不動産譲渡所得とは（全体像）
不動産譲渡所得は、土地や建物を売って出たもうけにかかる所得税・住民税のこと。給与などとは合算せず、単独で税額を計算する。
押さえるのは、所有期間の長さで税率が2段階に変わること。そして、その所有期間は「売った日まで何年か」ではなく、売った年の1月1日時点で数える、という独特のルール。ここがFP2級で最もよく問われる。
詳しく：所有期間の判定と税率・計算式
ここが記事の心臓部。まず、所有期間の判定と税率。
長期・短期の区分と税率
| 区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315%（所得税15%＋復興0.315%＋住民税5%） |
| 短期譲渡所得 | 5年以内 | 39.63%（所得税30%＋復興0.63%＋住民税9%） |
ポイントは、所有期間を売った年の1月1日時点で判定すること。たとえば取得から実際に丸5年が過ぎていても、売った年の1月1日でまだ5年を超えていなければ短期になる。
次に、譲渡所得そのものの計算。
譲渡所得の計算
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 計算式 | 譲渡収入金額 −（取得費＋譲渡費用） |
| 取得費 | 買ったときの値段や手数料など |
| 取得費が不明なとき | 収入金額の5%を取得費にできる（概算取得費） |
取得費が分からない古い不動産でも、収入金額の5%を取得費として使える。なお税率は改正で変わることがあるので、受験する年度の最新の内容もあわせて確認しておこう。
わかりやすく言い換えると
つまり、「不動産を売ったもうけにかかる税。5年超なら長期で安く、5年以内なら短期で高い。期間は売った年の1月1日で数える」とイメージするとラク。
要するに、長く持ってから売れば長期（20.315%）で軽く、すぐ売ると短期（39.63%）で重い、と押さえておこう。期間の数え方が「売った年の1月1日基準」というクセだけ、別枠で覚えておけば取り違えない。
試験のツボ
🔴 一番出る：所有期間の判定基準
①売った年の1月1日時点で判定する
②丸5年が過ぎていても、1月1日で5年以内なら短期
🔴 次に出る：長期・短期の税率
①長期（5年超）は20.315%
②短期（5年以内）は39.63%
🟡 押さえると安定：譲渡所得の計算
①譲渡収入金額−（取得費＋譲渡費用）で求める
②取得費が不明なら収入金額の5%を使える
よくある間違い
①「所有期間は売った日まで何年かで数える」→ ✗ 数えるのは売った年の1月1日時点。日までではない。
②「長期も短期も税率は同じ」→ ✗ 長期は20.315%、短期は39.63%でおよそ倍の差がある。
③「取得費が分からないと譲渡所得を計算できない」→ ✗ 収入金額の5%を取得費（概算取得費）として計算できる。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（所有期間の判定）
不動産の譲渡所得における所有期間の判定に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 所有期間は、不動産を売った日までに実際に何年が過ぎたかで判定するものとされている
- 所有期間は、不動産を買った年の1月1日時点を基準にして判定するものとされている
- 所有期間は、不動産を売った年の1月1日時点を基準にして長期か短期かを判定する
- 所有期間は、長期か短期かにかかわらず判定そのものが行われないものとされている
解答は 3 だ。
所有期間は、不動産を売った年の1月1日時点を基準にして、長期か短期かを判定するぞ。「売った日まで何年か」ではない点が落とし穴だ。
選択肢1の「売った日まで」、選択肢2の「買った年の1月1日」、選択肢4の「判定しない」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 売った日までではなく1月1日基準 |
| 2 | ✗ | 売った年の1月1日が基準 |
| 3 | ✓ | 売った年の1月1日基準で正しい |
| 4 | ✗ | 長期・短期の判定を行う |
オリジナル問題2（長期・短期の税率）
不動産の譲渡所得の税率に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 所有期間が5年を超える長期譲渡所得には、39.63%の税率が適用されるものとされている
- 長期譲渡所得も短期譲渡所得も、まったく同じ税率が適用されるものと決められている
- 所有期間が5年以内の短期譲渡所得には、税率がいっさいかからないものとされている
- 所有期間が5年を超える長期は20.315%、5年以内の短期は39.63%が適用される
解答は 4 だ。
所有期間が5年を超える長期は20.315%、5年以内の短期は39.63%だ。短期はおよそ長期の倍の重さ、と覚えておけ。
選択肢1は長期と短期の数字が逆、選択肢2の「同じ税率」、選択肢3の「税率なし」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 39.63%は短期。長期は20.315% |
| 2 | ✗ | 長期と短期で税率が違う |
| 3 | ✗ | 短期にも課税される |
| 4 | ✓ | 長期20.315%・短期39.63%で正しい |
オリジナル問題3（譲渡所得の計算）
不動産の譲渡所得の計算に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 取得費が分からないときは、譲渡収入金額の5%を取得費（概算取得費）にできる
- 譲渡所得は、取得費や譲渡費用をいっさい引かずに、収入金額そのものを所得とする
- 取得費が分からないときは、譲渡所得そのものをまったく計算できないものとされている
- 譲渡所得は、収入金額に取得費と譲渡費用を足し合わせて求めるものとされている
解答は 1 だ。
取得費が分からない古い不動産でも、譲渡収入金額の5%を取得費（概算取得費）として計算できるぞ。譲渡所得は「収入金額−（取得費＋譲渡費用）」で求める。
選択肢2の「何も引かない」、選択肢3の「計算できない」、選択肢4の「足し合わせる」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 収入金額の5%を概算取得費にできる |
| 2 | ✗ | 取得費と譲渡費用を差し引く |
| 3 | ✗ | 概算取得費で計算できる |
| 4 | ✗ | 足すのではなく差し引く |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 所有期間は売った年の1月1日時点で判定（売った日まで何年か、ではない）。
- 🔴 長期（5年超）は20.315%、短期（5年以内）は39.63%。短期はおよそ倍の重さ。
- 🟡 譲渡所得＝収入金額−（取得費＋譲渡費用）。取得費不明なら収入金額の5%が使える。
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執筆: SikakuQuest編集部