する。
- ② 区域を分ける … その範囲の中を、市街化区域（街にしていく）と市街化調整区域（街を抑える）に線引きする。
- ③ 使いみちを決める … 市街化区域の中を、住宅地・商業地・工業地などの用途地域に区分する。
つまり「どこを街にして、何を建てていいか」を、大きな範囲から細かい使いみちへと順に決めていくしくみ。
詳しく：この表だけ覚えれば戦える
ここが記事の心臓部。試験で問われる中身は、次の表につまっている。
市街化区域と市街化調整区域の違い
| 市街化区域 | 市街化調整区域 | |
|---|---|---|
| 方針 | すでに市街地、またはおおむね10年以内に街にしていく区域 | 市街化を抑える区域（農地や自然を残す） |
| 用途地域 | 必ず定める | 原則として定めない |
| イメージ | 街として育てるエリア | 開発をおさえるエリア |
都市計画区域を分ける「市街化区域・市街化調整区域」の線引きを区域区分という。これは必ず行うわけではなく、必要があるときに行うのが原則（線引きをしない区域もある）。
都市計画法の3ステップ
| ステップ | 決めること | 決める人 |
|---|---|---|
| ① 都市計画区域 | 街づくりを進める範囲 | 都道府県 |
| ② 区域区分（線引き） | 市街化区域／市街化調整区域に分ける | 都道府県 |
| ③ 用途地域 | 土地の使いみち（住宅・商業・工業など） | 市町村 |
ポイントは、都市計画区域を決めるのは「都道府県」で、市町村ではないこと。そして用途地域は市街化区域には必ず定め、市街化調整区域には原則定めないという関係。ここがFP3でよく問われる。
わかりやすく言い換えると
要するに、むずかしく考えず、こう覚えるとラク。
都市計画法は「範囲を区切って → 街にする・抑えるを分けて → 使いみちを決める」の順番。
①市街化区域 … これから街にしていく前向きなエリア（だから使いみち＝用途地域を必ず決める）
②市街化調整区域 … 街を広げすぎないよう抑えるエリア（だから用途地域は原則決めない）
試験のツボ
🔴 一番出る：2つの区域の対比
①市街化区域 ＝ すでに市街地、またはおおむね10年以内に街にしていく区域
②市街化調整区域 ＝ 市街化を抑える区域
🔴 次に出る：用途地域との関係
①市街化区域 ＝ 用途地域を必ず定める
②市街化調整区域 ＝ 用途地域を原則として定めない
🟡 押さえると安定：都市計画区域を指定するのは「都道府県」（市町村ではない）。区域区分の線引きは必ず行うわけではなく、必要があるときに行うのが原則。
よくある間違い
①「都市計画区域は市町村が決める」→ ✗ 決めるのは都道府県。市町村ではない。
②「市街化調整区域にも用途地域を必ず定める」→ ✗ 用途地域を必ず定めるのは市街化区域。調整区域は原則定めない。
③「市街化調整区域は街にしていく区域」→ ✗ 逆。調整区域は市街化を抑える区域。街にしていくのは市街化区域。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（市街化区域と市街化調整区域）
都市計画法の区域区分に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 市街化調整区域は、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を進めていく区域とされている
- 市街化区域は市街化を抑える区域で、市街化調整区域はこれから街にしていく区域と定められている
- 市街化区域は、すでに市街地、またはおおむね10年以内に市街化を図る区域とされている
- 市街化区域も市街化調整区域も、どちらも農地や自然を残すための区域として扱われている
解答は 3 である。
つまり、市街化区域は「すでに市街地、またはおおむね10年以内に街にしていく区域」、市街化調整区域は「市街化を抑える区域」だ。「市街化＝街にする／調整＝抑える」と覚えておけば取り違えない。
選択肢1・2は市街化区域と市街化調整区域の中身が逆になっている。選択肢4は、抑えるのは調整区域だけで、市街化区域は街にしていく区域なので誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 10年以内に市街化を図るのは市街化区域。調整区域は抑える区域 |
| 2 | ✗ | 区域の中身が逆。市街化区域が街にする側 |
| 3 | ✓ | すでに市街地、またはおおむね10年以内に市街化を図る区域で正しい |
| 4 | ✗ | 自然を残すのは調整区域。市街化区域は街にしていく区域 |
オリジナル問題2（用途地域との関係）
都市計画法における用途地域に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 用途地域は、市街化区域には必ず定め、市街化調整区域には原則として定めないとされている
- 用途地域は、市街化調整区域に必ず定め、市街化区域には原則として定めないものとされる
- 用途地域は、市街化区域にも市街化調整区域にも、どちらにも必ず定めるものとされている
- 用途地域は都市計画区域とは関係なく、全国すべての土地に一律に定められるものとされている
解答は 1 だよ。
要するに、用途地域は市街化区域には必ず定め、市街化調整区域には原則として定めないんだ。「これから街にする区域だから使いみちを決める／抑える区域だから決めない」とセットで覚えてね。
選択肢2は市街化区域と調整区域が逆。選択肢3の「どちらにも必ず」、選択肢4の「全国一律」も誤りだよ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 市街化区域には必ず・調整区域には原則定めずで正しい |
| 2 | ✗ | 必ず定めるのは市街化区域。調整区域とは逆 |
| 3 | ✗ | 調整区域には原則定めないので「どちらにも必ず」は誤り |
| 4 | ✗ | 都市計画区域の中の話で、全国一律ではない |
オリジナル問題3（都市計画区域を決める人）
都市計画区域の指定に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 都市計画区域は、その区域内に住む住民の多数決による投票で指定されるとされている
- 都市計画区域は土地の所有者が個別に申請し、所有者ごとに自由に指定できるとされる
- 都市計画区域は国が指定し、地方公共団体は関与しないと定められている
- 都市計画区域は、原則として都道府県がその区域を指定するものとされている
解答は 4 だっ。
つまり、都市計画区域を指定するのは都道府県だっ！市町村でも、住民投票でも、土地所有者でもないよっ。「街づくりの範囲は都道府県が決める」とまず押さえてねっ。
選択肢1の住民投票、選択肢2の所有者申請、選択肢3の国が直接という形はいずれも誤りだっ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 住民投票で指定するものではない |
| 2 | ✗ | 土地所有者が申請して決めるものではない |
| 3 | ✗ | 指定するのは都道府県で、国がすべて直接ではない |
| 4 | ✓ | 原則として都道府県が指定するで正しい |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 市街化区域 ＝ すでに市街地、またはおおむね10年以内に街にしていく区域。用途地域を必ず定める。
- 🔴 市街化調整区域 ＝ 市街化を抑える区域。用途地域は原則定めない。
- 🟡 都市計画区域を指定するのは都道府県（市町村ではない）。区域区分の線引きは必要があるときに行うのが原則。
次に学ぶ
- 市街化区域・市街化調整区域 ── 街にする区域と抑える区域の線引きを、より詳しく。都市計画法の中核論点。
- 用途地域 ── 土地の使いみちを13種類に分けるしくみ。市街化区域の中をどう区分するかが見える。
- 建ぺい率 ── 敷地に対してどれだけの広さの建物を建てられるか。用途地域とセットで効いてくる。
執筆: SikakuQuest編集部