不動産登記とは（全体像）
不動産登記は、土地や建物について「だれのものか」「どんな権利（抵当権など）がついているか」を、法務局の帳簿に記録するもの。これを見れば、その不動産の権利関係がひと目で分かる。
押さえるのは、申請の順番のルール（先願主義）、将来の順位を確保する仮登記、そして登記の効力（対抗力はあるが公信力はない）。ここがFP2級で問われる。
詳しく：先願主義・仮登記・登記の効力
ここが記事の心臓部。まず、登記をめぐる3つのポイント。
不動産登記の基本
| ポイント | 中身 |
|---|---|
| 先願主義 | 早く申請した人が優先される（早い者勝ち） |
| 仮登記 | 順位を確保しておき、後で本登記すると仮登記の順位による（順位保全効） |
| 抹消登記 | 権利が消えたときに登記を消す |
仮登記は、すぐに本登記できない事情があるとき、順位だけ先に確保しておくもの。後で本登記すると、その順位は仮登記をしたときの順位になる（順位保全効）。
次に、登記の効力。ここが間違えやすい。
登記の効力
| 効力 | あり／なし |
|---|---|
| 対抗力 | あり（登記すれば第三者に「自分のものだ」と主張できる） |
| 公信力 | なし（登記を信じて取引しても、必ず守られるとは限らない） |
つまり、登記すれば自分の権利を他人に主張できる（対抗力）が、登記の内容が真実と違っていた場合、それを信じた人が必ず保護されるわけではない（公信力なし）。
なお、2024年（令和6年）から相続登記が義務化された。要件や期限は改正で変わることがあるので、受験する年度の最新の内容もあわせて確認しておこう。
わかりやすく言い換えると
つまり、「登記は権利関係を記録する公の帳簿。申請は早い者勝ち（先願主義）、仮登記で順位だけ先取りできる。登記は対抗力はあるが、内容を鵜呑みにはできない（公信力なし）」とイメージするとラク。
要するに、不動産登記は、申請が早いほど優先される先願主義、後で本登記したとき順位を守れる仮登記の順位保全効が柱。登記には対抗力はあるが公信力はない。さらに、2024年から相続登記が義務化された、と押さえておこう。
試験のツボ
🔴 一番出る：先願主義と仮登記
①先願主義＝早く申請した人が優先
②仮登記＝順位を先に確保し、本登記で順位を守れる（順位保全効）
🔴 次に出る：登記の効力
①対抗力はある（第三者に主張できる）
②公信力はない（内容を信じても必ず守られるとは限らない）
🟡 押さえると安定：相続登記の義務化
①2024年から相続登記が義務化
②時事として問われやすい
よくある間違い
①「登記には公信力があり、内容を信じれば必ず守られる」→ ✗ 登記に公信力はない。対抗力はある。
②「仮登記をしても順位はいっさい確保されない」→ ✗ 仮登記には順位保全効がある。
③「不動産登記の申請は、申請の早い遅いと関係なく扱われる」→ ✗ 先願主義（早く申請した人が優先）。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（先願主義）
不動産登記の先願主義に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 不動産登記は、申請の早い遅いとは関係なく、つねに後から申請した人が優先されるものとされる
- 不動産登記は、申請の順番をいっさい問わず、くじ引きで優先順位を決めるものとされている
- 不動産登記は先願主義で、原則として早く申請した人の権利が優先して登記されるものである
- 不動産登記は、申請の順番ではなく、持ち主の年齢が高い人を優先するものと決められている
解答は 3 だ。
不動産登記は先願主義で、原則として早く申請した人の権利が優先して登記されるぞ。早い者勝ち、だ。
選択肢1の「後から優先」、選択肢2の「くじ引き」、選択肢4の「年齢で優先」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 早く申請した人が優先 |
| 2 | ✗ | くじ引きではない |
| 3 | ✓ | 先願主義で早い者優先で正しい |
| 4 | ✗ | 年齢では決まらない |
オリジナル問題2（仮登記）
不動産登記の仮登記に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 仮登記は、権利がすでに完全に消えてしまったことを記録するためだけの登記だと決められている
- 仮登記は順位を先に確保するもので、後で本登記すると仮登記のときの順位による（順位保全効）
- 仮登記をしても順位はいっさい確保されず、本登記の順番で改めて決まり直すものとされている
- 仮登記は、本登記よりもつねに強い効力を持ち、ただちに第三者を排除できるものとされている
解答は 2 だ。
仮登記は順位を先に確保するもので、後で本登記すると、その順位は仮登記のときの順位による。これを順位保全効というぞ。
選択肢1の「権利が消えた記録」（これは抹消登記）、選択肢3の「順位は確保されない」、選択肢4の「ただちに第三者を排除」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 権利消滅の記録は抹消登記 |
| 2 | ✓ | 順位を確保する順位保全効で正しい |
| 3 | ✗ | 順位は確保される |
| 4 | ✗ | 本登記より強いわけではない |
オリジナル問題3（相続登記の義務化）
相続登記に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 相続登記は、いつまでたっても申請しなくてよく、義務とはされていないものと決められている
- 相続登記は、相続した不動産を売るときにだけ必要で、それ以外は不要だと決められている
- 相続登記は、相続が発生しても、登記そのものがいっさいできないものと決められている
- 2024年から相続登記が義務化され、相続した不動産は一定の期間内に登記する必要がある
解答は 4 だ。
2024年から相続登記が義務化され、相続した不動産は一定期間内に登記する必要があるぞ。時事として問われやすいから押さえておけ。
選択肢1の「義務でない」、選択肢2の「売るときだけ」、選択肢3の「登記できない」は、いずれも誤りだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 2024年から義務化された |
| 2 | ✗ | 売却時に限らない |
| 3 | ✗ | 相続登記はできる |
| 4 | ✓ | 2024年義務化で一定期間内に登記し正しい |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 先願主義と仮登記。先願主義＝早い者勝ち。仮登記は順位を先に確保（順位保全効）。
- 🔴 登記の効力。対抗力はあるが、公信力はない。
- 🟡 相続登記の義務化。2024年から相続登記が義務化された（時事）。
次に学ぶ
- 建蔽率 ── 不動産を建てる側のルール。登記（権利）と建築（規制）の両面を押さえられる。
- 譲渡所得税（不動産） ── 不動産を売ったときの税。権利の記録（登記）と売却時の税をつなげて整理できる。
執筆: SikakuQuest編集部