住宅ローン控除とは（全体像）
住宅ローンを使ってマイホームを買ったり建てたりすると、一定期間、税金が直接安くなる。これが住宅ローン控除（正式には住宅借入金等特別控除）。
ここがいちばん大事なのだが、住宅ローン控除は税額控除。つまり、計算した所得税の額から、そのまま差し引ける。所得から引く「所得控除」とは違い、安くなる効果が大きい。
引ける金額は、年末のローン残高 × 0.7%。たとえば年末残高が3,000万円なら、その0.7％＝21万円が、その年の所得税から引かれる（引ききれない分は、翌年度の住民税から一部引かれる）。ここがFP2級でよく問われる。
詳しく：性能区分の借入限度額と控除のしくみ
ここが記事の心臓部。まず、制度の基本。
住宅ローン控除の基本
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 控除のタイプ | 税額控除（所得税から直接引く） |
| 控除額 | 年末のローン残高 × 0.7% |
| 控除期間 | 新築・買取再販は13年／中古（既存住宅）は10年 |
| 本人の所得 | 合計所得2,000万円以下 |
次に、いちばん問われる借入限度額。住宅の省エネ性能が高いほど、控除の対象にできる残高が大きくなる。
性能区分別の借入限度額（新築・2024〜2025年入居）
| 住宅の性能 | 借入限度額 |
|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 5,000万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 |
| 一般住宅 | 3,000万円 |
中古（既存住宅）の場合は、性能に応じて1,500〜3,000万円が限度額になる。
ポイントは、性能が高い家ほど限度額が大きいこと。「省エネな家を建てた人ほど、たくさん控除を受けられる」という形で、国が省エネ住宅をあと押ししている。
なお、この借入限度額や控除期間、要件は、入居する年や世帯の区分、改正によって変わることがある。受験する年度の最新の内容を必ず確認しておこう。
わかりやすく言い換えると
つまり、「ローン残高の0.7％を、税金そのものから直接引いてくれる。エコな家ほど引ける枠が大きい」としくみをイメージするとラク。
要するに、住宅ローン控除は、所得から引く所得控除ではなく、税額そのものから引く税額控除。だから効きめが大きい。引ける額は年末残高の0.7%で、控除を受けられる期間は新築13年・中古10年。さらに、対象にできる残高の上限は、長期優良・低炭素5,000万円→一般住宅3,000万円のように、性能が高いほど大きくなる、と押さえておこう。
試験のツボ
🔴 一番出る：所得控除ではなく税額控除
①住宅ローン控除は税額控除（所得税から直接引く）
②控除額は年末のローン残高 × 0.7%
🔴 次に出る：性能区分で借入限度額が変わる
①長期優良・低炭素 ＝ 5,000万円
②一般住宅 ＝ 3,000万円（性能が高いほど大きい）
🟡 押さえると安定：控除期間と所得要件
①新築・買取再販は13年、中古は10年
②本人の合計所得2,000万円以下が条件
よくある間違い
①「住宅ローン控除は所得控除である」→ ✗ 所得から引く所得控除ではなく、税額から直接引く税額控除。
②「借入限度額はどの住宅も一律5,000万円」→ ✗ 性能区分で4段階に分かれ、一般住宅は3,000万円。
③「控除率は住宅の種類にかかわらず毎年1%」→ ✗ 控除率は年末残高の0.7%。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（控除のタイプと控除率）
住宅ローン控除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 住宅ローン控除は税額控除で、控除額は年末のローン残高に0.7%を掛けた金額になる
- 住宅ローン控除は所得控除であり、給与収入そのものから一定額を引くしくみとされる
- 住宅ローン控除は、住宅ローンの有無に関係なく、誰でも一律で受けられるものとされる
- 住宅ローン控除は、ローンを完済したあとに、はじめてまとめて受けられるものとされる
解答は 1 です。
住宅ローン控除は税額控除で、控除額は年末のローン残高 × 0.7%なのよ。所得税から直接引けるから、効きめが大きいのね。
選択肢2は「所得控除」、選択肢3は「誰でも一律」、選択肢4は「完済後にまとめて」で、いずれも誤りなのよ。控除は返済中の年末残高をもとに、毎年受けるのね。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 税額控除・年末残高×0.7%で正しい |
| 2 | ✗ | 所得控除ではなく税額控除 |
| 3 | ✗ | 住宅ローンがある人が対象 |
| 4 | ✗ | 返済中の年末残高をもとに毎年受ける |
オリジナル問題2（性能区分の借入限度額）
住宅ローン控除の借入限度額（新築・2024〜2025年入居）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 借入限度額は住宅の性能とはいっさい無関係とされ、すべての住宅で一律3,000万円に固定されている
- 借入限度額は性能が高い住宅ほど小さくなり、長期優良住宅がもっとも小さい枠になるとされる
- 借入限度額はどの住宅でも一律5,000万円で、一般住宅と長期優良住宅で違いはないとされる
- 借入限度額は性能区分で分かれ、長期優良・低炭素は5,000万円、一般住宅は3,000万円となる
解答は 4 です。
借入限度額は性能区分で分かれていて、長期優良・低炭素は5,000万円、一般住宅は3,000万円なのよ。性能が高い家ほど枠が大きいのね。
選択肢1は「一律3,000万円」、選択肢2は「性能が高いほど小さい」、選択肢3は「一律5,000万円」で、いずれも誤りなのよ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 性能区分で4段階に分かれる |
| 2 | ✗ | 性能が高いほど枠は大きい |
| 3 | ✗ | 一般と長期優良で限度額が違う |
| 4 | ✓ | 長期優良5,000万円・一般3,000万円で正しい |
オリジナル問題3（控除期間と所得要件）
住宅ローン控除の控除期間と所得要件に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 控除期間は新築でも中古でも一律3年で、本人の所得による制限はとくにないものとされる
- 控除期間は新築・買取再販が一律30年に設定され、本人の所得が1億円を超えても使えるとされている
- 控除期間は新築・買取再販が13年、中古は10年で、本人の合計所得2,000万円以下が条件となる
- 控除期間は中古のほうが新築より長く設定されていて、新築は5年、中古は20年とされている
解答は 3 です。
控除期間は、新築・買取再販が13年、中古は10年で、本人の合計所得が2,000万円以下であることが条件なのよ。
選択肢1は「一律3年・所得制限なし」、選択肢2は「30年・1億円超でも」、選択肢4は「中古のほうが長い」で、いずれも誤りなのよ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 新築13年・中古10年で所得制限もある |
| 2 | ✗ | 期間は13年・所得2,000万円以下が条件 |
| 3 | ✓ | 新築13年・中古10年・所得2,000万円以下で正しい |
| 4 | ✗ | 新築のほうが長い（13年） |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 税額控除。所得控除ではなく、所得税から直接引く。控除額は年末残高×0.7%。
- 🔴 性能区分で借入限度額が変わる。長期優良・低炭素5,000万円〜一般住宅3,000万円（性能が高いほど大きい）。
- 🟡 控除期間と所得要件。新築13年・中古10年、本人の合計所得2,000万円以下。
次に学ぶ
- 配偶者控除・配偶者特別控除 ── 家族の収入で受けられる控除。所得控除と税額控除の違いを意識して整理できる。
- 所得税の計算の枠組み ── 所得税の計算の流れ。税額控除である住宅ローン控除がどこで引かれるかを押さえられる。
執筆: SikakuQuest編集部