絶対的記載事項とは？業法37条が定める37条書面に必ず記載すべき事項

絶対的記載事項とは何か(本質)

条文の趣旨

宅地建物取引業法37条が定める、37条書面(契約成立後の書面)に必ず記載すべき事項。

絶対的記載事項の趣旨は 契約内容の明確化。35条書面(重要事項説明書、契約成立前)とは異なり、37条書面(契約書面、契約成立後)は契約の成立を確認し、契約内容を法的に確定させる役割を持つ。

絶対的記載事項は 任意的記載事項との対比 で理解する。絶対的(必ず記載)・任意的(定めがあれば記載)の2類型に分けて整理する設計だ。

わかりやすく言い換えると

要するに「契約書に必ず書かなければならない項目」。具体的には、誰と誰が、何を、いくらで取引するか、いつ引き渡すか、解除事由はどうか、等の基本事項を37条書面に記載する義務がある。

実務では、宅建業者は契約成立後に法定要件を満たした37条書面を作成・交付する。記載漏れは業法違反として処分対象となる。

試験での位置付け

絶対的記載事項は宅建本試験の宅建業法ブロックでほぼ毎年出題される頻出論点。問題文では「売買と賃貸借の項目差」「具体的事項の該当性」「任意的記載事項との対比」がピンポイントで問われる。契約書面クラスタの中核論点として位置付けられる。

宅建業法は20問中の最大ブロック。本論点を押さえれば、契約成立後の書面交付義務が体系的に理解できる。

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なぜ重要か

過去5年の出題傾向

過去5年で、絶対的記載事項関連は本試験で 2-3問 出題されている。特に「売買・交換と賃貸借の項目差」と「具体的事項の判定」は頻出論点。問題文では「移転登記の申請時期は売買のみか」「借賃の支払時期は賃貸借のみ絶対的か」が事例形式で問われる。

宅建業法ブロックの中で、絶対的記載事項は 項目特定論点 が中心。売買・交換と賃貸借の項目を整理する訓練が得点につながる。

押さえるとどう効くか

絶対的記載事項を体系的に押さえれば、契約書面クラスタは安定理解できる。37条書面・任意的記載事項・引渡し時期と並んで、業者業務の中核論点であり、これらを押さえれば契約書面関連の事例問題は機械的に解ける。

宅建業法は20問。本論点を押さえれば派生論点(任意的記載事項・引渡し時期・契約不適合責任の記載)の理解も連鎖的に進む。

関連論点との接続

絶対的記載事項は業法・契約書面クラスタの中核論点と複数つながる。

• 37条書面 — 絶対的記載事項の対象書面
• 35条書面 — 契約成立前の書面(対比)
• 重要事項説明 — 35条書面の前段階
• 宅建士による説明 — 説明者要件
• 契約締結前の説明 — 説明手続
• 媒介契約 — 業務遂行の前提

「契約成立 → 37条書面の作成 → 絶対的記載事項を必ず記載 → 任意的記載事項は定めがあれば記載 → 当事者交付」という流れの 契約書面段階 が絶対的記載事項だ。

出題形式のパターン

形式は3つに大別される。第一に 正誤判定の四肢択一で、絶対的記載事項の特定を問う。第二に 事例の組み合わせ判定で、具体的事項が絶対的・任意的のどちらかを判定する設問。第三に 特殊事例で、売買と賃貸借の項目差・記載漏れの効果が論点になる。

形式は変わっても核心は同じ。「売買・交換の絶対的記載事項」「賃貸借の絶対的記載事項」「任意的記載事項との対比」の3軸で機械的に判定できる。

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詳細解説

絶対的記載事項は、3軸での分解 が解きやすい。第1軸「売買・交換の絶対的記載事項」、第2軸「賃貸借の絶対的記載事項」、第3軸「任意的記載事項との対比」。3軸を順に押さえれば、絶対的記載事項関連の事例問題は機械的に解ける。

ポイント1: 第1軸 ─ 「売買・交換の絶対的記載事項」

売買・交換の37条書面の絶対的記載事項は 業法37条1項各号 に列挙される。

これらは すべて記載必須。記載漏れがあれば業法違反として処分対象となる。

特に重要なのが 5号「移転登記の申請の時期」。これは売買・交換特有の項目で、賃貸借の37条書面には含まれない。試験での頻出ポイントだ。

ポイント2: 第2軸 ─ 「賃貸借の絶対的記載事項」

賃貸借の37条書面の絶対的記載事項は 業法37条2項各号 に列挙される。

賃貸借の絶対的記載事項は売買・交換より 項目数が少ない。具体的には:

1. 当事者の氏名・住所
2. 物件を特定するための表示
3. 借賃の額・支払時期・支払方法
4. 物件の引渡しの時期
5. 契約解除に関する事項(任意の場合あり、原則絶対)

