土地の評価とは（全体像）
土地を相続したり贈与したりすると、その評価額を出して税金を計算する。評価のしかたは、路線価方式と倍率方式の2つ。
押さえるのは、どちらを使うかは地域で決まっていること。路線価が定められた市街地は路線価方式、それ以外の郊外は倍率方式。自分で好きに選べるわけではない。ここがFP2級でよく問われる。
詳しく：2つの方式と計算
ここが記事の心臓部。2つの方式を表で押さえる。
土地の評価の2方式
| 方式 | 使う地域 | 計算の考え方 |
|---|---|---|
| 路線価方式 | 市街地 | 路線価 × 奥行などの補正 × 面積 |
| 倍率方式 | 郊外 | 固定資産税評価額 × 倍率 |
路線価方式は、道路につけられた路線価をもとに、奥行や土地の形による補正をかけて求める。たとえば角地は使いやすいので加算、奥行が長すぎる・形がいびつなどは減額になる。
倍率方式は、固定資産税評価額に一定の倍率をかけるだけのシンプルな方法。路線価が定められていない郊外で使う。なお補正率や倍率は土地ごとに違い、改正で変わることもあるので、受験する年度の最新の内容もあわせて確認しておこう。
わかりやすく言い換えると
つまり、「市街地は路線価×補正、郊外は固定資産税評価額×倍率」とイメージするとラク。
要するに、路線価方式は補正がある分くわしく、倍率方式はシンプル。どちらを使うかは地域で決まっている、と押さえておこう。
試験のツボ
🔴 一番出る：2方式の使い分け
①市街地は路線価方式、郊外は倍率方式
②どちらを使うかは地域で決まっている
🔴 次に出る：路線価方式の計算
①路線価に奥行などの補正をかけて求める
②角地は加算、奥行や形が悪いと減額
🟡 押さえると安定：倍率方式の計算
①固定資産税評価額に倍率をかけて求める
②路線価が定められていない郊外で使う
よくある間違い
①「土地の評価は好きな方式を自由に選べる」→ ✗ どちらを使うかは地域で決まっている。
②「倍率方式は路線価に倍率をかける」→ ✗ 倍率方式は固定資産税評価額に倍率をかける。
③「路線価方式は路線価をそのまま使うだけ」→ ✗ 奥行や形による補正をかけて求める。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（2方式の使い分け）
土地の評価方式に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 土地の評価方式は、納税者が路線価方式か倍率方式かを自由に選べるものとされる
- 市街地は路線価方式、郊外は倍率方式で、どちらを使うかは地域で決まっている
- 土地の評価方式は、全国どこでも倍率方式の一つだけだと決められている
- 土地の評価方式は、市街地も郊外もすべて路線価方式を使うと決められている
解答は 2 だ。
市街地は路線価方式、郊外は倍率方式で、どちらを使うかは地域で決まっている。自分で選べるわけではないよ。
選択肢1の「自由に選べる」、選択肢3の「倍率方式だけ」、選択肢4の「すべて路線価方式」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 地域で決まっている |
| 2 | ✓ | 市街地は路線価・郊外は倍率で正しい |
| 3 | ✗ | 市街地は路線価方式 |
| 4 | ✗ | 郊外は倍率方式 |
オリジナル問題2（路線価方式の計算）
路線価方式に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 路線価方式は、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて求めるものとされる
- 路線価方式は、路線価をそのまま使い、補正はいっさいしないと決められている
- 路線価方式は、土地の形や奥行に関係なく必ず同じ評価額になるとされる
- 路線価方式は、路線価に奥行や形による補正をかけて評価額を求めるものである
解答は 4 だ。
路線価方式は、路線価に奥行や形による補正をかけて評価額を求める。角地は加算、奥行や形が悪いと減額になるよ。
選択肢1の「倍率をかける」、選択肢2の「補正はしない」、選択肢3の「必ず同じ」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | それは倍率方式 |
| 2 | ✗ | 補正をかける |
| 3 | ✗ | 形や奥行で変わる |
| 4 | ✓ | 路線価×補正で求めるで正しい |
オリジナル問題3（倍率方式の計算）
倍率方式に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 倍率方式は、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて求める方法である
- 倍率方式は、路線価に奥行の補正をかけて求めるものと決められている
- 倍率方式は、市街地の土地にだけ使うものと決められている
- 倍率方式は、土地の評価額をつねにゼロにする方法だとされている
解答は 1 だ。
倍率方式は、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価額を求める。路線価のない郊外で使うシンプルな方法だよ。
選択肢2の「路線価に補正」、選択肢3の「市街地だけ」、選択肢4の「つねにゼロ」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 固定資産税評価額×倍率で正しい |
| 2 | ✗ | それは路線価方式 |
| 3 | ✗ | 郊外で使う |
| 4 | ✗ | ゼロにする方法ではない |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 市街地は路線価方式、郊外は倍率方式。どちらを使うかは地域で決まっている。
- 🔴 路線価方式＝路線価×奥行などの補正×面積。角地は加算、奥行や形が悪いと減額。
- 🟡 倍率方式＝固定資産税評価額×倍率。路線価のない郊外で使うシンプルな方法。
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執筆: SikakuQuest編集部