小規模宅地等の特例とは（全体像）
小規模宅地等の特例は、亡くなった人が住んでいた土地や事業に使っていた土地について、相続税を計算するときの評価額を減らせるしくみ。
自宅の土地に高い相続税がかかると、残された家族が住む家や続けてきた商売を手放さなければならなくなる。それを防ぐための優遇措置だ。
押さえるのは、土地の使い方によって「上限面積」と「減額率」が変わること。一定の面積までの部分について、評価額を一定の割合で減らせる。ここがFP2級でよく問われる。
詳しく：3区分の数字と併用のルール
ここが記事の心臓部。まず3区分の数字を表で押さえる。
小規模宅地等の特例 3区分
| 区分 | 上限面積 | 減額率 | 主な対象 |
|---|---|---|---|
| 特定居住用宅地等 | 330㎡ | 80%減 | 亡くなった人の自宅の土地 |
| 特定事業用宅地等 | 400㎡ | 80%減 | 自分の商売に使っていた土地 |
| 貸付事業用宅地等 | 200㎡ | 50%減 | 人に貸していた土地（アパートなど） |
数字の覚え方は、「居住330・事業400・貸付200」と面積を、「自宅と事業は80%、貸付は50%」と減額率を、セットで押さえる。
そしてFP2級でもう一歩。特定居住用（330㎡）と特定事業用（400㎡）は、調整なしでそのまま併用でき、合計最大730㎡まで使える。ただし貸付事業用を併用する場合は、限度面積の調整計算が必要になる。
なお、どんな土地でも自動で使えるわけではなく、要件を満たして相続税の申告をして初めて使える。要件は改正で変わることがあるので、受験する年度の最新の内容もあわせて確認しておこう。
わかりやすく言い換えると
つまり、「自宅や商売の土地は、相続税の計算でうんと安く見てもらえる」制度。
①自宅（特定居住用） … 330㎡まで80%オフ
②自分の事業（特定事業用） … 400㎡まで80%オフ
③貸している土地（貸付事業用） … 200㎡まで50%オフ
要するに、自宅と事業の土地は手厚く（80%減）、貸付はやや控えめ（50%減）、と押さえておこう。
試験のツボ
🔴 一番出る：特定居住用は330㎡まで80%減
①自宅の土地が代表例
②上限330㎡・減額率80%
🔴 次に出る：3区分の数字の区別
①特定事業用＝400㎡・80%減
②貸付事業用＝200㎡・50%減
🟡 押さえると安定：併用と要件
①特定居住用と特定事業用は調整なしで併用でき最大730㎡
②要件を満たし相続税の申告をして初めて使える
よくある間違い
①「相続した土地はどれでも80%減になる」→ ✗ 区分と要件がある。貸付事業用は50%減で面積も200㎡まで。
②「特定居住用も上限は400㎡」→ ✗ 特定居住用は330㎡。400㎡は特定事業用。
③「要件を満たさなくても自動で適用される」→ ✗ 要件を満たして申告して初めて使える。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（特定居住用の数字）
小規模宅地等の特例の特定居住用宅地等に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 特定居住用宅地等は、面積に関係なく評価額がまるごとゼロになるものと決められている
- 特定居住用宅地等は、330㎡を上限として評価額を80%減額できる宅地等とされている
- 特定居住用宅地等は、上限400㎡で減額できる割合は50%までと決められているものとされる
- 特定居住用宅地等には面積の上限がなく、いくらでも80%の減額を受けられるものとされる
解答は 2 だ。
特定居住用宅地等（亡くなった人の自宅の土地）は、330㎡を上限に80%減額できる。評価額が大きく下がり、相続税もぐっと軽くなるよ。
選択肢1の「全額ゼロ」、選択肢3の「400㎡・50%」、選択肢4の「面積の上限なし」は、いずれも数字を取り違えている。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 上限330㎡・減額は80% |
| 2 | ✓ | 330㎡まで80%減で正しい |
| 3 | ✗ | 400㎡・50%は別区分 |
| 4 | ✗ | 上限は330㎡ |
オリジナル問題2（貸付事業用との区別）
小規模宅地等の特例の区分に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 貸付事業用宅地等は、特定居住用と同じく330㎡まで80%の減額を受けられるものとされる
- 3区分はどれも上限面積も減額率もまったく同じで、区別はいらないものと決められている
- 貸付事業用宅地等は、200㎡を上限として評価額を50%減額できる宅地等とされている
- 貸付事業用宅地等は、上限400㎡で減額率は80%まで認められているものと決められている
解答は 3 だ。
貸付事業用宅地等（人に貸していた土地）は、200㎡を上限に50%減額だ。自宅や自分の事業用（80%減）と違って、面積も率も低いのが特徴だよ。
選択肢1・2・4は数字を取り違えている。「貸付だけ200㎡・50%」と別枠で覚えると引っかからないよ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | それは特定居住用の数字 |
| 2 | ✗ | 区分ごとに数字が違う |
| 3 | ✓ | 200㎡まで50%減で正しい |
| 4 | ✗ | 貸付は200㎡・50% |
オリジナル問題3（併用と要件）
小規模宅地等の特例の併用や適用に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 特定居住用と特定事業用は調整なしで併用でき、最大730㎡まで使える宅地等である
- 特定居住用と特定事業用は、いっさい併用できないものと決められているものとされる
- この特例は、要件を満たさなくても相続した宅地に自動で適用されるものとされている
- この特例は、亡くなった人ではなく相続人がもともと持つ土地に適用されるものとされる
解答は 1 だ。
特定居住用（330㎡）と特定事業用（400㎡）は、調整なしでそのまま併用でき、合計最大730㎡まで使える。貸付事業用を併用するときだけ調整計算が必要だよ。
選択肢2の「併用できない」、選択肢3の「自動適用」、選択肢4の「相続人がもともと持つ土地」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 調整なしで併用でき最大730㎡で正しい |
| 2 | ✗ | この2区分は併用できる |
| 3 | ✗ | 要件と申告が必要 |
| 4 | ✗ | 対象は亡くなった人が使っていた宅地 |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 特定居住用（自宅） ＝ 330㎡まで80%減。これが代表。
- 🔴 特定事業用400㎡・80%減／貸付事業用200㎡・50%減。貸付だけ面積も率も低い。
- 🟡 特定居住用と特定事業用は調整なしで併用でき最大730㎡。使うには要件を満たし相続税の申告が必要。
次に学ぶ
- 不動産の4つの公的価格 ── 相続税評価額（路線価）を含む価格のしくみ。小規模宅地の特例は、この評価額を減らす制度。
- 不動産譲渡所得 ── 相続した土地を売ったときの税。相続のあとの売却まで流れで押さえられる。
執筆: SikakuQuest編集部