媒介契約とは（全体像）
媒介契約は、家や土地の売買・交換を不動産業者に仲介してもらうときの約束ごとのこと。買主を探すネットワークを持つ業者に頼むのが一般的で、このとき「何社に頼んでいいか」「業者がどこまで報告してくれるか」を型で決めたのが3類型である。なお、3類型の契約期間の上限・REINS登録・報告のルールは売買・交換の媒介に適用されるもので、賃貸借の媒介は対象外。
押さえるのは、縛りが強くなる順に3種類に分かれること。
- 一般媒介 … 複数の業者に同時に頼める、いちばん自由なタイプ。
- 専任媒介 … 1社に絞る代わりに、その業者がしっかり動いてくれるタイプ。
- 専属専任媒介 … 1社に完全におまかせするタイプ。
ポイントは、縛りが強くなるほど業者の義務（情報共有や報告）が重くなること。つまり、1社に独占を任せる分、業者は積極的に動く義務を負う、という釣り合いの仕組みである。
詳しく：この表だけ覚えれば戦える
ここが記事の心臓部。3類型の違いは、次の表に全部つまっている。
媒介契約3類型の比較
| 項目 | 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 |
|---|---|---|---|
| 他業者への依頼 | できる（複数OK） | 1社だけ | 1社だけ |
| 自己発見取引 | できる | できる | できない（必ず業者を通す） |
| 契約期間の上限 | 制限なし | 3ヶ月 | 3ヶ月 |
| REINS登録 | 義務なし | 7営業日以内 | 5営業日以内 |
| 報告の頻度 | 義務なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
「自己発見取引」は、依頼者が自分で買主を見つけて直接取引すること。一般・専任ならOKだが、専属専任は禁止で、自分で見つけた相手でも必ず業者を通す（報酬も発生する）。
「REINS（レインズ）」は、業者どうしが物件情報を共有するネットワーク。登録すると他の業者からも検索でき、買主探しが早くなる。専任系だけに登録義務があり、専属専任のほうが期限が短い（5営業日）。
契約期間の上限3ヶ月は専任系だけのルール。依頼者から申し出れば更新できるが、自動更新はできない。一般媒介には期間の制限がない。
報酬（仲介手数料）には上限がある。
媒介報酬の上限（税抜）
| 取引 | 上限 |
|---|---|
| 売買・200万円以下 | 代金 × 5% |
| 売買・200万円超400万円以下 | 代金 × 4% ＋ 2万円 |
| 売買・400万円超 | 代金 × 3% ＋ 6万円 |
| 賃貸 | 賃料 1ヶ月分 |
たとえば3,000万円の売買なら、3,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 96万円（税抜） が片側の上限になる。
わかりやすく言い換えると
要するに、3類型は「業者を何社使うか」「どこまで縛るか」の度合いで覚えるとラク。
一般 ＝ 何社にも頼める自由型。
専任 ＝ 1社に絞るが、自分で見つけた相手とは直接取引OK。
専属専任 ＝ 1社に完全おまかせ。自分で見つけた相手でも業者を通す。
縛りが強いほど、業者は「物件情報を早く共有（REINS登録）」「こまめに報告」する義務が重くなる、という対応で押さえる。
試験のツボ
🔴 一番出る：3類型の違い
①一般 ＝ 複数業者OK・自己発見取引OK・期間制限なし
②専任 ＝ 1社だけ・自己発見取引OK・期間上限3ヶ月
③専属専任 ＝ 1社だけ・自己発見取引ダメ・期間上限3ヶ月
🔴 次に出る：専任系だけの3つの義務
①契約期間の上限3ヶ月（一般は制限なし）
②REINS登録（専任7営業日以内・専属専任5営業日以内）
③報告（専任2週間に1回以上・専属専任1週間に1回以上）
🟡 押さえると安定：報酬の上限（売買400万円超＝3%＋6万円・税抜／賃貸＝賃料1ヶ月分・税抜）
よくある間違い
①「一般媒介にも契約期間の上限3ヶ月がある」→ ✗ 3ヶ月の上限は専任・専属専任だけ。一般媒介には期間の制限がない。
②「REINS登録は3類型すべてに義務がある」→ ✗ 登録義務は専任系だけ（専任7営業日・専属専任5営業日）。一般媒介は義務なし（任意で登録は可能）。
③「専属専任媒介でも自己発見取引ができる」→ ✗ 専属専任は自己発見取引ダメ。自分で買主を見つけても業者を通す。一般・専任ならOK。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（3類型と自己発見取引）
媒介契約3類型の自己発見取引に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 自己発見取引は専任媒介でだけ禁止され、専属専任媒介では認められているとされている
- 専属専任媒介では自己発見取引が禁止され、自分で見つけた相手でも業者を通す必要がある
