共用部分と専有部分とは（全体像）
分譲マンションのように、1棟の建物を複数の人で分けて所有する建物を区分所有建物という。これを2つに分けて整理するのが専有部分と共用部分で、ルールの土台が区分所有法である。
- 専有部分 … マンションの各住戸のように、壁で仕切られ、独立して使える部分。各人が単独で所有する。
- 共用部分 … 専有部分以外の、みんなで共有して使う部分（廊下・階段・エントランス・外壁など）。
ポイントは、外壁や廊下は専有部分ではなく共用部分だということ。つまり、自分の部屋は自由にできても、建物の骨組みやみんなの通路は、所有者全員で共有している。
詳しく：この表だけ覚えれば戦える
ここが記事の心臓部。中身は次の2つの表に全部つまっている。
専有部分と共用部分の違い
| 専有部分 | 共用部分 | |
|---|---|---|
| 何か | 各住戸（101号室など） | 廊下・階段・エントランス・外壁など |
| 所有 | 各人が単独で所有 | 所有者全員で共有 |
| 条件 | 壁で仕切られ独立して使える | 専有部分以外の部分 |
共用部分はさらに2タイプに分かれる。ここがよく問われる。
共用部分の2タイプ
| タイプ | 中身 | 例 | 登記 |
|---|---|---|---|
| 法定共用部分 | 構造上当然にみんなのもの | 廊下・階段・エレベーター・外壁・基礎 | 不要 |
| 規約共用部分 | 規約でみんなのものに決めたもの | 管理人室・集会室・別棟の附属建物 | 必要（登記しないと第三者に対抗できない） |
そして、共用部分の使い方には大事なルールが3つある。
- 持分 … 共用部分の持分は、その人の専有部分の床面積の割合で決まる。床面積は壁の内側で測った面積（内法面積）を使う。
- 分離処分の禁止 … 部屋（専有部分）と共用部分の持分はセットで動く。部屋を売れば持分も一緒に動き、持分だけを切り離して売ることはできない。
- 負担 … 管理費や修繕積立金は、原則として持分の割合に応じて負担する。
わかりやすく言い換えると
要するに、こうイメージするとラク。
専有部分は「自分の部屋」、共用部分は「みんなの場所」。共用部分はさらに「もともとみんなのもの（法定）」と「みんなのものに決めたもの（規約）」の2タイプ。
持分は「部屋が広い人ほど大きい」（床面積の割合）。そして部屋と持分はニコイチで、廊下の持分だけを売る、なんてことはできない。
試験のツボ
🔴 一番出る：共用部分の2タイプと登記
①法定共用部分 ＝ 廊下・階段・外壁など、登記は不要
②規約共用部分 ＝ 管理人室・集会室など、登記しないと第三者に対抗できない
🔴 次に出る：持分と分離処分の禁止
①持分 ＝ 専有部分の床面積の割合で決まる
②部屋と持分はセット ＝ 持分だけを切り離して売れない
🟡 押さえると安定：外壁・廊下・階段は共用部分（専有部分ではない）
🟡 押さえると安定：床面積は内法面積（壁の内側で測る）で、管理費・修繕積立金は持分の割合で負担する
よくある間違い
①「マンションの外壁や廊下は専有部分」→ ✗ 外壁・廊下・階段・エントランスは共用部分。自分の部屋（住戸）だけが専有部分。
②「規約共用部分は規約に書けば登記なしで対抗できる」→ ✗ 規約共用部分は登記をしないと第三者に対抗できない。法定共用部分は登記不要。
③「規約に定めれば持分だけを切り離して売れる」→ ✗ 部屋と共用部分の持分はセットで動く。分離して処分することはできない。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（専有部分と共用部分の区分）
区分所有建物の専有部分と共用部分に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- マンションの外壁・廊下・階段・エントランスは、各住戸と同じく専有部分として整理される
- 専有部分は壁で仕切られ独立して使える部分で、外壁や廊下などそれ以外は共用部分である
- 共用部分は各区分所有者が単独で所有し、専有部分はその全員で共有するものとされている
- 専有部分も共用部分も、すべて区分所有者の全員が等しい割合で共有するしくみとされる
解答は 2 である。
わかりやすく言うと、専有部分は「自分の部屋」、共用部分は「みんなの場所」。専有部分は壁で仕切られて独立して使える各住戸（101号室など）で、各人が単独で所有する。外壁・廊下・階段・エントランスなど、それ以外の部分は共用部分で、所有者全員で共有する。
