手付金とは（全体像）
家や土地の売買契約を結ぶとき、買主が売主に「手付金」を渡すのがふつう。これは単なる頭金ではなく、契約を解除するときのルールと結びついている。
押さえるのは、解約手付による解除のしくみ（買主は放棄、売主は倍返し）と、宅建業者が売主のときの手付の上限（代金の2割）。ここがFP2級で問われる。
詳しく：解約手付による解除と2割上限
ここが記事の心臓部。まず、解約手付による解除のしくみ。
解約手付による解除
| だれが解除するか | やり方 |
|---|---|
| 買主 | 手付を放棄して解除する |
| 売主 | 手付を倍返しして解除する |
ただし、解除できる時期にはかぎりがある。相手が契約の履行に着手したあとは、もう解約手付による解除はできない。たとえば売主が引渡しの準備を始めたあとは、買主は手付放棄での解除ができなくなる。
次に、宅建業者が自ら売主になるときの特別ルール。
宅建業者が自ら売主のとき
| 項目 | 中身 |
|---|---|
| 手付の上限 | 代金の2割を超えて受け取れない |
買主を守るため、プロである宅建業者が売主のときは、手付を代金の2割までに制限している。手付の額や要件は改正で変わることがあるので、受験する年度の最新の内容もあわせて確認しておこう。
わかりやすく言い換えると
つまり、「手付は契約解除の“切符”。買主は手付を捨てて、売主は倍にして返して解除できる。ただし相手が動き出したあとは使えない」とイメージするとラク。
要するに、手付金は多くが解約手付で、相手が履行に着手する前なら、買主は手付放棄、売主は手付倍返しで解除できる。そして、宅建業者が自ら売主のときは手付は代金の2割まで、と押さえておこう。
試験のツボ
🔴 一番出る：解約手付による解除
①買主は手付を放棄して解除
②売主は手付を倍返しして解除
🔴 次に出る：履行の着手まで
①相手が履行に着手する前なら解除できる
②着手したあとは解約手付で解除できない
🟡 押さえると安定：業者が売主のときの上限
①宅建業者が自ら売主のとき、手付は代金の2割まで
②買主を守るための上限
よくある間違い
①「買主は手付を倍返しして解除する」→ ✗ 買主は手付を放棄して解除。倍返しは売主のほう。
②「相手が履行に着手したあとでも、手付による解除は自由にできる」→ ✗ 相手が履行に着手したあとは、解約手付による解除はできない。
③「宅建業者が売主でも、手付に上限はない」→ ✗ 業者が自ら売主のときは、手付は代金の2割まで。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（解約手付の解除）
解約手付による契約解除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 買主は手付を放棄することで、また売主は手付を倍返しすることで、それぞれ契約を解除できる
- 買主は手付を倍返しして、売主は手付を放棄して、それぞれ契約を解除できるものとされている
- 解約手付があっても、買主も売主も契約を解除することはいっさいできないものとされている
- 解約手付による解除は、売主だけができ、買主はいっさい解除できないものと決められている
解答は 1 だ。
買主は手付を放棄して、売主は手付を倍返しして、それぞれ契約を解除できるぞ。「買主は捨てる、売主は倍で返す」と覚えておけ。
選択肢2は買主と売主が逆、選択肢3の「解除できない」、選択肢4の「売主だけ」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 買主放棄・売主倍返しで正しい |
| 2 | ✗ | 買主と売主が逆 |
| 3 | ✗ | 解約手付で解除できる |
| 4 | ✗ | 買主も解除できる |
オリジナル問題2（履行の着手）
解約手付による解除ができる時期に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 解約手付による解除は、契約が終わって何年たってからでも自由にできるものと決められている
- 解約手付による解除は、相手が契約の履行に着手したあとのほうが、かえってしやすくなるとされる
- 解約手付による解除は、相手が代金を全額支払い終えたあとに限ってできるものと決められている
- 解約手付による解除は、相手が契約の履行に着手する前であれば、認められることになっている
解答は 4 だ。
解約手付による解除は、相手が契約の履行に着手する前であればできるものだ。相手が動き出したあとは、もう使えんぞ。
選択肢1の「何年たっても」、選択肢2の「着手後のほうがしやすい」、選択肢3の「全額支払い後だけ」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 履行の着手前という期限がある |
| 2 | ✗ | 着手後は解除できない |
| 3 | ✗ | 着手前であればできる |
| 4 | ✓ | 履行に着手する前ならできて正しい |
オリジナル問題3（業者が売主のときの上限）
宅建業者が自ら売主になるときの手付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 宅建業者が自ら売主のときも、手付には上限がいっさいなく、いくらでも受け取れるものとされている
- 宅建業者が自ら売主のときは、手付を代金の8割まで受け取ってよいものと決められている
- 宅建業者が自ら売主のときは、手付は代金の2割を超えて受け取ることができないことになっている
- 宅建業者が自ら売主のときは、手付をいっさい受け取ってはならないものと決められている
解答は 3 だ。
宅建業者が自ら売主のときは、手付は代金の2割を超えて受け取ることができないぞ。買主を守るための上限、だ。
選択肢1の「上限なし」、選択肢2の「8割まで」、選択肢4の「いっさい受け取れない」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 2割という上限がある |
| 2 | ✗ | 上限は2割 |
| 3 | ✓ | 代金の2割を超えて受け取れず正しい |
| 4 | ✗ | 2割までは受け取れる |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 解約手付による解除。買主は手付を放棄、売主は手付を倍返しして解除できる。
- 🔴 履行の着手まで。相手が履行に着手する前なら解除でき、着手後はできない。
- 🟡 業者が売主のとき。宅建業者が自ら売主のとき、手付は代金の2割まで。
次に学ぶ
- 不動産売買契約（35条書面・37条書面） ── 契約のときの書面のルール。手付とあわせて契約の流れを押さえられる。
- 宅建業者の報酬（仲介手数料） ── 取引にかかる手数料の上限。お金にまつわる決まりを整理できる。
執筆: SikakuQuest編集部