【宅建の実務】完成前の物件、手付金は戻る？──手付金等の保全措置を説明する
建設中の新築マンションを買う予定のお客様から、不安の相談が届く。
「まだ工事中の新築マンション（宅建業者が売主）を買う予定です。契約時に手付金として代金の8％を払うのですが、もし完成前に売主に何かあったら、払ったお金は戻ってこないのでしょうか？ とても不安です。」
宅建の試験では「手付金等の保全措置」は業者が売主のときの重要ルール。覚えた基準が力になるのは、こうして不安な買主を、根拠をもって安心させられたときだ。この記事では、保全措置の仕組みを整理する。
まず結論：一定額を超えると、保全措置で守られる
宅建業者が自ら売主となり、引渡し前に手付金等を受け取る場合、一定額を超えると手付金等の保全措置が義務づけられている。基準はこう。
| 物件の状態 | 保全措置が必要になる基準 |
|---|---|
| 未完成物件 | 代金の5％超、または1,000万円超 |
| 完成物件 | 代金の10％超、または1,000万円超 |
今回は工事中（未完成）で手付金は代金の8％。5％を超えているので、保全措置の対象になる。だから「戻ってこないのでは」という心配には、根拠をもって答えられる。
保全措置があると、何が守られるのか
保全措置があると、保証会社や銀行などが間に入る。万一、売主が引渡しできなくなっても、預けた手付金等は買主に返還される。つまり「完成前にお金だけ払って、物件も戻りも無い」という事態を防ぐ仕組みだ。だから契約前に、どの方法で保全されるかまで確認しておくと安心できる。
プロならこう説明する
ミナさん、ご不安な点、もっともです。工事中の新築のように引渡し前にお金を預ける場合には、買主を守る「手付金等の保全措置」という仕組みがあります。
宅建業者が自ら売主となるときは、未完成物件では代金の5％超または1,000万円超の手付金等を受け取る場合、保全措置を講じる義務があります。今回は代金の8％ですので、この保全措置の対象になります。
保全措置があると、保証会社や銀行などが間に入り、万一売主が引渡しできなくなっても、お預けいただいた手付金等はミナさんに返還されます。契約前に、どの方法で保全されるかも一緒に確認しましょう。
説明で外したくないポイント
- 「業者が売主」のとき：この保全措置は、宅建業者が自ら売主になる場合のルール。まず売主が誰かを確認する。
- 未完成と完成で基準が違う：未完成5％超、完成10％超（いずれも1,000万円超も対象）。物件の状態で基準が変わる。
- 保全の方法を確認：保証・保険など方法があるため、どの方法で守られるかまで契約前に確かめる。
この場面で効いている宅建の知識
- 根拠条文：宅地建物取引業法 第41条・第41条の2（手付金等の保全）
- 未完成物件：代金の5％超、または1,000万円超で保全措置が必要
- 完成物件：代金の10％超、または1,000万円超で保全措置が必要
- 効果：引渡し前に受け取る手付金等が、万一のとき買主に返還される
「未完成5％・完成10％・1,000万円」という試験知識が、そのまま不安への回答の骨組みになっている。
自分でやってみる
学習アプリ「シカクエ」の実務クエストでは、この相談に自分で返信を書いて採点を受けられる（架空の練習用）。保全措置の基準と効果を、根拠をもって安心につなげられるか、試してみると定着が進む。