不動産所得と青色申告特別控除とは（全体像）
不動産を貸して得る家賃などは、不動産所得になる。青色申告をすると、所得から一定額を引ける青色申告特別控除が受けられる。その金額は、条件によって3段階に分かれる。
押さえるのは、控除の3段階と条件、そして事業的規模の目安。65万円・55万円・10万円のどれになるかは、簿記の方法や申告のしかたで決まる。ここがFP2級でよく問われる。
詳しく：控除の3段階と事業的規模
ここが記事の心臓部。まず、青色申告特別控除の3段階。
青色申告特別控除の3段階
| 控除額 | 主な条件 |
|---|---|
| 65万円 | 事業的規模＋複式簿記＋期限内申告＋e-Taxか電子帳簿保存 |
| 55万円 | 事業的規模＋複式簿記＋期限内申告（書面） |
| 10万円 | それ以外（簡易簿記や非事業的規模など） |
そして、事業的規模の目安。
事業的規模の目安
| 項目 | 中身 |
|---|---|
| 5棟10室 | 貸家5棟または貸間10室が目安 |
| 専従者給与 | 事業的規模なら青色専従者給与も使える |
整理のコツは、まず65万円は電子の要件が必要だと押さえること。事業的規模・複式簿記・期限内申告に加えて、e-Taxか電子帳簿保存が必要。これがなく書面で申告すると55万円。簿記が簡易だったり非事業的規模だったりすると10万円。次に事業的規模は5棟10室が目安。
なお、要件や金額は改正で変わることがある。受験する年度の最新の内容もあわせて確認しておくとよい。
わかりやすく言い換えると
つまり青色申告特別控除は、「条件をどこまで満たすかで、65万円・55万円・10万円に分かれる控除」だとイメージするとラク。
要するに、65万円は、事業的規模で複式簿記、期限内申告、そしてe-Taxか電子帳簿保存まで満たしたとき。電子のところを満たさず書面で申告すると55万円。簿記が簡易だったり、貸している規模が小さい（非事業的規模）と10万円。事業的規模かどうかは5棟10室が目安で、事業的規模なら青色専従者給与も使える。
ひっかけは「65万円の控除は、書面で申告しても受けられる」という思い込み。65万円にはe-Taxか電子帳簿保存が必要、と押さえておこう。
試験のツボ
🔴 一番出る：65万円には電子が必要
①事業的規模＋複式簿記＋期限内申告に加えて
②e-Taxか電子帳簿保存が必要
🔴 次に出る：55万円と10万円
①書面で申告すると55万円
②簡易簿記や非事業的規模なら10万円
🟡 押さえると安定：事業的規模
①5棟10室が目安
②事業的規模なら青色専従者給与も使える
よくある間違い
①「65万円の控除は、書面で申告しても受けられる」→ ✗ 65万円には、e-Taxか電子帳簿保存が必要。書面だと55万円。
②「青色申告特別控除は、つねに10万円で決まっている」→ ✗ 条件によって65万円・55万円・10万円に分かれる。
③「事業的規模かどうかは、いっさい目安がない」→ ✗ 事業的規模は、5棟10室が目安。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（65万円の要件）
青色申告特別控除の65万円に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 65万円の控除は、書面で申告しても必ず受けられるものとされている
- 65万円の控除は、簡易簿記でも受けられるものと決められている
- 65万円には、複式簿記に加えe-Taxか電子帳簿保存が必要である
- 65万円の控除は、申告とはまったく関係なく受けられるものである
解答は 3 です。
65万円には、事業的規模・複式簿記・期限内申告に加えて、e-Taxか電子帳簿保存が必要なのよ。電子のところが決め手なのね。
選択肢1は「書面でも必ず」、選択肢2は「簡易簿記でも」、選択肢4は「申告と関係ない」で、いずれも誤りなのよ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 書面だと55万円 |
| 2 | ✗ | 複式簿記が必要 |
| 3 | ✓ | 電子の要件が必要で正しい |
| 4 | ✗ | 期限内申告が必要 |
オリジナル問題2（控除の3段階）
青色申告特別控除の金額に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 青色申告特別控除は、条件にかかわらずつねに10万円であるとされている
- 青色申告特別控除は、条件で65万円・55万円・10万円に分かれる
- 青色申告特別控除は、金額という考え方がいっさいないものである
- 青色申告特別控除は、つねに65万円で固定されているものである
解答は 2 です。
青色申告特別控除は、条件によって65万円・55万円・10万円に分かれるのよ。満たす条件で変わるのね。
選択肢1は「つねに10万円」、選択肢3は「金額がない」、選択肢4は「つねに65万円」で、いずれも誤りなのよ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 条件で65万円や55万円もある |
| 2 | ✓ | 条件で3段階に分かれて正しい |
| 3 | ✗ | 金額が決まっている |
| 4 | ✗ | 書面だと55万円など |
オリジナル問題3（事業的規模）
不動産所得の事業的規模に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 事業的規模かどうかは、5棟10室がひとつの目安とされている
- 事業的規模かどうかは、いっさい目安がないものとされている
- 事業的規模かどうかは、貸す部屋の数とはまったく関係がない
- 事業的規模かどうかは、100棟1000室が目安とされているものである
解答は 1 です。
事業的規模かどうかは、5棟10室がひとつの目安なのよ。貸家5棟か貸間10室が目安なのね。
選択肢2は「目安がない」、選択肢3は「部屋の数と関係ない」、選択肢4は「100棟1000室」で、いずれも誤りなのよ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✓ | 5棟10室が目安で正しい |
| 2 | ✗ | 5棟10室の目安がある |
| 3 | ✗ | 部屋の数が目安になる |
| 4 | ✗ | 目安は5棟10室 |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 65万円には電子が必要。事業的規模・複式簿記・期限内申告に加えて、e-Taxか電子帳簿保存が必要。
- 🔴 55万円と10万円。書面で申告すると55万円、簡易簿記や非事業的規模なら10万円。
- 🟡 事業的規模。5棟10室が目安で、事業的規模なら青色専従者給与も使える。
次に学ぶ
- 所得税の計算の枠組み ── 所得税の計算の流れ。不動産所得が所得の1つであることとあわせて整理できる。
- 配当所得と配当控除 ── 配当の税金のしくみ。所得の種類ごとの違いを横断して押さえられる。
執筆: SikakuQuest編集部