登録免許税とは（全体像）
登録免許税は、不動産の登記をするときに国に払う税金のこと。家を買って「自分のもの」と登記したり、住宅ローンで抵当権を設定したりするときにかかる。納めるのは登記を受ける人で、複数人いれば全員で連帯して納める。
不動産にかかる税金はいくつかあるが、登録免許税は「登記する段階」でかかる国税。取得そのものにかかる不動産取得税（都道府県税）とは別物、と区別すると混ざらない。
ポイントは、税率が登記の種類によって変わること。つまり、同じ不動産でも「どんな登記をするか」で負担が違ってくる。そして住宅を取得する場面では、軽減特例で税率がさらに下がる。
詳しく：この表だけ覚えれば戦える
ここが記事の心臓部。登録免許税の中身は、次の表に全部つまっている。
登記の種類別 本則税率
| 登記の種類 | 税率 | ひとこと |
|---|---|---|
| 所有権保存（新築の最初の登記） | 0.4% | 軽め |
| 所有権移転（売買） | 2.0% | ここだけ重い |
| 所有権移転（相続） | 0.4% | 売買の1/5に軽減 |
| 所有権移転（贈与） | 2.0% | 売買と同じ |
| 抵当権設定（住宅ローン） | 0.4% | 軽め |
税率のもとになる金額（課税標準）は、所有権の登記なら不動産の価額（実務では固定資産課税台帳の登録価格）、抵当権設定なら借りたお金の額（債権金額）になる。
そして、住宅を取得する場面では軽減特例で税率がさらに下がる。
住宅取得まわりの軽減特例
| 軽減の対象 | 本則 → 軽減後 | 期限 |
|---|---|---|
| 土地の売買による移転 | 2.0% → 1.5% | 令和11年（2029年）3月31日まで |
| 住宅用家屋の保存 | 0.4% → 0.15% | 令和9年（2027年）3月31日まで |
| 住宅用家屋の移転 | 2.0% → 0.3% | 令和9年（2027年）3月31日まで |
| 住宅用家屋の抵当権設定 | 0.4% → 0.1% | 令和9年（2027年）3月31日まで |
期限は受験年度の最新仕様で要確認だが、土地の売買の軽減のほうが後まで続く点が試験で問われる。納付は原則として現金で、税額が3万円以下なら印紙でも納められる。
わかりやすく言い換えると
要するに、登録免許税は「登記という手続きをするときの手数料みたいな税金」だと考えるとラク。
税率は「売買だけ別格に重い」と覚えるのがコツ。
①保存・相続・抵当権設定＝ぜんぶ0.4%（軽い組）
②売買・贈与＝2.0%（重い組）
相続が軽いのは「自分で選んだ移転じゃない（義務的に発生する）」から、売買が重いのは「自分の意思で買った」から、という理由づけで覚えると忘れにくい。
試験のツボ
🔴 一番出る：登記の種類別の税率
①保存・相続・抵当権設定 ＝ 0.4%
②売買・贈与 ＝ 2.0%
🔴 次に出る：相続は売買より軽い
①相続による移転 ＝ 0.4%（売買2.0%の1/5）
②贈与による移転 ＝ 2.0%（売買と同じ）
🟡 押さえると安定：住宅取得の軽減特例
①住宅用家屋の保存0.15%・移転0.3%・抵当権設定0.1%
②土地の売買は1.5%（期限は住宅まわりより後の令和11年まで）
よくある間違い
①「相続も売買と同じ2.0%」→ ✗ 相続は0.4%。売買の1/5に軽減されている。
②「抵当権設定の税率のもとは不動産の価額」→ ✗ 抵当権設定は借りたお金の額（債権金額）がもとになる。
③「軽減特例の期限はぜんぶ同じ」→ ✗ 住宅まわりは令和9年。土地の売買はそれより後の令和11年まで続く。
試験での出題パターン
実際の問題でたしかめてみよう。
オリジナル問題1（登記の種類別の税率）
登録免許税の本則の税率に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 所有権保存登記は2.0％・売買による移転登記は0.4％とされ、保存のほうが移転より重く課される
- 所有権の保存・相続による移転・抵当権設定はいずれも0.4％で、売買による移転だけ2.0％となる
- 抵当権の設定登記は2.0％で、売買による所有権移転登記は0.4％という税率が適用される
- すべての登記が一律2.0％とされ、登記の種類による税率の違いはまったく設けられていない
