【宅建の実務】退去時の敷金、壁紙代は全額負担？──原状回復の考え方に答える
アパートを退去したお客様から、相談窓口に連絡が入る。
「先日アパートを退去したのですが、『壁紙の張り替え費用は全額あなた持ち』と言われ、敷金がほとんど返ってきませんでした。ふつうに暮らしていて日焼けした程度なのですが、本当に全部払わないといけないのでしょうか？」
宅建の試験では「原状回復・敷金」は頻出で、実生活でも相談が多いテーマ。覚えた考え方が力になるのは、こうして不安な借主に基準をやさしく説明できたときだ。この記事では、負担の分かれ目を整理する。
まず結論：ふつうの傷みは、原則として貸主の負担
原状回復では、負担が2つに分かれる。ここが分かれ目になる。
| 種類 | 例 | 原則の負担 |
|---|---|---|
| 通常損耗・経年変化 | ふつうに暮らして生じる傷み、壁紙の日焼けによる変色など | 貸主の負担 |
| 借主の故意・過失による損耗 | 落書き、たばこのヤニ汚れ、手入れ不足による傷みなど | 借主の負担 |
今回のお客様は「日焼けした程度」とのこと。これは通常損耗・経年変化にあたる可能性があり、その場合は借主が全額を負担するものではない。
敷金は「差し引いた残り」が返ってくる
敷金の基本の考え方はこうだ。借主が負担すべき費用（故意・過失による損耗の分や、未払いの家賃など）を差し引いて、残りが返還される。
だから「敷金がほとんど返らない」場合は、何がどれだけ差し引かれているのか、内訳を確認するのが第一歩になる。日焼けによる変色まで借主負担として計算されていないか、精算書を見て確かめる。
プロならこう答える
ミラさん、ご心配なお気持ち、よく分かります。原状回復には考え方の目安があります。
ふつうに暮らしていて生じる傷みや、時間の経過による変化（壁紙の日焼けによる変色など）は「通常損耗・経年変化」と呼ばれ、原則として貸主さんの負担とされています。借主が全額を負担するものではありません。
一方で、借主の不注意やわざとつけた汚れ・傷（落書きやたばこのヤニ汚れなど）は、借主の負担になります。敷金は、こうした借主負担分や未払いの家賃などを差し引いた残りが返還されるのが基本です。
ミラさんのお話では日焼けした程度とのことですので、通常損耗にあたる可能性があります。契約書や精算の内訳を一緒に確認して、納得できる形を探しましょう。
説明で外したくないポイント
- 「全額あなた持ち」を鵜呑みにしない：通常損耗まで借主負担にはならないのが原則。まず内訳を確認する。
- 特約があるかを見る：契約書に負担についての特約がある場合もあるため、契約内容も併せて確かめる。
- 断定せず、確認に導く：現物や精算書を見ないと最終判断はできない。基準を示したうえで、一緒に確認する姿勢で伝える。
この場面で効いている宅建の知識
- 根拠：民法（賃貸借の原状回復。通常損耗・経年変化は原則として借主の負担ではない）と、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
- 通常損耗・経年変化：原則として貸主の負担
- 借主の故意・過失による損耗：借主の負担
- 敷金：借主負担分や未払賃料などを差し引いた残りを返還
「通常損耗は貸主負担」という試験知識が、そのまま不安な相談への回答の軸になっている。
自分でやってみる
学習アプリ「シカクエ」の実務クエストでは、この相談に自分で返信を書いて採点を受けられる（架空の練習用）。通常損耗と故意過失の違いを、借主に寄り添いつつ正確に伝えられるか、試してみると定着が進む。