選択肢1のように外壁や廊下を専有部分とするのは誤りだ。選択肢3は単独所有と共有が逆。選択肢4も誤りで、専有部分は各人の単独所有である。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 外壁・廊下・階段・エントランスは共用部分で、専有部分ではない |
| 2 | ✓ | 専有部分は独立して使える部分、それ以外は共用部分で正しい |
| 3 | ✗ | 単独所有と共有が逆。専有部分が単独所有、共用部分が共有 |
| 4 | ✗ | 専有部分は各人の単独所有で、全員の共有ではない |
オリジナル問題2（共用部分の2タイプと登記）
共用部分の法定共用部分と規約共用部分に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 法定共用部分も規約共用部分も、ともに登記をしなければ第三者に対抗できないとされる
- 規約共用部分は規約に定めるだけで足り、登記をしなくても第三者に対抗できるとされる
- 廊下や階段などの法定共用部分は、登記をしてはじめて共用部分として認められるとされる
- 法定共用部分は登記が不要であり、規約共用部分は登記をしないと第三者に対抗できない
解答は 4 だよ。
つまり、共用部分は2タイプ。廊下や階段などの法定共用部分は構造上もともとみんなのものだから登記は不要。一方、管理人室や集会室などの規約共用部分は、規約で決めたうえに登記をしないと第三者に対抗できない。
選択肢1・2・3は誤りだよ。登記が必要なのは規約共用部分だけ。法定共用部分は登記なしで当然に共用部分になるんだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 法定共用部分は登記不要。登記が必要なのは規約共用部分だけ |
| 2 | ✗ | 規約共用部分は登記をしないと第三者に対抗できない |
| 3 | ✗ | 法定共用部分は登記なしで当然に共用部分になる |
| 4 | ✓ | 法定は登記不要、規約は登記が対抗要件で正しい |
オリジナル問題3（持分と分離処分の禁止）
共用部分の持分と分離処分の禁止に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 共用部分の持分は専有部分の床面積の割合で決まり、原則として分離処分はできないとされる
- 共用部分の持分だけを切り離し、専有部分とは別に他人へ売ることが原則として認められる
- 共用部分の持分は、住戸の床面積に関係なく区分所有者全員が均等の割合になるとされている
- 共用部分の持分は専有部分と切り離して、規約に定めれば自由に処分できるものとされている
解答は 1 だっ。
要するに、共用部分の持分は「部屋が広い人ほど大きい」＝専有部分の床面積の割合で決まる。たとえば全体の床面積1,000㎡のうち自分の住戸が50㎡なら、持分は50/1,000＝5％だっ。そして部屋と持分はセットで動くから、持分だけを切り離して売ることはできないんだっ。
選択肢2・3・4は誤りだっ。持分は床面積の割合（均等ではない）で、専有部分と分離して処分することはできないよっ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 持分は床面積の割合で決まり、原則分離処分できないで正しい |
| 2 | ✗ | 持分だけを専有部分と分離して処分することはできない |
| 3 | ✗ | 持分は床面積の割合で決まり、全員均等ではない |
| 4 | ✗ | 専有部分と分離して処分することはできない |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 共用部分は2タイプ ＝ 法定共用部分（廊下・階段・外壁、登記不要）／規約共用部分（管理人室・集会室、登記しないと第三者に対抗できない）。
- 🔴 持分は専有部分の床面積の割合で決まり、部屋と持分はセット（分離処分の禁止）。
- 🟡 外壁・廊下・階段は共用部分（専有部分ではない）。床面積は内法面積、管理費・修繕積立金は持分の割合で負担。
次に学ぶ
- 区分所有法 ── マンションのルール全体の土台。集会の決議や管理組合まで含めて押さえると、共用部分・専有部分の話がつながる。
- 管理組合 ── 共用部分を管理する団体。区分所有者は当然に全員が加入する。
- 更新拒絶（正当事由） ── 土地や建物を借りる関係のルール。所有（区分所有）とは別物として対比で押さえると混ざらない。
執筆: SikakuQuest編集部