- 自己発見取引は一般媒介でだけ禁止され、専任系の2類型では認められているとされている
- 媒介契約は3類型のいずれでも自己発見取引が一律に禁止されているとして整理されている
解答は 2 だよ。
つまり、専属専任媒介では自己発見取引が禁止で、自分で買主を見つけても必ず業者を通すんだ。一般媒介と専任媒介なら自己発見取引はできるよ。専属専任は1社に完全おまかせするタイプだから、いちばん縛りが強いんだね。要するに「自己発見取引＝一般・専任ならOK、専属専任はダメ」と押さえてね。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 専任媒介では自己発見取引はできる。禁止は専属専任 |
| 2 | ✓ | 専属専任は自己発見取引が禁止で正しい |
| 3 | ✗ | 一般媒介でも自己発見取引はできる |
| 4 | ✗ | 一般・専任ではできるので一律禁止ではない |
オリジナル問題2（契約期間とREINS登録）
媒介契約の契約期間とREINS登録に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 専任媒介の契約期間の上限は6ヶ月で、REINS登録は14営業日以内に行えばよいとされる
- 一般媒介にも契約期間の上限3ヶ月が法令で定められ専任系とまったく同じ扱いになる
- 媒介契約はどの類型でもREINS登録は不要で、登録義務はそもそも存在しないとされる
- 専任媒介の契約期間の上限は3ヶ月で、REINS登録は7営業日以内に行う必要がある
解答は 4 だっ。
要するに、専任媒介は契約期間の上限が3ヶ月で、REINS登録は7営業日以内だっ！契約期間の上限3ヶ月は専任・専属専任だけのルールで、一般媒介には期間の制限がないんだっ。REINS登録は専任が7営業日以内、専属専任が5営業日以内（一般は義務なし）だよっ。「専任＝3ヶ月・7営業日／専属専任＝3ヶ月・5営業日」で覚えてねっ！
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 上限は3ヶ月・登録は7営業日以内。6ヶ月や14営業日ではない |
| 2 | ✗ | 期間上限3ヶ月は専任系だけ。一般は制限なし |
| 3 | ✗ | 専任系にはREINS登録義務がある |
| 4 | ✓ | 専任は上限3ヶ月・登録7営業日以内で正しい |
オリジナル問題3（報告頻度と報酬）
媒介契約の報告義務と報酬に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 専任媒介の報告は2週間に1回以上で、売買400万円超の報酬上限は3%＋6万円である
- 一般媒介にも報告の義務があり、専属専任と同じく1週間に1回以上の報告が必要になる
- 専属専任媒介の報告は3週間に1回以上でよく、報告は月に1回程度で足りるとされている
- 売買の媒介報酬は取引価額にかかわらず一律で代金の5%が上限と定められているとする
解答は 1 である。
つまり、専任媒介の報告は2週間に1回以上、売買400万円超の報酬上限は代金×3%＋6万円（税抜）で正しい。報告は専任が2週間に1回以上、専属専任が1週間に1回以上で、一般媒介には報告義務がない。売買報酬は取引価額で3段階に分かれ、400万円超は3%＋6万円である。要するに「報告＝専任2週間・専属専任1週間／売買400万円超＝3%＋6万円」を押さえる。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 専任の報告2週間に1回以上＋400万円超3%＋6万円で正しい |
| 2 | ✗ | 一般媒介には報告義務がない |
| 3 | ✗ | 専属専任の報告は1週間に1回以上。3週間ではない |
| 4 | ✗ | 売買報酬は3段階。一律5%ではない |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 3類型の違い ＝ 一般（複数OK・自己発見OK・期間制限なし・義務なし）／専任（1社・自己発見OK・3ヶ月・REINS7営業日・報告2週間）／専属専任（1社・自己発見ダメ・3ヶ月・REINS5営業日・報告1週間）。
- 🔴 専任系だけの3つの義務 ＝ 契約期間の上限3ヶ月（申出で更新可・自動更新は不可）／REINS登録／報告義務。一般媒介にはどれもない。
- 🟡 報酬の上限 ＝ 売買は3段階（400万円超＝3%＋6万円・税抜）／賃貸は賃料1ヶ月分（税抜）。
次に学ぶ
- 不動産登記 ── 権利関係を公示するしくみ。媒介契約は「仲介の頼み方」、登記は「権利の見える化」という対比で押さえると混ざらない。
- 手付金 ── 契約のときに渡すお金と、解除のルール。媒介契約とセットで不動産取引の基本になる。
- 印紙税 ── 契約書にかかる税金。不動産の契約書まわりでよく問われる。
執筆: SikakuQuest編集部