契約不適合責任とは（全体像）
買った不動産が、契約で約束した内容と違っていた（雨漏りがある、面積が足りないなど）。このとき売主が負うのが契約不適合責任。「契約に適合していない＝契約不適合」というわけ。
押さえるのは、買主が取れる4つの手段。直してもらう、値引きしてもらう、契約をやめる、損害をうめてもらう。これらを状況に応じて使い分ける。ここがFP2級で問われる。
詳しく：買主が選べる4つの手段
ここが記事の心臓部。4つの手段を並べて押さえると整理しやすい。
契約不適合責任で買主が求められること
| 手段 | 中身 |
|---|---|
| ①追完請求 | きちんと直す・代わりのものを渡す・足りない分を渡すよう求める |
| ②代金減額請求 | 追完してもらえないときなどに、代金を減らすよう求める |
| ③契約解除 | 契約をやめる |
| ④損害賠償 | 受けた損害をお金でうめてもらう（債務不履行による） |
基本の流れは、まず①追完請求（直してもらう）。それがうまくいかないときに、②代金減額請求へ進む。さらに、契約の目的が果たせないなら③契約解除、損害があれば④損害賠償を求められる。
なお、買主は不適合を知ったときから一定期間内に売主へ通知する必要がある。期間などの細かいルールは改正で変わることがあるので、受験する年度の最新の内容もあわせて確認しておこう。
わかりやすく言い換えると
つまり、「買ったものが約束と違ったら、①直して ②まけて ③やめる ④弁償して、の4つを求められる」とイメージするとラク。
要するに、契約不適合責任は、売買したものが契約の内容と違ったときの売主の責任。買主は、①追完請求（直す）②代金減額請求（まける）③契約解除（やめる）④損害賠償（弁償）の4つを求められる。まずは直してもらう追完請求が基本、と押さえておこう。
試験のツボ
🔴 一番出る：買主が選べる4つの手段
①追完請求・代金減額請求・契約解除・損害賠償
②種類・品質・数量が契約に合わないときに使える
🔴 次に出る：まずは追完請求
①基本はきちんと直してもらう追完請求
②追完されないときに代金減額請求へ進む
🟡 押さえると安定：通知の期間
①買主は不適合を知ったときから一定期間内に通知する
②期間は受験年度で要確認
よくある間違い
①「買主ができるのは契約解除だけ」→ ✗ 追完請求・代金減額請求・契約解除・損害賠償の4つを求められる。
②「契約不適合でも、まず代金減額から求めるのが原則」→ ✗ 基本はまず追完請求（直す）。追完されないときに代金減額へ。
③「契約と違っていても、売主はいっさい責任を負わない」→ ✗ 売主は契約不適合責任を負う。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（4つの手段）
契約不適合責任に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 契約と違っていても、買主は売主に対して何ひとつ求めることができないものと決められている
- 買主は、追完請求・代金減額請求・契約解除・損害賠償という4つの手段を求めることができる
- 買主ができるのは契約解除だけで、修理や代金の減額はいっさい求められないものとされている
- 買主が求められるのは損害賠償だけで、契約をやめることはいっさいできないものとされている
解答は 2 だ。
買主は、追完請求・代金減額請求・契約解除・損害賠償の4つを求められるぞ。「直して・まけて・やめる・弁償して」だ。
選択肢1の「何も求められない」、選択肢3の「解除だけ」、選択肢4の「損害賠償だけ」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 4つの手段を求められる |
| 2 | ✓ | 4つの手段を求められて正しい |
| 3 | ✗ | 解除以外も求められる |
| 4 | ✗ | 損害賠償以外も求められる |
オリジナル問題2（追完請求）
契約不適合責任の追完請求に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 追完請求は、きちんと直す・代わりのものを渡す・足りない分を渡すことを求めるものである
- 追完請求は、契約をただちにやめて、代金を全額返してもらうことだけをさすものとされている
- 追完請求は、損害をお金でうめてもらうことだけをさすものと決められているものとされている
- 追完請求は、買主が売主に追加の代金を支払うことを約束するものだと決められている
解答は 1 だ。
追完請求は、きちんと直す・代わりのものを渡す・足りない分を渡すよう求めるものだ。まずは直してもらう、というのが基本だぞ。
選択肢2の「ただちに解約」、選択肢3の「損害賠償のこと」、選択肢4の「買主が追加で支払う」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 修補・代替・不足分の引渡しで正しい |
| 2 | ✗ | それは契約解除 |
| 3 | ✗ | それは損害賠償 |
| 4 | ✗ | 買主が支払うものではない |
オリジナル問題3（代金減額・順番）
契約不適合責任の手段の使い方に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 代金減額請求は、不適合があってもいっさい認められず、買主は泣き寝入りするしかないとされる
- 契約不適合があったときは、まず最初に必ず契約解除をしなければならないものと決められている
- 損害賠償は、損害がまったくなくても、つねに満額を受け取れるものと決められているものとされる
- 基本はまず追完請求（直す）で、それがされないときなどには代金の減額請求へ進むことができる
解答は 4 だ。
基本はまず追完請求（直す）で、追完されないときなどに代金減額請求へ進むことができるぞ。順番は「まず直して、ダメならまける」だ。
選択肢1の「泣き寝入り」、選択肢2の「まず必ず解除」、選択肢3の「損害がなくても満額」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 代金減額請求はできる |
| 2 | ✗ | まずは追完請求が基本 |
| 3 | ✗ | 損害賠償は受けた損害に対するもの |
| 4 | ✓ | まず追完、次に代金減額で正しい |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 4つの手段。追完請求・代金減額請求・契約解除・損害賠償を求められる。
- 🔴 まずは追完請求。基本は直してもらい、追完されないときに代金減額へ進む。
- 🟡 通知の期間。買主は不適合を知ったときから一定期間内に通知する（期間は受験年度で要確認）。
次に学ぶ
- 不動産売買契約（35条書面・37条書面） ── 契約のときの書面のルール。契約後の責任とあわせて整理できる。
- 手付金 ── 契約と解除にまつわるお金のルール。契約不適合による解除と対比できる。
執筆: SikakuQuest編集部