手付金とは（全体像）
手付金は、不動産の売買契約を結ぶときに買主が売主に渡すお金のこと。契約が無事に進めば、最後に売買代金の一部に充てられる（その分だけ残金が減る）。
押さえるのは2つ。
- 3つの種類（証約・違約・解約）があり、何も決めなければ「解約手付」とされる。
- 解約手付を使えば、契約を途中でやめられる（一定の期限まで）。
そして、売主が宅建業者（プロの不動産業者）で買主が一般の人のときは、買主を守る特別ルール（20%上限と保全措置）が加わる。
詳しく：この表だけ覚えれば戦える
ここが記事の心臓部。手付金の中身は、次の表に全部つまっている。
手付の3つの種類
| 種類 | どんな役割か |
|---|---|
| 証約手付 | 「契約しましたよ」という証拠。すべての手付が最低限もつ役割 |
| 違約手付 | 約束を破ったときの違約金。買主が破れば没収、売主が破れば倍返し |
| 解約手付 | 契約をやめる権利のためのお金。何も決めなければこれとされる |
いちばん出るのが解約手付。やめ方と期限はこの表で押さえる。
解約手付での契約のやめ方
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 買主がやめるとき | 渡した手付金を放棄する（あきらめる） |
| 売主がやめるとき | 受け取った額の2倍を現実に渡す（口約束ではダメ） |
| いつまで可能か | 相手が履行に着手するまで。相手が動き出したらもう解除できない |
| 損害賠償は？ | 解約手付でやめても、相手に損害賠償を払う必要はない |
「履行に着手」とは、たとえば売主なら登記や引渡しの準備、買主なら中間金の支払いや住宅ローン契約など、外から見て契約を進めていると分かる行動のこと。契約書を作る・印鑑証明をとる程度の準備だけでは、まだ着手にあたらない。
売主が宅建業者のときは、買主を守る次の特別ルールが加わる。
売主が宅建業者のときの特別ルール
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 手付金の上限 | 売買代金の20%（2割）まで。これを超えて受け取れない |
| 必ず解約手付に | 宅建業者が受け取った手付金は、解約手付として扱われる |
| 保全措置（未完成物件） | 手付金等が代金の5%超または1,000万円超で必要 |
| 保全措置（完成物件） | 手付金等が代金の10%超または1,000万円超で必要 |
たとえば3,000万円の物件なら、手付金の上限は600万円（20%）。保全措置は、まだ建っていない物件（未完成）なら150万円超、すでに建っている物件（完成）なら300万円超で必要になる。保全措置は、売主がもし倒産しても買主にお金が戻るようにする仕組みだ。
なお、これらの特別ルールは買主も宅建業者のとき（業者どうしの取引）は適用されない。一般の買主を守るためのルールだからだ。
わかりやすく言い換えると
要するに、手付金はこう整理するとラク。
つまり、3つの種類のうち試験の主役は解約手付。「買主はあきらめる・売主は倍返し」で契約をやめられる、と覚える。
ただし相手が動き出したらおしまい。要するに早い者勝ちではなく、「相手が本気で進める前なら、まだ引き返せる」イメージ。
試験のツボ
🔴 一番出る：解約手付のやめ方と期限
①買主は手付金を放棄してやめられる
②売主は受け取った額の2倍を渡してやめられる
③ただし相手が履行に着手するまで
🔴 次に出る：宅建業者が売主のときの上限
①手付金の上限は売買代金の20％
②受け取った手付金は解約手付として扱われる
🟡 押さえると安定：保全措置の基準
①未完成物件 ＝ 5％超または1,000万円超
②完成物件 ＝ 10％超または1,000万円超
よくある間違い
①「手付金では契約をやめられない」→ ✗ 解約手付なら、買主は放棄・売主は倍返しでやめられる（相手が動き出すまで）。
②「宅建業者が売主でも手付金に上限はない」→ ✗ 上限は売買代金の20％。超えて受け取ることはできない。
③「保全措置は完成も未完成も一律10％超」→ ✗ 未完成は5％超、完成は10％超（または1,000万円超）で基準が違う。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（手付の3つの種類）
手付金の種類に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 手付金は契約時に必ず違約手付となり、解約手付として用いることは一切できないとされている
- 手付金は証約・違約・解約の3つの種類で、特約がなければ解約手付として扱われるとされている
- 手付金はすべて交付された直後に売買代金から切り離され、代金には充当されないとされている
- 手付金の種類は買主の年収の高低によって、証約手付か違約手付に自動で振り分けられるとされる
解答は 2 だよ。
