譲渡所得とは（全体像）
譲渡所得は、土地・建物・株などを売ったときのもうけ。売った金額から、買ったときの費用（取得費）や売るためにかかった費用（譲渡費用）を引いて計算する。
押さえるのは、取得費が分からないときの概算取得費と、マイホーム特有の特例、そして長期と短期の区分。とくに大きな控除や軽減税率は、居住用財産に限られる点がFP2級でよく問われる。
詳しく：概算取得費と居住用の特例
ここが記事の心臓部。まず、取得費が分からないときの扱い。
取得費が分からないとき
| 項目 | 中身 |
|---|---|
| 概算取得費 | 売った金額（譲渡価額）の5%を取得費にできる |
| 使うとき | 買ったときの費用が分からないとき |
そして、マイホーム（居住用財産）の特例。
居住用財産の主な特例
| 特例 | 中身 |
|---|---|
| 3,000万円特別控除 | もうけから3,000万円まで引ける（居住用に限る） |
| 10年超の軽減税率 | 所有期間10年超で税率が軽くなる（居住用に限る） |
整理のコツは、まず取得費が不明なら5%だと押さえること。買ったときの費用が分からなければ、売った金額の5%を取得費にできる。次に大きな特例は居住用に限る。3,000万円特別控除や10年超の軽減税率は、マイホームの売却だけの特例で、ふつうの長期譲渡に当然に使えるわけではない。長期譲渡は所有期間5年超。
なお、特例の要件は改正で変わることがある。受験する年度の最新の内容もあわせて確認しておくとよい。
わかりやすく言い換えると
つまり譲渡所得は、「売ったもうけにかかる所得で、マイホームには特別なおまけがある」とイメージするとラク。
要するに、買ったときの費用が分からないときは、売った金額の5%を取得費にできる（概算取得費）。そして、3,000万円の特別控除や所有期間10年超の軽減税率は、マイホーム（居住用財産）の売却だけの特例。ふつうの土地などの長期譲渡に当然に使えるわけではない。なお、長期譲渡は所有期間5年超で区分される。
ひっかけは「3,000万円特別控除は、どんな土地の売却にも使える」という思い込み。居住用財産の特例に限られる、と押さえておこう。
試験のツボ
🔴 一番出る：大きな特例は居住用に限る
①3,000万円特別控除は居住用財産の特例
②10年超の軽減税率も居住用財産の特例
🔴 次に出る：概算取得費は5%
①取得費が分からないとき
②売った金額の5%を取得費にできる
🟡 押さえると安定：長期と短期
①長期譲渡は所有期間5年超
②短期はそれ以下
よくある間違い
①「3,000万円特別控除は、どんな土地の売却にも使える」→ ✗ 3,000万円特別控除は、居住用財産（マイホーム）の売却の特例に限られる。
②「取得費が分からないときは、取得費をいっさい引けない」→ ✗ 取得費が分からないときは、売った金額の5%を取得費にできる。
③「10年超の軽減税率は、すべての長期譲渡に当然に使える」→ ✗ 10年超の軽減税率は、居住用財産の特例に限られる。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（概算取得費）
取得費が分からないときの取り扱いに関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 取得費が分からないようなときは、売った金額の5%を取得費にできる
- 取得費が分からないときは、取得費をいっさい引けないものとされている
- 取得費が分からないときは、売った金額の50%を取得費にするものである
- 取得費は、譲渡所得の計算とはまったく関係のないもののことである
解答は 1 です。
取得費が分からないときは、売った金額（譲渡価額）の5%を取得費にできるのよ。これを概算取得費というのね。
選択肢2は「いっさい引けない」、選択肢3は「50%」、選択肢4は「関係ない」で、いずれも誤りなのよ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 売った金額の5%にでき正しい |
| 2 | ✗ | 5%を取得費にできる |
| 3 | ✗ | 50%ではなく5% |
| 4 | ✗ | 取得費を引いて計算する |
オリジナル問題2（居住用の特例）
3,000万円特別控除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 3,000万円特別控除は、株式の売却にだけ使えるものとされている
- 3,000万円特別控除は、土地や建物とはまったく関係のないものである
- 3,000万円特別控除は、どんな土地の売却でもいつも自由に使えるものである
- 3,000万円特別控除は、居住用財産（マイホーム）の売却の特例に限られる
解答は 4 です。
3,000万円特別控除は、居住用財産（マイホーム）の売却の特例に限られるのよ。どんな土地でも使えるわけではないのね。
選択肢1は「株式だけ」、選択肢2は「土地や建物と関係ない」、選択肢3は「どんな土地でも」で、いずれも誤りなのよ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 居住用財産の特例 |
| 2 | ✗ | 居住用の土地建物の特例 |
| 3 | ✗ | 居住用財産に限られる |
| 4 | ✓ | マイホームの特例に限られ正しい |
オリジナル問題3（長期譲渡）
長期譲渡に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 長期譲渡は、所有していた期間とはまったく関係なく決まるものである
- 長期譲渡は、所有していた期間が5年を超えるかどうかで区分される
- 長期譲渡は、所有期間が100年を超えるかどうかで区分されるものである
- 長期譲渡は、譲渡所得の計算とはいっさい関係のないものである
解答は 2 です。
長期譲渡は、所有期間が5年を超えるかどうかで区分されるのよ。5年が境目なのね。
選択肢1は「期間と関係ない」、選択肢3は「100年」、選択肢4は「関係ない」で、いずれも誤りなのよ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 所有期間で区分される |
| 2 | ✓ | 5年超で区分されて正しい |
| 3 | ✗ | 100年ではなく5年 |
| 4 | ✗ | 譲渡所得の区分 |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 大きな特例は居住用に限る。3,000万円特別控除や10年超の軽減税率は、居住用財産（マイホーム）の特例。
- 🔴 概算取得費は5%。取得費が分からないとき、売った金額の5%を取得費にできる。
- 🟡 長期と短期。長期譲渡は所有期間5年超で区分される。
次に学ぶ
- 退職所得 ── 退職金の所得の計算。譲渡所得とあわせて所得の種類を整理できる。
- 事業所得（必要経費） ── 自営業の経費の考え方。所得の種類ごとの計算を横断して押さえられる。
執筆: SikakuQuest編集部