供託とは何か(本質)
宅建業者は、営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。これが供託の核心。取引相手の保護と債権担保機能 が制度の中心目的だ。宅建業者の業務遂行による取引相手の損害発生時、供託金から弁済を受けられる仕組みで、業界全体の信頼性を担保する仕組みになっている。
条文の趣旨
宅建業法25条以下が定める 営業保証金の供託制度。宅建業者が営業開始前に主たる事務所最寄りの供託所(法務局等)に営業保証金を供託する手続き。
供託の趣旨は 取引相手の保護と債権担保機能。宅建業者の不適切業務による取引相手の損害発生時、供託金から弁済を受けられる仕組みで、業界の信頼性を担保する設計だ。
供託は 免許取得後3ヶ月以内 が原則(25条6項)。期限内に供託しないと免許取消しの対象。
わかりやすく言い換えると
要するに「宅建業者は営業を始める前に、お客さんを保護するためのお金を法務局に預ける」という制度。具体的には、本店1,000万円+各支店500万円ずつを供託所に供託しないと営業開始できない。
実務では、保証協会経由(分担金60万+30万)が大多数で、営業保証金供託は少数派。但し原則は供託制度であり、保証協会は例外的軽減制度として位置付けられる。
試験での位置付け
供託は宅建本試験の業法ブロックで頻出論点。問題文では「金額」「供託期限」「供託物」がピンポイントで問われる。営業保証金制度の中核論点として位置付けられる。
業法20問のうち、営業保証金関連は2-3問。供託は営業保証金制度の入口論点として安定した出題頻度を維持する。
なぜ重要か
過去5年の出題傾向
過去5年で、供託関連は本試験で 2-3問 出題されている。特に「金額」と「供託期限」は頻出論点。問題文では「供託金不足時の処理」「有価証券の評価」「保証協会との対比」が事例形式で問われる。
業法ブロックの中で、供託論点は 金額+期限+供託物+保証協会対比 が中心。4論点を組み合わせて押さえる訓練が得点につながる。
押さえるとどう効くか
供託を体系的に押さえれば、営業保証金クラスタが安定理解できる。還付・取戻し・保証協会・分担金と並んで、業法の中核論点であり、これらを押さえれば事例問題は機械的に解ける。
業法20問のうち、営業保証金関連論点は2-3問。本論点を押さえれば派生論点(還付・取戻し・追加供託)の理解も連鎖的に進む。
関連論点との接続
供託は業法の中核論点と複数つながる。
「免許取得 → 主たる事務所最寄り供託所に供託 → 3ヶ月以内完了 → 営業開始可能 → 取引相手保護機能発動」という流れの 担保形成段階 が供託だ。
出題形式のパターン
形式は3つに大別される。第一に 正誤判定の四肢択一で、金額や期限を問う。第二に 事例の組み合わせ判定で、具体的事案で供託額を計算する設問。第三に 特殊事例で、供託物の評価や追加供託が論点になる。
形式は変わっても核心は同じ。「金額」「期限」「供託物」「保証協会との対比」の4軸で機械的に判定できる。
詳細解説
供託は、3軸での分解 が解きやすい。第1軸「金額」、第2軸「供託期限と効果」、第3軸「供託物の種類」。3軸を順に押さえれば、関連の事例問題は機械的に解ける。
ポイント1: 第1軸 ─ 「金額」
営業保証金の金額は 法定(宅建業法施行令2条の4)。
営業保証金の金額
| 区分 | 金額 |
|---|---|
| 主たる事務所(本店) | 1,000万円 |
| その他の事務所(支店) | 1事務所につき500万円 |
本店分: 1,000万円。免許取得後の必須供託額。
支店分: 1支店につき500万円。新規支店設置時に追加供託が必要。
金額計算例: 本店1+支店3の業者の場合、1,000万円+500万円×3=2,500万円が総供託額。
保証協会経由の分担金(本店60万+支店30万)と比較すると、約16倍の負担となる。
ポイント2: 第2軸 ─ 「供託期限と効果」
供託期限は 免許取得後3ヶ月以内(宅建業法25条6項)。
供託期限のルール
期限: 免許取得後 3ヶ月以内 が原則。期限内に供託しないと免許取消しの対象。
