居住用財産の軽減税率とは（全体像）
居住用財産の軽減税率は、長く住んだマイホームを売ったときに、譲渡所得の税率を下げてくれる特例。ふつうの長期譲渡所得は20.315%だが、これを使うと一部が14.21%まで下がる。
押さえるのは2点。使える条件は所有期間が10年超（売った年の1月1日時点）であること。そして税率が6000万円を境に2段階になること。ここがFP2級でよく問われる。
詳しく：適用要件と2段階の税率
ここが記事の心臓部。要件と税率を表で押さえる。
居住用財産の軽減税率
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | マイホーム（居住用財産） |
| 所有期間 | 10年超（売った年の1月1日時点） |
| 6000万円以下の部分 | 14.21%（所得税10.21%＋住民税4%） |
| 6000万円を超える部分 | 20.315%（所得税15.315%＋住民税5%） |
ポイントは、所有期間が10年超でないと使えないこと。譲渡所得が長期になる「5年超」とは別で、軽減税率はもう一段長い10年超が条件。
そして税率は、課税される長期譲渡所得のうち6000万円以下の部分が14.21%、それを超える部分が20.315%。安いほうの14.21%は6000万円までの部分だけに使える。
なお、この軽減税率は3000万円特別控除と併用できる。まず3000万円を引いて、残った所得に軽減税率をかける流れだ。一方、買換えの特例とはどちらか一方を選ぶことになる。税率は改正で変わることがあるので、受験する年度の最新の内容もあわせて確認しておこう。
わかりやすく言い換えると
つまり、「10年超持ったマイホームを売ると、6000万円までの部分が14.21%に下がる。3000万円控除のあとに使える」とイメージするとラク。
要するに、長期譲渡所得は5年超で判定するが、軽減税率はさらに長い10年超が条件。そして6000万円以下が14.21%、超える部分は通常どおり20.315%、と押さえておこう。
試験のツボ
🔴 一番出る：適用要件は10年超
①所有期間10年超のマイホームに使える
②長期判定の「5年超」とは別（軽減税率は10年超）
🔴 次に出る：2段階の税率
①6000万円以下の部分は14.21%
②6000万円を超える部分は20.315%
🟡 押さえると安定：他の特例との関係
①3000万円特別控除と併用できる
②買換えの特例とは選択（どちらか一方）
よくある間違い
①「軽減税率は所有期間5年超で使える」→ ✗ 軽減税率は10年超。5年超は長期譲渡所得の判定の話。
②「6000万円を超える部分も14.21%」→ ✗ 14.21%は6000万円以下の部分だけ。超える部分は20.315%。
③「3000万円特別控除とは併用できない」→ ✗ 併用できる。3000万円を引いたあとに軽減税率をかける。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（適用要件）
居住用財産の軽減税率の要件に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 居住用財産の軽減税率は、所有期間が5年を超えていれば使えるものと決められている
- 居住用財産の軽減税率は、所有期間にいっさい関係なく使えるものと決められている
- 居住用財産の軽減税率は、事業用の建物を売ったときにだけ使えるものとされている
- 居住用財産の軽減税率は、所有期間が10年を超えるマイホームを売ったときに使える
解答は 4 だ。
居住用財産の軽減税率は、所有期間が10年を超えるマイホームを売ったときに使えるぞ。長期譲渡所得の「5年超」より一段長い、と覚えておけ。
選択肢1の「5年超」、選択肢2の「期間に関係なし」、選択肢3の「事業用だけ」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 5年超は長期判定。軽減税率は10年超 |
| 2 | ✗ | 10年超という要件がある |
| 3 | ✗ | マイホームに使う特例 |
| 4 | ✓ | 所有期間10年超で正しい |
オリジナル問題2（2段階の税率）
居住用財産の軽減税率の税率に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 居住用財産の軽減税率では、譲渡所得のどの部分も一律で39.63%になるものとされている
- 課税長期譲渡所得の6000万円以下の部分は14.21%、超える部分は20.315%になる
- 居住用財産の軽減税率では、6000万円を超える部分のほうが安い税率になるものとされる
- 居住用財産の軽減税率では、金額に関係なくすべての部分が14.21%になるものとされている
解答は 2 だ。
課税される長期譲渡所得のうち、6000万円以下の部分が14.21%、超える部分は20.315%になるぞ。安いほうは6000万円までの部分だけだ。
選択肢1の「一律39.63%」、選択肢3の「超える部分が安い」、選択肢4の「すべて14.21%」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 39.63%は短期譲渡。軽減税率ではない |
| 2 | ✓ | 6000万円以下14.21%・超20.315%で正しい |
| 3 | ✗ | 安いのは6000万円以下の部分 |
| 4 | ✗ | 超える部分は20.315% |
オリジナル問題3（他の特例との関係）
居住用財産の軽減税率と他の特例の関係に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 居住用財産の軽減税率は、3000万円特別控除とは併用できないものと決められている
- 居住用財産の軽減税率は、他のどの特例とも併用できないものと決められている
- 居住用財産の軽減税率は、3000万円特別控除と併用でき、控除後の所得にかけられる
- 居住用財産の軽減税率は、3000万円特別控除を引く前の所得にかけるものとされている
解答は 3 だ。
居住用財産の軽減税率は、3000万円特別控除と併用できるぞ。まず3000万円を引いて、残った所得に軽減税率をかける、という順番だ。
選択肢1の「併用できない」、選択肢2の「どの特例とも不可」、選択肢4の「引く前にかける」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 3000万円控除と併用できる |
| 2 | ✗ | 3000万円控除とは併用できる |
| 3 | ✓ | 併用でき控除後の所得にかけるで正しい |
| 4 | ✗ | 3000万円を引いたあとにかける |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 所有期間10年超のマイホームに使える（長期判定の5年超とは別）。
- 🔴 6000万円以下の部分は14.21%、超える部分は20.315%の2段階。
- 🟡 3000万円特別控除と併用できる（控除後の所得にかける）。買換特例とは選択。
次に学ぶ
- 3000万円特別控除 ── マイホームの譲渡所得から最高3000万円を引ける特例。軽減税率の前に使う控除として押さえられる。
- 不動産譲渡所得 ── 長期・短期の基本の税率。軽減税率（10年超）との違いを整理できる。
執筆: SikakuQuest編集部