要するに、手付金は証約・違約・解約の3種類があって、特約がなければ解約手付として扱われるんだ。証約手付は「契約した証拠」、違約手付は「約束を破ったときの違約金」、解約手付は「契約をやめる権利のためのお金」だよ。1は誤りで、何も決めなければむしろ解約手付になるんだ。3も誤りで、手付金は契約が進めば売買代金の一部に充てられるよ。4も誤りで、種類は年収ではなく特約の有無で決まるんだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 特約がなければ解約手付として扱われ、解約手付に使える |
| 2 | ✓ | 3種類あり、特約がなければ解約手付として扱われる |
| 3 | ✗ | 手付金は契約が進めば売買代金の一部に充てられる |
| 4 | ✗ | 種類は年収ではなく特約の有無で決まる |
オリジナル問題2（解約手付でのやめ方と期限）
解約手付による契約解除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 解約手付による解除は、買主・売主とも手付金額の半額を放棄すれば足りるものとされている
- 解約手付による解除は、契約を結んだ日から数えて30日以内に限って認められるものとされている
- 解約手付による解除は、相手が履行に着手したあとでも、無条件で常に認められるものとされている
- 解約手付では、買主は手付金を放棄、売主は受け取った額の2倍を渡して契約を解除できるとされる
解答は 4 だっ。
つまり、解約手付では、買主は手付金を放棄して、売主は受け取った額の2倍を渡して契約をやめられるんだっ！たとえば手付金500万円なら、買主は500万円をあきらめ、売主は1,000万円を渡してやめるっ。ただし相手が履行に着手したあとはもうやめられないっ！1は誤りで、半額ではなく買主は全額放棄・売主は倍返しだっ。2も誤りで、期限は日数ではなく相手が動き出すまでっ。3も誤りで、相手が着手したあとは解除できないっ！
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 半額ではなく、買主は全額放棄・売主は倍返しが必要 |
| 2 | ✗ | 期限は日数ではなく、相手が履行に着手するまで |
| 3 | ✗ | 相手が履行に着手したあとは解除できない |
| 4 | ✓ | 買主は放棄、売主は2倍を渡して解除できる |
オリジナル問題3（宅建業者が売主のときの規制）
宅建業者が自ら売主となる場合の手付金規制に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 宅建業者が売主の場合、手付金の上限は売買代金の20％で、受け取った手付金は解約手付に当たる
- 宅建業者が売主でも手付金に上限はなく、売買代金の50％まで自由に受け取ってよいものとされる
- 宅建業者が受け取った手付金は違約手付に固定され、買主は解約手付による解除ができないとされる
- 宅建業者の保全措置は、完成・未完成を問わず受領額が代金の20％超のときだけ必要とされている
解答は 1 である。
つまり、宅建業者が自ら売主となる場合、手付金の上限は売買代金の20％で、受け取った手付金は解約手付として扱われるのである。3,000万円の物件なら上限は600万円だ。2は誤りで、上限は20％であり50％は受け取れない。3も誤りで、受け取った手付金は解約手付となり、買主は解約手付による解除ができる。4も誤りで、保全措置の基準は未完成が5％超、完成が10％超（または1,000万円超）であって、一律20％ではない。「上限20％・解約手付・保全措置は未完成5％／完成10％」を押さえる。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 上限は代金の20％で、受け取った手付金は解約手付となる |
| 2 | ✗ | 上限は20％で、50％まで受け取ることはできない |
| 3 | ✗ | 受け取った手付金は解約手付となり、解除できる |
| 4 | ✗ | 基準は未完成5％超・完成10％超で、一律20％ではない |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 解約手付 ＝ 買主は放棄・売主は倍返しで契約をやめられる。ただし相手が履行に着手するまで。何も決めなければ手付金は解約手付になる。
- 🔴 宅建業者が売主 ＝ 手付金の上限は売買代金の20％。受け取った手付金は解約手付として扱われる。
- 🟡 保全措置 ＝ 未完成5％超／完成10％超（または1,000万円超）で必要。業者どうしの取引には適用されない。
次に学ぶ
- 媒介契約 ── 不動産の売買を仲介してもらう契約。手付金は契約そのもの、媒介は仲介の依頼という違いで押さえると混ざらない。
- 契約不適合責任 ── 買った不動産に問題があったときの売主の責任。手付金とセットで売買契約の論点。
- 不動産登記 ── 不動産の権利を世間に示すしくみ。売買のあとの「名義」につながる。
執筆: SikakuQuest編集部