不動産のケーススタディとは（全体像）
不動産は、買うとき・売るとき・貸すときで、考えることも税金も変わる。ケーススタディは、その3つの場面をつなげて総合的に判断する学び方だ。
押さえるのは、取得・売却・賃貸の3場面と、それぞれの税務、そして相続対策との連携。1つの場面だけで切り取らないのがFP2級でよく問われる。
詳しく：3つの場面と相続との連携
ここが記事の心臓部。3つの場面を表で押さえる。
不動産の3つの場面
| 場面 | 主にからむこと |
|---|---|
| 取得 | 住宅ローン・住宅ローン控除などの特例 |
| 売却 | 譲渡所得・3000万円特別控除・軽減税率 |
| 賃貸 | 不動産所得・必要経費・損益通算 |
ポイントは、買う・売る・貸すのどの場面かで、からむ税金や制度が変わること。たとえば自宅を売るなら3000万円特別控除、貸すなら家賃から経費を引いた不動産所得を考える。
さらに、不動産は相続対策とも深くつながる。自宅は小規模宅地等の特例、賃貸物件は貸家建付地の評価など、相続まで見すえて判断するのがFP実務だ。考え方は状況で変わるので、受験する年度の最新の内容もあわせて確認しておこう。
わかりやすく言い換えると
つまり、「買う・売る・貸すの3場面で税金が変わり、相続ともつながる」とイメージするとラク。
要するに、不動産は1場面だけで切らず、取得・売却・賃貸と相続をつなげて総合的に考える、と押さえておこう。
試験のツボ
🔴 一番出る：取得・売却・賃貸の3場面
①場面ごとにからむ税金や制度が変わる
②1つの場面だけで切り取らない
🔴 次に出る：各場面の税務
①売却は譲渡所得・3000万円特別控除
②賃貸は不動産所得・必要経費
🟡 押さえると安定：相続との連携
①自宅は小規模宅地等の特例とつながる
②賃貸物件は貸家建付地の評価とつながる
よくある間違い
①「不動産は売却の場面だけ考えればよい」→ ✗ 取得・売却・賃貸の3場面を総合的に判断する。
②「自宅を売るときに使えるのは譲渡所得だけで特例はない」→ ✗ 3000万円特別控除や軽減税率などの特例がある。
③「不動産は相続対策とは関係ない」→ ✗ 小規模宅地等の特例や貸家建付地の評価など、相続と深くつながる。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（3つの場面）
不動産のケーススタディに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 不動産は、売却の場面だけを考えればよいものと決められている
- 不動産は取得・売却・賃貸の3つの場面を総合的に判断するのがよい
- 不動産は、どの場面でもからむ税金はまったく同じだと決められているのである
- 不動産は、賃貸の場面だけを切り取って考えるものとされている
解答は 2 である。
不動産は取得・売却・賃貸の3つの場面を総合的に判断するのがよい。場面ごとにからむ税金や制度が変わるからじゃ。
選択肢1の「売却だけ」、選択肢3の「税金は同じ」、選択肢4の「賃貸だけ」は、いずれも誤りじゃ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 3場面を総合的に見る |
| 2 | ✓ | 取得・売却・賃貸を総合判断で正しい |
| 3 | ✗ | 場面で税金が変わる |
| 4 | ✗ | 賃貸だけではない |
オリジナル問題2（各場面の税務）
不動産の各場面でからむ税務に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 自宅を売る場面では、譲渡所得も特別控除もいっさい関係しないものとされている
- 賃貸の場面では、家賃から経費を引くことはできないものと決められているのだ
- どの場面でも、税金や特例はいっさいからまないものと決められているのである
- 売却は譲渡所得や3000万円特別控除、賃貸は不動産所得や経費がからむものだ
解答は 4 である。
売却は譲渡所得や3000万円特別控除、賃貸は不動産所得や経費がからむ。場面ごとに考える税が違うのじゃ。
選択肢1の「特別控除も関係ない」、選択肢2の「経費を引けない」、選択肢3の「税金がからまない」は、いずれも誤りじゃ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 3000万円特別控除などがある |
| 2 | ✗ | 家賃から経費を引く |
| 3 | ✗ | 場面ごとに税がからむ |
| 4 | ✓ | 売却は譲渡所得・賃貸は不動産所得で正しい |
オリジナル問題3（相続との連携）
不動産と相続対策の連携に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 不動産は、相続対策とはいっさい関係がないものと決められているのである
- 不動産の相続では、評価額をいっさい下げる方法はないものと決められているのだ
- 不動産は相続対策とも連携し、小規模宅地等の特例などとつながって考えるものだ
- 不動産の相続対策は、売却の場面とだけ関係するものとされているのである
解答は 3 である。
不動産は相続対策とも連携し、小規模宅地等の特例や貸家建付地の評価などとつながって考える。相続まで見すえるのがFP実務じゃ。
選択肢1の「関係ない」、選択肢2の「下げる方法はない」、選択肢4の「売却とだけ」は、いずれも誤りじゃ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 相続と深くつながる |
| 2 | ✗ | 特例で評価を下げられる |
| 3 | ✓ | 小規模宅地等の特例などと連携で正しい |
| 4 | ✗ | 取得・賃貸・相続とも関係する |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 不動産は取得・売却・賃貸の3場面を総合的に判断する。1場面で切らない。
- 🔴 売却は譲渡所得・3000万円特別控除、賃貸は不動産所得・必要経費がからむ。
- 🟡 相続対策とも連携。自宅は小規模宅地等の特例、賃貸物件は貸家建付地の評価とつながる。
次に学ぶ
執筆: SikakuQuest編集部