家屋の評価とは（全体像）
家屋（建物）の評価は、土地ほど複雑ではない。基本は固定資産税評価額を使う。
押さえるのは、自用家屋はそのまま、貸家は下がるという違い。人に貸していると借家人の権利がある分だけ、自由に使えないので評価額が下がる。ここがFP2級でよく問われる。
詳しく：自用家屋と貸家の評価
ここが記事の心臓部。2つの評価を表で押さえる。
家屋の評価
| 区分 | 評価額 |
|---|---|
| 自用家屋（自分で使う家） | 固定資産税評価額（そのまま） |
| 貸家（人に貸している家） | 固定資産税評価額×（1−借家権割合30%×賃貸割合） |
ポイントは、自用家屋は固定資産税評価額がそのまま評価額になること。シンプルだ。
貸家は、借家人の権利（借家権）がある分だけ下がる。式は固定資産税評価額×（1−借家権割合×賃貸割合）で、借家権割合は全国一律30%。たとえば全室を貸している（満室の）状態なら、固定資産税評価額の70%が評価額になる。割合は改正で変わることもあるので、受験する年度の最新の内容もあわせて確認しておこう。
わかりやすく言い換えると
つまり、「自分で使う家はそのまま、人に貸している家は30%分くらい下がる」とイメージするとラク。
要するに、自用家屋は固定資産税評価額そのまま、貸家は（1−30%×賃貸割合）を掛ける、と押さえておこう。
試験のツボ
🔴 一番出る：自用家屋の評価
①自分で使う家は固定資産税評価額がそのまま
②土地ほど複雑な補正はない
🔴 次に出る：貸家の評価
①固定資産税評価額×（1−借家権割合30%×賃貸割合）
②人に貸している分だけ評価額が下がる
🟡 押さえると安定：借家権割合
①借家権割合は全国一律で30%
②全室貸していれば固定資産税評価額の70%
よくある間違い
①「自用家屋も貸家も同じ評価額」→ ✗ 自用家屋はそのまま、貸家は借家権の分だけ下がる。
②「貸家は固定資産税評価額に30%を足す」→ ✗ （1−30%×賃貸割合）を掛けて下げる。
③「借家権割合は地域ごとに違う」→ ✗ 借家権割合は全国一律で30%。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（自用家屋）
自用家屋の評価に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 自用家屋は、固定資産税評価額に借家権割合を掛けて評価額を求めるものとされる
- 自用家屋は、土地と同じく奥行や形による補正をかけて求めるものと決められている
- 自分で使う家（自用家屋）は、固定資産税評価額がそのまま評価額になるものである
- 自用家屋は、評価額がつねに固定資産税評価額の2倍になるものとされている
解答は 3 だ。
自分で使う家（自用家屋）は、固定資産税評価額がそのまま評価額になる。土地ほど複雑な補正はないよ。
選択肢1の「借家権割合を掛ける」、選択肢2の「奥行の補正」、選択肢4の「2倍」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 借家権割合を掛けるのは貸家 |
| 2 | ✗ | 家屋に奥行の補正はない |
| 3 | ✓ | 固定資産税評価額そのままで正しい |
| 4 | ✗ | 2倍にはならない |
オリジナル問題2（貸家）
貸家の評価に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 貸家は、人に貸していても自用家屋と同じ評価額になるものと決められている
- 貸家は、固定資産税評価額×（1−借家権割合30%×賃貸割合）で求める
- 貸家は、固定資産税評価額に借家権割合をそのまま足して求めるものとされる
- 貸家は、評価額がつねに固定資産税評価額の3倍になるものとされている
解答は 2 だ。
貸家は、固定資産税評価額×（1−借家権割合30%×賃貸割合）で求める。借家人の権利がある分だけ評価額が下がるよ。
選択肢1の「自用家屋と同じ」、選択肢3の「足して求める」、選択肢4の「3倍」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 貸家は評価額が下がる |
| 2 | ✓ | （1−30%×賃貸割合）を掛けるで正しい |
| 3 | ✗ | 足すのではなく掛けて引く |
| 4 | ✗ | 3倍にはならない |
オリジナル問題3（借家権割合）
家屋の評価に使う借家権割合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 借家権割合は、地域ごとに30〜90%で異なるものと決められているものとされる
- 借家権割合は、全国一律で50%だと決められているものとされているのである
- 借家権割合は、貸家の評価にはいっさい関係しないものと決められている
- 借家権割合は全国一律で30%で、全室貸せば固定資産税評価額の70%になる
解答は 4 だ。
借家権割合は全国一律で30%で、全室貸していれば固定資産税評価額の70%が評価額になる。土地の貸家建付地と同じ30%だよ。
選択肢1の「地域で異なる」、選択肢2の「50%」、選択肢3の「関係しない」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 借家権割合は一律30% |
| 2 | ✗ | 50%ではなく30% |
| 3 | ✗ | 貸家の評価に使う |
| 4 | ✓ | 一律30%・全室貸せば70%で正しい |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 自用家屋は固定資産税評価額がそのまま評価額になる。
- 🔴 貸家は固定資産税評価額×（1−借家権割合30%×賃貸割合）で評価額が下がる。
- 🟡 借家権割合は全国一律30%。全室貸せば固定資産税評価額の70%。
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執筆: SikakuQuest編集部