賃貸借には 「移転登記の申請の時期」が不要(所有権移転を伴わないため)。これが売買・交換との重要な相違点だ。

ポイント3: 第3軸 ─ 「任意的記載事項との対比」

絶対的記載事項に対し、任意的記載事項 は「定めがある場合に記載すべき事項」。

任意的記載事項は 当事者の特約があれば記載するもの。例えば「損害賠償の予定の額」は当事者間で定めがあれば記載するが、定めがなければ記載不要となる。

両者の区別は試験での頻出ポイント。「常に記載必須=絶対的」「定めがあれば記載=任意的」と整理すれば判定が容易だ。

ポイント4: 35条書面と37条書面の対比

絶対的記載事項を理解するには 35条書面と37条書面の対比 が重要。

35条書面と37条書面の対比は次のとおり。35条書面は契約成立前の重要事項説明書(判断材料の提供)、37条書面は契約成立後の契約書面(契約内容の確定)、絶対的記載事項は37条書面に法定義務として課されるが35条書面とは別概念である。

35条書面は「契約前の判断材料」、37条書面は「契約後の契約内容明確化」と性格が異なる。絶対的記載事項は37条書面のための制度で、35条書面の重要事項とは別概念だ。

両者を混同して「35条書面の重要事項=絶対的記載事項」と誤解しやすいが、両者は別の制度設計となる。

絶対的記載事項の総まとめ

ここまでの要素を整理する。第1軸(売買・交換: 当事者・物件・代金・引渡し時期・移転登記申請時期等、業法37条1項各号)、第2軸(賃貸借: 当事者・物件・借賃・引渡し時期等、業法37条2項各号、移転登記申請時期は不要)、第3軸(任意的記載事項=定めがあれば記載、損害賠償予定等)、35条書面(契約前・重要事項)とは別制度。これらを順に当てはめれば、絶対的記載事項関連の事例問題は機械的に解ける。

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よくある間違い・注意点

間違いパターン1: 「賃貸借でも移転登記の申請時期が絶対的記載事項」

これは大間違い。賃貸借には移転登記の申請時期は不要(業法37条2項)。所有権移転を伴わないため、登記申請時期は対象外。売買・交換のみ。

間違いパターン2: 「損害賠償の予定の額は絶対的記載事項」

これも誤り。損害賠償の予定は任意的記載事項(当事者間で定めがあれば記載)。常に記載必須ではない。

間違いパターン3: 「35条書面の重要事項と37条書面の絶対的記載事項は同じ」

これも誤り。両者は別概念。35条書面は契約前の判断材料、37条書面は契約内容の明確化で、性格と目的が異なる。

似た用語との違い

任意的記載事項は 定めがあれば記載すべき事項(業法37条1項8号等)、本論点(絶対的記載事項)は 必ず記載すべき事項。両者は対の関係で、両方を満たすことで37条書面が完成する。

35条書面の重要事項は 契約成立前の判断材料(業法35条1項各号)、本論点(絶対的記載事項)は 契約成立後の契約内容(業法37条1項各号)。両者は時系列・目的が異なる別制度だ。

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試験での出題パターン

完全自作のオリジナル問題で確認する。過去問そのままではない。

オリジナル問題1(基本論点)

オリジナル問題2(応用論点・売買と賃貸借)

オリジナル問題3(特殊論点・35条書面との対比)

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まとめ

絶対的記載事項は宅建業法の契約書面クラスタの中核論点。3軸を押さえれば、絶対的記載事項関連の事例問題は機械的に解ける。

押さえどころ3つ

1. 売買・交換: 当事者・物件・代金・引渡し時期・移転登記申請時期等(業法37条1項各号)
2. 賃貸借: 当事者・物件・借賃・引渡し時期等(業法37条2項各号)、移転登記申請時期は不要
3. 任意的記載事項との対比: 任意的=定めがあれば記載(損害賠償予定等)、絶対的=必ず記載

次に学ぶべき関連用語

絶対的記載事項をマスターしたら、次の論点に進むのが効率的だ。37条書面で書面の全体像を再確認し、任意的記載事項で対比類型を整理する。次に35条書面・重要事項説明で書面手続全体を統合すれば、業者業務クラスタが完成する。

論点を1つずつ積み上げれば、必ず景色は変わる。絶対的記載事項は契約書面の核心。ここを越えれば、業者業務関連の事例問題は順に攻略可能になる。

学習の進め方の目安

絶対的記載事項を完全に覚えたかをセルフチェックする方法。次の3つの問いに即答できれば合格レベル。「売買の絶対的記載事項を列挙できるか」「賃貸借との項目差を述べられるか」「任意的記載事項との対比を説明できるか」。即答できなければ、もう一度この記事の該当セクションに戻ればいい。重要論点ほど、繰り返した分だけ得点が伸びる。

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