不動産の鑑定評価とは（全体像）
不動産の価格は、見ただけでは分からない。そこで、いくつかの方法で「いくらが適正か」を求める。これが鑑定評価で、代表的な手法が3つある。
押さえるのは、3つの手法がそれぞれ何を手がかりにするか。建て直す費用・似た物件の取引・将来生む収益、という3つの視点。ここがFP2級で問われる。
詳しく：3つの手法
ここが記事の心臓部。3手法を並べて押さえると整理しやすい。
不動産の鑑定評価の3手法
| 手法 | 何をもとにするか |
|---|---|
| 原価法 | 今その不動産を建て直すといくらか（再調達原価）から、古くなった分を引く |
| 取引事例比較法 | 似た物件の取引事例と比べる |
| 収益還元法 | その不動産が生む収益（家賃など）から価格を求める |
ポイントは、手がかりの違い。原価法は「建て直す費用」、取引事例比較法は「似た取引」、収益還元法は「生む収益」。とくに収益還元法には、直接還元法とDCF法（将来の収益を現在の価値に割り引く方法）の2つの方式がある。
収益還元法の2つの方式
| 方式 | 中身 |
|---|---|
| 直接還元法 | 一期間の収益を還元利回りで割って価格を求める |
| DCF法 | 将来の収益を現在の価値に割り引いて合計する |
評価の細かい手順は専門的なので、FP2級では3手法の名前と考え方の対応を押さえれば十分。内容は改正で変わることがあるので、受験する年度の最新の内容もあわせて確認しておこう。
わかりやすく言い換えると
つまり、「不動産の値段は、①建て直す費用から、②似た取引から、③生む収益から、の3つの角度で求める」とイメージするとラク。
要するに、鑑定評価の手法は、原価法（建て直す費用）・取引事例比較法（似た取引）・収益還元法（生む収益）の3つ。収益還元法には直接還元法とDCF法がある、と押さえておこう。
試験のツボ
🔴 一番出る：3手法の手がかり
①原価法＝建て直す費用（再調達原価）から減価
②取引事例比較法＝似た物件の取引と比較
🔴 次に出る：収益還元法
①収益還元法＝その不動産が生む収益から価格を求める
②直接還元法とDCF法の2つの方式がある
🟡 押さえると安定：手法と手がかりの対応
①どの手法が何をもとにするかを結びつける
②収益還元法のDCF法は将来収益を割り引く
よくある間違い
①「原価法は、似た物件の取引事例と比べる方法だ」→ ✗ 似た取引と比べるのは取引事例比較法。原価法は建て直す費用から減価する。
②「収益還元法は、建て直す費用から古くなった分を引く方法だ」→ ✗ 建て直す費用から引くのは原価法。収益還元法は生む収益から求める。
③「鑑定評価の手法は1つだけしかない」→ ✗ 原価法・取引事例比較法・収益還元法の3つがある。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（原価法）
不動産の鑑定評価の原価法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 原価法は、その不動産が将来生み出す家賃などの収益だけをもとに価格を求める方法とされている
- 原価法は、似た物件の取引事例と比べることだけで価格を求める方法だと決められている
- 原価法は、いまその不動産を建て直すといくらかから、古くなった分を引いて価格を求める方法だ
- 原価法は、不動産とは関係なく、株式の値動きから価格を求める方法だと決められている
解答は 3 だ。
原価法は、いまその不動産を建て直すといくらか（再調達原価）から、古くなった分を引いて価格を求める方法だ。「建て直す費用から減価」だぞ。
選択肢1の「生む収益だけ」（これは収益還元法）、選択肢2の「似た取引だけ」（これは取引事例比較法）、選択肢4の「株式の値動き」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 収益から求めるのは収益還元法 |
| 2 | ✗ | 似た取引と比べるのは取引事例比較法 |
| 3 | ✓ | 建て直す費用から減価で正しい |
| 4 | ✗ | 不動産の価格を求める方法 |
オリジナル問題2（取引事例比較法）
不動産の鑑定評価の取引事例比較法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 取引事例比較法は、よく似た物件の取引事例と比べて、その不動産の価格を求める方法である
- 取引事例比較法は、建て直す費用から古くなった分を引いて価格を求める方法とされている
- 取引事例比較法は、その不動産が生む収益だけから価格を求める方法だと決められている
- 取引事例比較法は、取引とはいっさい関係なく、面積だけで価格を決める方法だと決められている
解答は 1 だ。
取引事例比較法は、似た物件の取引事例と比べて、その不動産の価格を求める方法だ。「似た取引と比べる」だぞ。
選択肢2の「建て直す費用」（これは原価法）、選択肢3の「生む収益だけ」（これは収益還元法）、選択肢4の「面積だけ」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 似た取引事例と比べて求め正しい |
| 2 | ✗ | 建て直す費用は原価法 |
| 3 | ✗ | 生む収益は収益還元法 |
| 4 | ✗ | 取引事例をもとにする |
オリジナル問題3（収益還元法）
不動産の鑑定評価の収益還元法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 収益還元法は、建て直す費用から古くなった分を引いて価格を求める方法だとされている
- 収益還元法は、その不動産が生む収益から価格を求める方法で、直接還元法とDCF法がある
- 収益還元法は、似た物件の取引事例と比べることだけで価格を求める方法だと決められている
- 収益還元法は、不動産の価格とは関係のない、天気の予報をする方法だと決められている
解答は 2 だ。
収益還元法は、その不動産が生む収益から価格を求める方法で、直接還元法とDCF法の2つがあるぞ。「生む収益から」だ。
選択肢1の「建て直す費用」（これは原価法）、選択肢3の「似た取引だけ」（これは取引事例比較法）、選択肢4の「天気の予報」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 建て直す費用は原価法 |
| 2 | ✓ | 生む収益から求め、直接還元法とDCF法で正しい |
| 3 | ✗ | 似た取引は取引事例比較法 |
| 4 | ✗ | 不動産の価格を求める方法 |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 3手法の手がかり。原価法＝建て直す費用、取引事例比較法＝似た取引、収益還元法＝生む収益。
- 🔴 収益還元法。直接還元法とDCF法（将来収益を割り引く）の2つの方式がある。
- 🟡 対応で覚える。どの手法が何をもとにするかを結びつけて押さえる。
次に学ぶ
- 不動産の4つの公的価格 ── 公示価格などの公的な価格。鑑定評価とあわせて価格の世界を整理できる。
- 譲渡所得税（不動産） ── 不動産を売ったときの税。価格を求める考え方と課税のつながりを押さえられる。
執筆: SikakuQuest編集部