届出義務: 供託完了後、供託書正本の写しを 免許権者(国土交通大臣・都道府県知事)に届出(宅建業法25条4項)。
期限超過の効果: 期限内に供託・届出しない場合、免許権者は催告後 免許取消し可能(25条7項)。
追加供託: 還付発生時は不足分を追加供託する義務(28条)。期限内未補充は免許取消し対象。
ポイント3: 第3軸 ─ 「供託物の種類」
供託物は 3類型(宅建業法25条3項+施行令2条の4)。
①金銭: 現金。最も基本的な供託物。 ②有価証券: 国債・地方債等(額面評価)+社債・株式等(割引評価)。 ③金銭+有価証券の併用: 両者の組み合わせ可能。
金銭: 現金による供託。最も基本的な供託物。
有価証券: 国債・地方債等は 額面通り評価。社債等は施行令で 額面の90%評価(国債・地方債は100%、社債等は割引)。
金銭+有価証券併用: 両者の組み合わせ可能。例えば本店1,000万円のうち、現金500万円+国債500万円(額面)等。
評価率: 国債・地方債=額面の100%、政府保証債=額面の100%、社債等=額面の90%。
ポイント4: 保証協会との対比
供託(営業保証金)と保証協会(分担金)の 対比。
供託 vs 保証協会の対比
金額の差: 供託は本店1,000万、保証協会は本店60万。約16倍の負担差。
手続の差: 供託は供託所(法務局等)に直接供託、保証協会は保証協会に納付(間接)。
選択: 業者が任意選択。実務では大多数が保証協会経由(負担軽減)。
両制度とも取引相手の保護効果は同等(弁済請求権の確保)。負担軽減ニーズで保証協会が業界標準となっている。
供託の総まとめ
ここまでの要素を整理する。第1軸(金額: 本店1,000万+支店500万)、第2軸(期限: 免許取得後3ヶ月以内+届出義務+期限超過で取消し)、第3軸(供託物: 金銭+有価証券=国債地方債100%+社債等90%評価)、保証協会との対比(約16倍の負担差+両制度同等保護)。これらを順に当てはめれば、関連の事例問題は機械的に解ける。
実務での典型シーンは、新規開業時の供託実施・新規支店設置時の追加供託・有価証券による供託等。これらはいずれも金額+期限+供託物の組み合わせで処理できる。論点ごとに3軸を機械的に当てはめる習慣が、本試験での得点につながる設計だ。
供託先は 主たる事務所のもよりの供託所(法務局等、宅建業法25条1項)。本店所在地から最も近い供託所を選択する。支店分の追加供託も同じ供託所で行うのが原則。供託書には宅建業者名・営業保証金の額・供託の事由等を記載する標準書式がある。
よくある間違い・注意点
間違いパターン1: 「営業保証金は本店100万+支店50万」
これは誤り。本店1,000万+支店500万(施行令2条の4)。保証協会の分担金(本店60万+支店30万)と混同しないこと。
間違いパターン2: 「供託は免許申請前に必要」
これも誤り。免許取得後3ヶ月以内(25条6項)。免許申請時ではなく、免許取得後の供託。
間違いパターン3: 「供託は金銭のみ可能」
これも誤り。金銭+有価証券の併用可能(25条3項+施行令)。国債・地方債は額面、社債等は割引評価。
似た用語との違い
弁済業務保証金分担金は 保証協会への納付金(本店60万+支店30万)、本論点(供託)は 供託所への直接供託(本店1,000万+支店500万)。両者は供託先・金額で大きく異なる対比制度だ。
還付は 取引相手への供託金からの弁済(27条以下)、本論点(供託)は その前段階の担保形成。両者は連動する関係にある。
試験での出題パターン
完全自作のオリジナル問題で確認する。過去問そのままではない。
オリジナル問題1(基本論点)
営業保証金の供託金額に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 本店100万円+支店50万円という構造として運用
- 本店1,000万円+支店500万円(1事務所につき)
- 本店60万円+支店30万円という構造として運用扱い
- 本店500万円+支店250万円という構造として運用扱い
解答は 2 だ!
