開発許可制度とは（全体像）
宅地にするための土地の造成などを「開発行為」という。無秩序な開発を防ぐため、一定の開発には知事などの許可が必要。これが開発許可制度。
押さえるのは、市街化区域と市街化調整区域で、許可がいる基準が違うこと。とくに市街化調整区域は厳しい。ここがFP2級でよく問われる。
詳しく：区域ごとの許可の基準
ここが記事の心臓部。区域ごとに許可がいる基準を並べて押さえると整理しやすい。
開発許可が必要になる基準
| 区域 | 許可が必要になる開発 |
|---|---|
| 市街化区域 | 原則1,000㎡以上（三大都市圏の既成市街地などは500㎡以上） |
| 市街化調整区域 | 規模に関係なく、原則すべての開発 |
ポイントは、市街化調整区域はとても厳しいこと。市街化区域は「一定の広さ（原則1,000㎡）以上」で許可がいるが、市街化を抑える市街化調整区域では、広さに関係なく原則すべての開発に許可がいる（一部の例外あり）。
なお、都市計画区域の外でも、一定規模以上の開発には許可が必要になる。面積の基準は改正で変わることがあるので、受験する年度の最新の内容もあわせて確認しておこう。
わかりやすく言い換えると
つまり、「開発には許可がいる。市街化区域は原則1,000㎡以上から、市街化調整区域は広さに関係なくほぼすべて」とイメージするとラク。
要するに、開発許可制度では、市街化区域は原則1,000㎡以上（三大都市圏の既成市街地などは500㎡以上）の開発で許可が必要。市街化調整区域は規模に関係なく原則すべての開発で許可が必要、と押さえておこう。
試験のツボ
🔴 一番出る：市街化調整区域は規模問わず
①市街化調整区域は広さに関係なく原則すべて許可がいる
②市街化を抑えるため厳しい
🔴 次に出る：市街化区域は原則1,000㎡以上
①市街化区域は原則1,000㎡以上で許可がいる
②三大都市圏の既成市街地などは500㎡以上
🟡 押さえると安定：開発許可制度の意味
①開発行為に知事などの許可を求める
②無秩序な開発を防ぐためのしくみ
よくある間違い
①「市街化調整区域は、広い開発のときだけ許可がいる」→ ✗ 市街化調整区域は規模に関係なく原則すべて許可がいる。
②「市街化区域は、どんなに小さな開発でも許可がいる」→ ✗ 市街化区域は原則1,000㎡以上で許可がいる。
③「開発に許可はいっさいいらない」→ ✗ 一定の開発には知事などの許可が必要。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（開発許可制度の意味）
開発許可制度に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 開発許可制度は、土地の値段を決めるためのしくみだと決められているものとされる
- 開発許可制度は、開発にはいっさい許可がいらないことを定めたしくみだと決められている
- 開発許可制度は、一定の規模の開発を行うときに、知事などの許可を必要とするしくみである
- 開発許可制度は、開発とはまったく関係のない税金のしくみだと決められているものとされる
解答は 3 だ。
開発許可制度は、一定の開発を行うときに、知事などの許可を必要とするしくみだ。無秩序な開発を防ぐため、だぞ。
選択肢1の「土地の値段」、選択肢2の「許可がいらない」、選択肢4の「税金のしくみ」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 値段を決めるものではない |
| 2 | ✗ | 一定の開発には許可がいる |
| 3 | ✓ | 知事などの許可を必要とし正しい |
| 4 | ✗ | 開発に関するしくみ |
オリジナル問題2（市街化区域の基準）
市街化区域での開発許可に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 市街化区域では、どんなに小さな開発でも、必ず許可がいるものと決められているものとされる
- 市街化区域では、原則として1,000㎡以上の規模の開発を行うときに許可が必要になる
- 市街化区域では、どんな開発であっても、いっさい許可がいらないものと決められている
- 市街化区域では、面積が1万㎡を超える開発のときにだけ許可がいるものと決められている
解答は 2 だ。
市街化区域では、原則として1,000㎡以上の開発を行うときに許可が必要になるぞ。三大都市圏の既成市街地などは500㎡以上だ。
選択肢1の「どんなに小さくても」、選択肢3の「許可がいらない」、選択肢4の「1万㎡超だけ」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 原則1,000㎡以上で許可 |
| 2 | ✓ | 原則1,000㎡以上で許可が必要で正しい |
| 3 | ✗ | 一定規模で許可がいる |
| 4 | ✗ | 基準は原則1,000㎡以上 |
オリジナル問題3（市街化調整区域の基準）
市街化調整区域での開発許可に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 市街化調整区域では、開発にいっさい許可がいらないものと決められているものとされている
- 市街化調整区域では、面積が1万㎡を超える開発のときにだけ許可がいるものとされている
- 市街化調整区域では、市街化区域より許可の基準がゆるく、広い開発でも自由にできるとされる
- 市街化調整区域では、開発の規模の大小に関係なく、原則すべての開発に許可が必要である
解答は 4 だ。
市街化調整区域では、規模に関係なく原則すべての開発に許可が必要だ。市街化を抑えたいから厳しい、だぞ。
選択肢1の「許可がいらない」、選択肢2の「1万㎡超だけ」、選択肢3の「基準がゆるい」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 原則すべて許可がいる |
| 2 | ✗ | 規模に関係なく許可がいる |
| 3 | ✗ | 市街化区域より厳しい |
| 4 | ✓ | 規模問わず原則すべて許可で正しい |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 市街化調整区域は規模問わず。広さに関係なく原則すべての開発に許可がいる。
- 🔴 市街化区域は原則1,000㎡以上。三大都市圏の既成市街地などは500㎡以上。
- 🟡 開発許可制度の意味。一定の開発に知事などの許可を求め、無秩序な開発を防ぐ。
次に学ぶ
執筆: SikakuQuest編集部