【宅建の実務】退去時の敷金、壁紙代は全額負担？──原状回復の考え方に答える
アパートを退去したお客様から、相談窓口に連絡が入る。
「先日アパートを退去したのですが、『壁紙の張り替え費用は全額あなた持ち』と言われ、敷金がほとんど返ってきませんでした。ふつうに暮らしていて日焼けした程度なのですが、本当に全部払わないといけないのでしょうか？」
宅建の試験では「原状回復・敷金」は頻出で、実生活でも相談が多いテーマ。覚えた考え方が力になるのは、こうして不安な借主に基準をやさしく説明できたときだ。この記事では、負担の分かれ目と、実際の確かめ方までを整理する。
まず結論：ふつうの傷みは、原則として貸主の負担
原状回復では、負担が2つに分かれる。ここが分かれ目になる。
| 種類 | 例 | 原則の負担 |
|---|---|---|
| 通常損耗・経年変化 | ふつうに暮らして生じる傷み、壁紙の日焼けによる変色など | 貸主の負担 |
| 借主の故意・過失による損耗 | 落書き、たばこのヤニ汚れ、手入れ不足による傷みなど | 借主の負担 |
今回のお客様は「日焼けした程度」とのこと。これは通常損耗・経年変化にあたる可能性が高く、その場合は借主が負担するものではない。
この考え方は、以前は判例とガイドラインの世界だったが、2020年4月施行の民法改正で条文に明記された（民法621条）。借主は通常損耗・経年変化について原状回復義務を負わない、と法律にはっきり書いてある。「昔からの慣行だから」という説明は、もう通らない。
どっちに入る？——具体例で線を引く
相談の多くは「これはどちらか」で決まる。国土交通省のガイドラインが示す例を、よく出るものに絞って並べる。
| 貸主負担になる例（通常損耗・経年変化） | 借主負担になる例（故意・過失・善管注意義務違反） |
|---|---|
| 家具の設置による床のへこみ | 引越し作業で付けた引っかき傷 |
| テレビ・冷蔵庫の裏の壁の黒ずみ（電気ヤケ） | たばこのヤニ・臭い |
| 日照による壁紙・畳の変色 | 飲み物をこぼして放置したカーペットのシミ・カビ |
| 画びょう・ピンの穴（下地ボードまで達しないもの） | くぎ穴・ねじ穴（下地ボードの張り替えが要るもの） |
| 設備の寿命による故障 | 結露を放置して拡大させたカビ・シミ |
線引きの軸は「ふつうに使っていても起きるか」と「手入れをしていれば防げたか」の2つ。同じシミでも、こぼした直後に拭いたか、放置して広げたかで結論が変わる。だから精算の場面では「何が」だけでなく「どうしてそうなったか」まで見る。
借主負担でも「全額」ではない——経過年数の考え方
ここが、実務でいちばん知られていない部分だ。仮に借主の過失で壁紙を汚したとしても、新品への張り替え費用を全額負担するわけではない。
壁紙や設備には寿命がある。ガイドラインでは、壁紙（クロス）の価値は6年で残存価値1円になる考え方が示されている。つまり6年住んだ部屋の壁紙は、価値がほぼゼロまで減っている。そこに過失で汚れを付けても、賠償すべき価値がそもそも残っていない、という理屈になる。
たとえば入居3年で借主過失の汚れがあるなら、負担は新品価格の残り半分程度が目安になる。「過失があるから全額」ではなく「過失があっても、残っていた価値のぶんだけ」。この一段を知っていると、精算書の見え方が変わる。
特約はどこまで有効か
契約書に「退去時のクリーニング代は借主負担」といった特約が入っていることは多い。特約がすべて無効なわけではないが、通常損耗まで借主に負担させる特約が有効とされるには、判例上の目安がある。
- 負担させる範囲と金額が具体的に示されていること
- 借主がその内容を認識して合意していること
- 負担が暴利的でないこと
「原状回復は借主負担とする」とだけ書いた包括的な文言では、通常損耗の転嫁は認められにくい。逆に「退去時クリーニング代◯円を借主負担とする」と金額まで明示して合意していれば、有効とされることが多い。特約があるかだけでなく、どう書いてあるかまで見る。
敷金は「差し引いた残り」が返ってくる
敷金も2020年の民法改正で定義が明文化された（民法622条の2）。賃料などの担保として借主が差し入れるお金で、借主が負担すべき債務を差し引いた残りが、退去（明渡し）後に返還される。
だから「敷金がほとんど返らない」場合の第一歩は、精算書の内訳の確認だ。見るポイントは3つ。
- 差し引かれた項目は何か（クリーニング・壁紙・その他）
- それぞれ、通常損耗ではないのか（上の表に照らす）
- 借主負担だとしても、経過年数が反映されているか（新品全額になっていないか）
プロならこう答える
ご心配なお気持ち、よく分かります。原状回復には、法律とガイドラインではっきりした基準があります。
ふつうに暮らしていて生じる傷みや、時間の経過による変化——壁紙の日焼けはまさにその典型です——は「通常損耗・経年変化」と呼ばれ、2020年の民法改正で、借主は負担しないと条文に明記されました。日焼けした程度であれば、張り替え費用をご負担いただくものではない可能性が高いです。
そこで、精算書の内訳を一緒に確認させてください。見るのは3つです。何が差し引かれているか。それは通常の暮らしで生じるものではないか。仮にご負担がある項目でも、住まわれた年数が反映されているか——壁紙は6年でほぼ価値がゼロになる考え方があり、過失があっても新品の全額にはなりません。
契約書に特約があればそれも見ます。そのうえで、貸主さん側に内訳の説明を求めていきましょう。基準がはっきりしている分野ですので、落ち着いて確認すれば大丈夫です。
説明で外したくないポイント
- 「全額あなた持ち」を鵜呑みにしない：通常損耗は借主負担にならないのが原則で、いまは条文にも書いてある。
- 借主負担でも経過年数を見る：壁紙6年の考え方。「過失＝新品全額」ではない。
- 特約は中身まで見る：包括的な文言か、金額まで明示した合意か。
- 断定せず、確認に導く：現物や精算書を見ないと最終判断はできない。基準を示したうえで、一緒に確認する姿勢で伝える。
この場面で効いている宅建の知識
- 根拠：民法621条（原状回復義務。通常損耗・経年変化を除く）／民法622条の2（敷金）／国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
- 通常損耗・経年変化：貸主の負担。2020年4月施行の改正で明文化
- 借主の故意・過失：借主の負担。ただし経過年数を考慮する
- 敷金：借主負担分や未払賃料などを差し引いた残りを、明渡し後に返還
「通常損耗は貸主負担」という試験知識が、そのまま不安な相談への回答の軸になっている。