解答は 2 である。
つまり、保存・相続・抵当権設定は0.4％でそろい、売買だけが2.0％と重い。「保存・相続・抵当は0.4％、売買だけ2.0％」と覚えると整理しやすい。
選択肢1・3は税率の組み合わせが逆である。選択肢4は、登記の種類で税率が変わるので一律ではない。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 保存は0.4％・売買は2.0％で、重い軽いが逆 |
| 2 | ✓ | 保存・相続・抵当は0.4％、売買だけ2.0％で正しい |
| 3 | ✗ | 抵当は0.4％・売買は2.0％で、組み合わせが逆 |
| 4 | ✗ | 登記の種類によって税率は異なり、一律ではない |
オリジナル問題2（相続と売買の対比）
所有権移転登記の登録免許税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 相続による移転登記は2.0％で、売買による移転登記0.4％よりも重く課税されるしくみとなっている
- 相続も売買も移転登記はどちらも一律2.0％で、原因による税率の違いはまったく設けられていない
- 相続による移転登記は0.4％、売買による移転登記は2.0％で、相続は売買の5分の1に軽くなる
- 贈与による移転登記は0.4％とされ、売買による移転登記2.0％よりも大きく軽減される扱いになる
解答は 3 だっ。
要するに、相続は0.4％で売買2.0％の5分の1まで軽くなるんだっ。自分で選んだ移転じゃないから軽い、と覚えてねっ。
選択肢1は重い軽いが逆だっ。選択肢2は原因で税率が変わるから一律ではないっ。選択肢4の贈与は売買と同じ2.0％で、0.4％ではないよっ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 相続0.4％・売買2.0％で、重い軽いが逆 |
| 2 | ✗ | 相続と売買で税率は異なり、一律ではない |
| 3 | ✓ | 相続0.4％・売買2.0％で、相続は売買の5分の1 |
| 4 | ✗ | 贈与は売買と同じ2.0％で、0.4％ではない |
オリジナル問題3（住宅取得の軽減特例）
住宅取得にかかる登録免許税の軽減特例に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 軽減特例を使うと住宅用家屋の保存登記の税率は本則0.4％より高くなり、かえって負担が増える扱い
- 土地の売買による移転登記の軽減は、住宅用家屋の特例と同じ期限まで延長されたものとされている
- 軽減特例は登記の納付方法を現金から印紙のみに変える制度で、税率そのものは引き下げられない
- 住宅用家屋の保存は0.15％・移転は0.3％・抵当権設定は0.1％へと本則より引き下げられる
解答は 4 だよ。
つまり、住宅用家屋の保存は0.15％・移転は0.3％・抵当権設定は0.1％まで下がる。本則より大きく軽くなる、と押さえてね。
選択肢1は「高くなる」が逆で、軽減特例は税率を下げる。選択肢2は土地の売買と住宅用家屋で期限が違う（土地は令和11年まで）ので誤り。選択肢3は納付方法ではなく税率を下げる制度だよ。
| 選択肢 | 判定 | 理由 |
|---|---|---|
| 1 | ✗ | 軽減特例は税率を下げる制度で、高くはならない |
| 2 | ✗ | 土地の売買は令和11年までで、住宅用家屋と同じ期限ではない |
| 3 | ✗ | 納付方法ではなく税率を引き下げる制度である |
| 4 | ✓ | 保存0.15％・移転0.3％・抵当0.1％へ引き下げで正しい |
まとめ
押さえどころ
- 🔴 税率＝保存・相続・抵当権設定は0.4%、売買・贈与だけ2.0%。
- 🔴 相続は売買の1/5（0.4%）。贈与は売買と同じ2.0%。
- 🟡 住宅取得の軽減特例＝保存0.15%・移転0.3%・抵当0.1%（土地の売買は1.5%・期限は令和11年まで）。
次に学ぶ
- 不動産取得税 ── 不動産を取得した段階でかかる都道府県税。登録免許税は「登記」、取得税は「取得」と対比すると混ざらない。
- 固定資産税 ── 不動産を持っている間、毎年かかる市町村税。
- 印紙税 ── 契約書などの文書を作るときにかかる国税。
執筆: SikakuQuest編集部