宅建業者の報酬とは（全体像）
不動産の売買や賃貸を宅建業者に仲介してもらうと、成功報酬として手数料を払う。ただし、業者が自由に決められるわけではなく、法律で上限が決まっている。
押さえるのは、売買と賃貸で上限の計算が違うこと。売買は速算式（400万円超は3%＋6万円）、賃貸は合計で賃料1か月分。ここがFP2級でよく問われる。
詳しく：売買・賃貸の上限と特例
ここが記事の心臓部。まず、売買の媒介報酬の速算式（上限）。
売買の媒介報酬の上限（速算式・別途消費税）
| 売買代金 | 上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 代金×5% |
| 200万円超〜400万円以下 | 代金×4%＋2万円 |
| 400万円超 | 代金×3%＋6万円 |
いちばんよく使うのが400万円超の「3%＋6万円」。これに別途、消費税がかかる。
次に、賃貸の媒介報酬。
賃貸の媒介報酬の上限
| 項目 | 上限 |
|---|---|
| 貸主・借主の合計 | 賃料の1か月分まで（別途消費税） |
賃貸は、貸主と借主の両方から受け取る合計で賃料1か月分まで。さらに、低廉な空家等（売買代金800万円以下）の媒介には、上限を33万円（30万円×1.1）まで受け取れる特例がある。上限額や率は改正で変わることがあるので、受験する年度の最新の内容もあわせて確認しておこう。
わかりやすく言い換えると
つまり、「手数料は取り放題ではなく上限つき。売買は400万円超なら“3%＋6万円”、賃貸は貸主・借主あわせて家賃1か月分まで」とイメージするとラク。
要するに、宅建業者の報酬には上限があり、売買の媒介は400万円超で「代金×3%＋6万円」（別途消費税）、賃貸の媒介は貸主・借主の合計で賃料1か月分まで。低廉な空家等（800万円以下）には33万円までの特例がある、と押さえておこう。
試験のツボ
🔴 一番出る：売買は400万円超で3%＋6万円
①速算式の上限（別途消費税）
②200万円以下5%・200〜400万円4%＋2万円・400万円超3%＋6万円
🔴 次に出る：賃貸は合計で1か月分
①貸主・借主から受け取る合計で賃料1か月分まで
②別途消費税がかかる
🟡 押さえると安定：低廉な空家の特例
①売買代金800万円以下の空家等は上限33万円まで
②上限額は受験年度で要確認
よくある間違い
①「宅建業者の報酬に上限はなく、自由に決められる」→ ✗ 報酬には法律で上限がある。
②「賃貸の報酬は、貸主・借主それぞれから1か月分ずつ取れる」→ ✗ 貸主・借主の合計で賃料1か月分まで。
③「売買400万円超の上限は代金の3%ちょうど」→ ✗ 400万円超は「代金×3%＋6万円」（＋6万円を忘れない）。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（売買の速算式）
売買の媒介報酬（代金400万円超）の上限に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 売買の媒介報酬に上限はなく、宅建業者が自由に金額を決めてよいものと決められている
- 売買代金400万円超の上限は、代金に5%を掛けるだけで求めるものと決められている
- 売買代金400万円超の媒介報酬の上限は、「代金×3%＋6万円」（別途消費税）で求める
- 売買の媒介報酬は、代金の大小にいっさい関係なく、つねに一律10万円が上限だと決められている
解答は 3 だ。
売買代金400万円超の媒介報酬の上限は、「代金×3%＋6万円」（別途消費税）で求めるぞ。「＋6万円」を忘れないことだ。
選択肢1の「上限なし」、選択肢2の「5%を掛けるだけ」、選択肢4の「一律10万円」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 報酬には上限がある |
| 2 | ✗ | 400万円超は3%＋6万円 |
| 3 | ✓ | 代金×3%＋6万円で正しい |
| 4 | ✗ | 代金に応じて決まる |
オリジナル問題2（賃貸の上限）
賃貸の媒介報酬の上限に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 賃貸の媒介報酬は、貸主・借主それぞれから賃料の1か月分ずつ取れるものと決められている
- 賃貸の媒介報酬は、貸主・借主から賃料の合計で12か月分まで取れるものと決められている
- 賃貸の媒介報酬には上限がなく、業者が好きなだけ受け取れるものと決められている
- 賃貸の媒介報酬は、貸主・借主から受け取る合計で賃料の1か月分まで（別途消費税）である
解答は 4 だ。
賃貸の媒介報酬は、貸主・借主から受け取る合計で賃料の1か月分まで（別途消費税）だ。合計で1か月分、というのが肝だぞ。
選択肢1の「それぞれ1か月分ずつ」、選択肢2の「合計12か月分」、選択肢3の「上限なし」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 合計で1か月分まで |
| 2 | ✗ | 12か月分ではない |
| 3 | ✗ | 上限がある |
| 4 | ✓ | 合計で賃料1か月分までで正しい |
オリジナル問題3（低廉な空家の特例）
低廉な空家等（売買代金800万円以下）の媒介報酬に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 低廉な空家等であっても、特例はいっさい設けられておらず、通常の速算式どおりに計算するものとされている
- 低廉な空家等（売買代金800万円以下）の媒介には、上限33万円までという特例が設けられている
- 低廉な空家等は、報酬がいっさい受け取れないものと法律で決められているものとされる
- 低廉な空家等の特例は、売買代金が1億円を超える高額な不動産にだけ使えるものとされている
解答は 2 だ。
低廉な空家等（売買代金800万円以下）の媒介には、上限33万円まで受け取れるという特例が設けられているぞ。安い空家は手間のわりに報酬が少ないから、その手当てだ。
選択肢1の「特例なし」、選択肢3の「報酬ゼロ」、選択肢4の「1億円超だけ」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 特例がある |
| 2 | ✓ | 800万円以下で上限33万円の特例で正しい |
| 3 | ✗ | 報酬は受け取れる |
| 4 | ✗ | 対象は低廉な空家等 |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 売買の上限。400万円超は「代金×3%＋6万円」（別途消費税）。
- 🔴 賃貸の上限。貸主・借主の合計で賃料1か月分まで（別途消費税）。
- 🟡 低廉な空家の特例。売買代金800万円以下は上限33万円まで（上限額は受験年度で要確認）。
次に学ぶ
- 媒介契約 ── 仲介を頼む契約のしくみ。報酬とあわせて取引の流れを押さえられる。
- 不動産売買契約（35条書面・37条書面） ── 契約のときに渡す書面のルール。報酬と契約手続きをつなげて整理できる。
執筆: SikakuQuest編集部