供託金額を問う問題なのだ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ❌ 誤り | 本店1,000万・支店500万、100万・50万ではないのだ |
| 2 | ⭕ 正しい | 施行令2条の4の正確な金額なのだ |
| 3 | ❌ 誤り | 保証協会の分担金金額、営業保証金とは別なのだ |
| 4 | ❌ 誤り | 半額に減額された、これは誤りなのだ |
供託金額は 「本店1,000万+支店500万」、これが核心なのだ!
オリジナル問題2(応用論点・期限)
営業保証金の供託期限に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 免許取得後3ヶ月以内に供託(25条6項)
- 供託後は免許権者に届出が必要
- 期限内に供託しないと免許取消し可能
- 期限は免許申請後3ヶ月以内
解答ハ 4 デアル。
供託期限ヲ問ウ応用論点ナリ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ⭕ 正シイ | 25条6項ノ正確ナ期限ナリ |
| 2 | ⭕ 正シイ | 25条4項ノ届出義務ナリ |
| 3 | ⭕ 正シイ | 25条7項ノ取消事由ナリ |
| 4 | ❌ 誤リ | 免許取得後3ヶ月、申請後デハナイナリ |
供託期限ハ 「免許取得後3ヶ月以内」ガ要点ナリ!
オリジナル問題3(特殊論点・供託物)
営業保証金の供託物に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 供託物は金銭のみという形で法律上の原則として運用されるという決まり
- 金銭+有価証券の併用可能で、国債・地方債は額面評価・社債等は90%評価
- 有価証券のみで供託可能という形で法律上の原則として運用されるの構造
- 不動産も供託物として認められるという形で法律上の原則として運用される扱い
解答は 2 なのじゃ。
供託物の種類を問う論点なのじゃ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ❌ 誤り | 金銭+有価証券併用可能、金銭のみではないのじゃ |
| 2 | ⭕ 正しい | 25条3項+施行令の正確な内容のじゃ |
| 3 | ❌ 誤り | 有価証券のみも可能(2は併用可能の意なので誤り)のじゃ(この選択肢は文脈上誤り) |
| 4 | ❌ 誤り | 不動産は供託物ではない、金銭・有価証券のみのじゃ |
供託物は 「金銭+有価証券(国債・地方債100%、社債等90%評価)」、これが要点なのじゃ!
まとめ
供託は宅建業法の営業保証金論点の中核。3軸を押さえれば、関連の事例問題は機械的に解ける。
押さえどころ3つ
- 金額: 本店1,000万円+支店500万円(1事務所につき)、施行令2条の4
- 期限と効果: 免許取得後3ヶ月以内+届出義務+期限超過で免許取消し可能(25条6項・7項)
- 供託物: 金銭+有価証券併用可、国債・地方債は額面100%・社債等は90%評価
次に学ぶべき関連用語
供託をマスターしたら、次の論点に進むのが効率的だ。営業保証金で上位概念を整理し、還付・取戻しで関連手続を確認する。次に保証協会・弁済業務保証金分担金で対比制度を統合すれば、営業保証金クラスタが完成する。
論点を1つずつ積み上げれば、景色は着実に変わる。供託は営業保証金の中核論点。ここを越えれば、業法の営業保証金論点は順に攻略可能になる。
学習の進め方の目安
供託を完全に覚えたかをセルフチェックする方法。次の3つの問いに即答できれば合格レベル。「金額(本店1,000万+支店500万)を即答できるか」「期限(3ヶ月以内)を述べられるか」「供託物(金銭+有価証券)を整理できるか」。即答できなければ、もう一度この記事の該当セクションに戻ればいい。重要論点ほど、繰り返した分だけ得点が伸びる。