譲渡所得税とは（全体像）
土地や建物を売って利益が出ると、その利益に税がかかる。これが譲渡所得税。給与などとは分けて計算する（分離課税）のが特徴。
押さえるのは、短期譲渡と長期譲渡で税率が大きく違うこと、そして所有期間の数え方。長く持っていたほうが税率は低い。ここがFP2級でよく問われる。
詳しく：短期・長期の税率と所有期間の判定
ここが記事の心臓部。まず、短期と長期の税率。
不動産の譲渡所得税（所有期間と税率）
| 区分 | 所有期間 | 税率（目安） |
|---|---|---|
| 短期譲渡 | 5年以下 | 約39.63% |
| 長期譲渡 | 5年超 | 約20.315% |
短期と長期で税率がほぼ倍ちがう。長く持っていた不動産を売るほうが、税の負担は軽くなる。
次に、いちばん間違えやすい所有期間の判定。ここは「売った日」ではなく、売った年の1月1日時点で数えるのがルール。
所有期間の判定
| 項目 | 中身 |
|---|---|
| 基準日 | 譲渡した年の1月1日 |
| 判定 | その日時点で所有期間が5年を超えていれば長期 |
たとえば、ちょうど5年ほど持った不動産でも、「売った年の1月1日時点」で5年を超えていなければ短期になる。実際に手放した日ではない点に注意。
なお、居住用財産（マイホーム）を売ったときは、3,000万円特別控除などの特例で税負担を軽くできる。税率や特例は改正で変わることがあるので、受験する年度の最新の内容もあわせて確認しておこう。
わかりやすく言い換えると
つまり、「不動産を売った利益への税は、短く持ったら高く（約39.63%）、長く持ったら安い（約20.315%）。長短は“売った年の1月1日”で5年超かを見る」とイメージするとラク。
要するに、譲渡所得税は、所有期間が5年以下なら短期（約39.63%）、5年超なら長期（約20.315%）。判定は売った年の1月1日時点で行い、居住用なら3,000万円特別控除などの特例がある、と押さえておこう。
試験のツボ
🔴 一番出る：短期と長期で税率が大きく違う
①短期譲渡（5年以下）＝約39.63%
②長期譲渡（5年超）＝約20.315%
🔴 次に出る：所有期間の判定
①判定は「売った年の1月1日時点」で行う
②売った日ではない点に注意
🟡 押さえると安定：居住用の特例
①居住用財産には3,000万円特別控除などの特例
②税率・特例は受験年度で要確認
よくある間違い
①「所有期間は売った日を基準に数える」→ ✗ 売った年の1月1日時点で5年を超えるかどうかで判定する。
②「短期も長期も税率は同じ」→ ✗ 短期は約39.63%、長期は約20.315%で、ほぼ倍ちがう。
③「長く持つほど税率が高くなる」→ ✗ 長く持つ（長期）ほうが税率は低い。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（短期・長期の区分）
不動産の譲渡所得税の区分に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 譲渡所得税は、所有期間の長さにいっさい関係なく、つねに同じ一律の税率がかかるものとされている
- 所有期間5年以下は短期譲渡で約39.63%、5年超は長期譲渡で約20.315%の税率となる
- 譲渡所得税は、所有期間が長いほど税率がかえって高くなるしくみだと決められている
- 譲渡所得税は、利益が出ても損が出ても、つねに同じ金額が課されるものと決められている
解答は 2 だ。
所有期間が5年以下は短期譲渡で約39.63%、5年超は長期譲渡で約20.315%だ。短く持つと高く、長く持つと安い、だぞ。
選択肢1の「一律の税率」、選択肢3の「長いほど高い」、選択肢4の「つねに同じ金額」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 短期と長期で税率が違う |
| 2 | ✓ | 短期約39.63%・長期約20.315%で正しい |
| 3 | ✗ | 長期のほうが税率は低い |
| 4 | ✗ | 利益に応じて課税される |
オリジナル問題2（長期譲渡の税率）
不動産の長期譲渡（所有5年超）の税率に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 長期譲渡の税率は、短期譲渡よりもむしろ高く、約60%に設定されているものとされている
- 長期譲渡は、税率がいっさいかからず、利益が出ても税は完全にゼロになるものとされている
- 長期譲渡の税率は、所有期間が1年でも10年でもまったく変わらず短期と同じだとされている
- 長期譲渡（所有期間5年超）の税率は約20.315%で、短期譲渡の約39.63%より低い
解答は 4 だ。
長期譲渡（所有5年超）の税率は約20.315%で、短期譲渡の約39.63%より低いぞ。長く持っていたほうが軽い、だ。
選択肢1の「約60%」、選択肢2の「税ゼロ」、選択肢3の「短期と同じ」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 長期のほうが低い |
| 2 | ✗ | 利益には課税される |
| 3 | ✗ | 5年超かどうかで区分が変わる |
| 4 | ✓ | 長期約20.315%で短期より低く正しい |
オリジナル問題3（所有期間の判定）
不動産の所有期間の判定に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 所有期間は、不動産を売った年の1月1日時点で5年を超えるかどうかで判定するものである
- 所有期間は、実際にその不動産を売り渡したまさにその日を基準に数えるものと決められている
- 所有期間は、不動産を買った日の翌月末を基準に数えるものと決められているものとされる
- 所有期間は、税とは関係なく、住んでいた年数だけで決まるものと決められている
解答は 1 だ。
所有期間は、不動産を売った年の1月1日時点で5年を超えるかどうかで判定するぞ。“売った日”ではない、ここが引っかけだ。
選択肢2の「売り渡した日」、選択肢3の「買った日の翌月末」、選択肢4の「住んでいた年数」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 売った年の1月1日時点で判定し正しい |
| 2 | ✗ | 売った日ではない |
| 3 | ✗ | 買った日の翌月末でもない |
| 4 | ✗ | 所有期間で判定する |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 短期と長期。所有5年以下＝短期（約39.63%）、5年超＝長期（約20.315%）。
- 🔴 所有期間の判定。売った年の1月1日時点で5年を超えるかどうかで判定（売った日ではない）。
- 🟡 居住用の特例。3,000万円特別控除などで税負担を軽くできる（税率・特例は受験年度で要確認）。
次に学ぶ
- 居住用財産を売ったときの特例 ── 3,000万円特別控除や軽減税率。譲渡益への税を軽くする特例を深められる。
- 建蔽率 ── 不動産の建てる側のルール。売る側の税とあわせて不動産分野を整理できる。
執筆: SikakuQuest編集部