借地権とは（全体像）
借地権は、自分の建物を持つために、他人の土地を借りる権利。土地を借りる人は立場が弱くなりやすいので、借地借家法が守っている。
押さえるのは、借地権が大きく2種類に分かれること。契約を更新して住み続けられる普通借地権と、期限が来たら必ず土地を返す定期借地権。とくに定期借地権の3タイプがFP2級でよく問われる。
詳しく：普通借地権と定期借地権の3タイプ
ここが記事の心臓部。まず、普通借地権と定期借地権の大きな違い。
普通借地権と定期借地権
| 普通借地権 | 定期借地権 | |
|---|---|---|
| 更新 | できる（住み続けられる） | なし（期限で終わる） |
| 存続期間 | 最初30年以上 | タイプごとに違う（下の表） |
普通借地権は、最初の期間が30年以上で、契約を更新して長く使える。一方、定期借地権は更新がなく、期限が来たら土地を返す。その定期借地権は、使いみちで3タイプに分かれる。
定期借地権の3タイプ
| タイプ | 存続期間 | 特徴 |
|---|---|---|
| 一般 | 50年以上 | 用途に制限なし（住宅もOK） |
| 事業用 | 10年以上50年未満 | 事業用の建物だけ（住宅はダメ） |
| 建物譲渡特約付 | 30年以上 | 期間満了で建物を地主へ譲って終了 |
ポイントは、事業用定期借地権だけ住宅に使えないこと、そして年数が「一般50年・事業用10〜50年・建物譲渡30年」と違うこと。年数や要件は改正で変わることがあるので、受験する年度の最新の内容もあわせて確認しておこう。
わかりやすく言い換えると
つまり、「普通は更新で続く、定期は期限で終わる。定期は“一般50年・事業用10〜50年（住宅ダメ）・建物譲渡30年”の3タイプ」とイメージするとラク。
要するに、借地権は、更新できる普通借地権（30年以上）と、期限で終わる定期借地権の2種類。定期借地権は、一般（50年以上）・事業用（10年以上50年未満・事業用のみ）・建物譲渡特約付（30年以上）の3タイプ、と押さえておこう。
試験のツボ
🔴 一番出る：普通と定期の対比
①普通借地権＝更新あり（最初30年以上）
②定期借地権＝更新なし・期限で返す
🔴 次に出る：定期3タイプの年数
①一般＝50年以上、事業用＝10年以上50年未満
②建物譲渡特約付＝30年以上
🟡 押さえると安定：事業用は住宅ダメ
①事業用定期借地権は事業用の建物だけ
②住宅で定期にしたいなら一般定期借地権
よくある間違い
①「借地権はぜんぶ更新できる」→ ✗ 更新できるのは普通借地権。定期借地権は更新なし。
②「事業用定期借地権は住宅にも使える」→ ✗ 事業用は住宅NG。住宅で定期にしたいなら一般定期借地権。
③「一般定期借地権の存続期間は10年で足りる」→ ✗ 一般定期借地権は50年以上。10年以上50年未満は事業用。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（普通と定期の対比）
借地権の種類に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 借地権はすべて定期借地権で、契約を更新して住み続けられるものはいっさいないものとされる
- 普通借地権は更新して使い続けられ、定期借地権は更新がなく期限が来たら土地を返すことになる
- 普通借地権も定期借地権も、どちらも更新がなく、期限が来たら必ず土地を返すものとされている
- 借地権は建物を建てない駐車場の土地にも必ず成立するものと決められているものとされている
解答は 2 だ。
普通借地権は更新して使い続けられ、定期借地権は更新がなく期限が来たら土地を返すぞ。「普通は続く、定期は終わる」だ。
選択肢1の「すべて定期」、選択肢3の「どちらも更新なし」、選択肢4の「駐車場にも成立」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 普通借地権は更新できる |
| 2 | ✓ | 普通は更新・定期は期限で終わり正しい |
| 3 | ✗ | 普通借地権は更新できる |
| 4 | ✗ | 建物を建てる土地が対象 |
オリジナル問題2（定期3タイプの年数）
定期借地権の3タイプに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 定期借地権はどのタイプも一律で10年と決められていて、年数に違いはないものとされている
- 定期借地権はどのタイプも更新ができ、期限が来ても住み続けられるものと決められている
- 定期借地権は、一律で100年以上もの存続期間がなければ、いっさい成立しないものと決められている
- 定期借地権は、一般が50年以上、事業用が10年以上50年未満、建物譲渡特約付が30年以上である
解答は 4 だ。
定期借地権は、一般が50年以上、事業用が10年以上50年未満、建物譲渡特約付が30年以上だ。「50・10〜50・30」のリズムで覚えておけ。
選択肢1の「一律10年」、選択肢2の「更新できる」、選択肢3の「一律100年以上」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | タイプごとに年数が違う |
| 2 | ✗ | 定期借地権は更新なし |
| 3 | ✗ | 一律100年以上ではない |
| 4 | ✓ | 一般50・事業用10〜50・建物譲渡30で正しい |
オリジナル問題3（事業用定期借地権）
事業用定期借地権に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 事業用定期借地権は事業用の建物だけが対象で、住宅を建てる目的にはおよそ使えないものである
- 事業用定期借地権は、マイホームなどの住宅を建てるためだけにしか使えないものと決められている
- 事業用定期借地権は、存続期間が50年以上でなければ成立しないものと決められている
- 事業用定期借地権は、建物を建てない駐車場のためだけに使えるものと決められている
解答は 1 だ。
事業用定期借地権は、事業用の建物だけが対象で、住宅を建てる目的では使えないぞ。コンビニや店舗が典型例だ。
選択肢2の「住宅だけ」、選択肢3の「50年以上」（これは一般）、選択肢4の「駐車場だけ」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 事業用の建物だけで住宅NGで正しい |
| 2 | ✗ | 住宅には使えない |
| 3 | ✗ | 10年以上50年未満 |
| 4 | ✗ | 事業用の建物が対象 |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 普通と定期の対比。普通借地権＝更新あり（30年以上）、定期借地権＝更新なし・期限で返す。
- 🔴 定期3タイプの年数。一般50年以上・事業用10年以上50年未満・建物譲渡特約付30年以上。
- 🟡 事業用は住宅ダメ。事業用定期借地権は事業用の建物だけ。
次に学ぶ
- 不動産の4つの公的価格 ── 不動産の価格のしくみ。借地権の評価にもつながる土台になる。
- 不動産の鑑定評価（3つの手法） ── 不動産の価格を求める手法。土地の権利と価格をあわせて整理できる。
執筆: SikakuQuest編集部