不動産と相続対策とは（全体像）
不動産と相続対策は、現金や預金で財産を持つより、土地や建物にしておくほうが相続税の評価額が下がりやすいことを利用した工夫のこと。
現金は額面どおりに評価されるが、不動産は決められた方法で評価され、特例や評価減を使えるので、結果として相続税が軽くなりやすい。
主な手段は次の3つ。
- 小規模宅地等の特例 … 自宅の土地は330㎡まで80%減など。
- 貸家建付地 … 人に貸している土地は、自分で使う土地より評価が下がる。
- アパート経営 … 貸している建物（貸家）も評価が下がる。
詳しく：3つの柱
ここが記事の心臓部。不動産の相続対策は、次の表に整理できる。
不動産による相続対策の柱
| 手段 | 効果 |
|---|---|
| 小規模宅地等の特例 | 居住用は330㎡まで80%減など |
| 貸家建付地 | 人に貸した土地の評価が下がる |
| アパート（貸家）経営 | 貸している建物の評価も下がる |
考え方の中心は、人に貸すと自由に使えなくなるぶん、評価が下がること。土地はもちろん、建物も貸せば貸家として評価が下がる。さらに自宅の土地には小規模宅地等の特例も使える。
ただし注意したいのは、賃貸にすれば何でも自動で減るわけではないこと。小規模宅地等の特例にも貸家建付地にも、それぞれ要件があり、満たさないと評価減は受けられない。
わかりやすく言い換えると
要するに、「現金で持つより、土地や建物にして貸すほうが、相続税の評価が下がりやすい」ということ。
①小規模宅地等の特例 … 自宅の土地を大きく減額（330㎡まで80%）
②貸家建付地 … 人に貸した土地の評価が下がる
③アパート経営 … 貸している建物の評価も下がる
つまり、「不動産・賃貸で評価が下がる」「ただし要件がある」が試験のポイント。
試験のツボ
🔴 一番出る：不動産で評価が下がる
①現金より不動産のほうが評価が下がりやすい
②人に貸すとさらに評価が下がる
🔴 次に出る：3つの柱
①小規模宅地等の特例（居住用330㎡まで80%減）
②貸家建付地・アパート（貸家）経営による評価減
🟡 押さえると安定：要件がある
①賃貸にすれば自動で全部減るわけではない
②特例や評価減にはそれぞれ要件がある
よくある間違い
①「不動産を賃貸にすれば、何でも自動で評価が下がる」→ ✗ 特例や評価減にはそれぞれ要件がある。
②「現金で持つほうが不動産より相続税の評価が下がる」→ ✗ 一般に、現金より不動産のほうが評価が下がりやすい。
③「小規模宅地等の特例は不動産対策とは無関係」→ ✗ 自宅の土地を大きく減額できる、代表的な不動産対策。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（基本の考え方）
不動産による相続対策の基本について、正しいものはどれか。
- 一般に、現金で持つよりも土地や建物の不動産で持つほうが相続税の評価が下がりやすい
- 現金で持つほうが、不動産で持つよりも相続税の評価が必ず下がるものとされている
- 不動産は額面どおりに評価され、現金とまったく同じ扱いになるものと定められているとされる
- 不動産による相続対策は、相続税をかえって増やすための方法であるとされている
解答は 1 だよ。
一般に、現金で持つより不動産で持つほうが相続税の評価が下がりやすいんだ。さらに人に貸せば、貸家建付地や貸家として評価がより下がるよ。
選択肢2の「現金が必ず下がる」、選択肢3の「現金と同じ」、選択肢4の「相続税を増やす」は、どれも誤りだよ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 不動産のほうが評価が下がりやすい |
| 2 | ✗ | 現金は額面どおり評価される |
| 3 | ✗ | 不動産は別の方法で評価 |
| 4 | ✗ | 相続税を抑える方法 |
オリジナル問題2（3つの柱）
不動産による相続対策の手段について、正しいものはどれか。
- 不動産対策の柱は、現金をできるだけ多く銀行に預けることだけであるとされている
- 小規模宅地等の特例・貸家建付地・貸家経営などが、不動産による相続対策の柱になる
- 不動産対策で使えるのは、宅地を売って現金にすることだけであると定められているとされる
- 不動産対策は、土地を空き地のまま持ち続けることが最も評価を下げるとされている
解答は 2 だっ。
不動産対策の柱は、小規模宅地等の特例・貸家建付地・貸家（アパート）経営などだっ！自宅の土地を減額したり、人に貸して評価を下げたりするんだよっ。
選択肢1の「銀行に預ける」、選択肢3の「売って現金に」、選択肢4の「空き地のまま」は、どれも誤りだっ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 現金は評価が下がらない |
| 2 | ✓ | 小規模宅地・貸家建付地・貸家経営 |
| 3 | ✗ | 売って現金にするのは逆効果 |
| 4 | ✗ | 空き地より貸すほうが下がる |
オリジナル問題3（要件）
不動産による相続対策の注意点について、正しいものはどれか。
- 不動産を賃貸にしさえすれば、要件に関係なく何でも自動で評価が下がるとされている
- 評価減はどんな不動産にも一律で同じ割合だけ認められるものと定められているとされる
- 不動産対策は、要件を満たさなくても申告すら不要で自動的に適用されるとされている
- 小規模宅地等の特例や貸家建付地の評価減には、それぞれ満たすべき一定の要件がある
解答は 4 である。
小規模宅地等の特例や貸家建付地の評価減には、それぞれ要件がある。賃貸にすれば何でも自動で下がるわけではなく、要件を満たして初めて評価減を受けられる。
選択肢1の「何でも自動」、選択肢2の「一律同じ割合」、選択肢3の「申告すら不要」は、いずれも誤りである。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 要件を満たす必要がある |
| 2 | ✗ | 手段ごとに割合は違う |
| 3 | ✗ | 特例の適用には申告が必要 |
| 4 | ✓ | それぞれ要件がある |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 一般に現金より不動産のほうが相続税の評価が下がりやすい。人に貸すとさらに下がる。
- 🔴 柱は小規模宅地等の特例・貸家建付地・貸家（アパート）経営。
- 🟡 賃貸にすれば自動で全部減るわけではなく、それぞれ要件がある。
次に学ぶ
執筆: SikakuQuest編集部