【宅建の実務】相続した畑を宅地にして売れる？──農地転用の許可を説明する
畑を相続したお客様から、相談が届く。
「相続した畑（農地）を、宅地にして買い手に売りたいと思っています。ふつうの土地のようにすぐ売買してしまってよいのでしょうか？ 何か特別な手続きがいると聞いて不安です。」
宅建の試験では「農地法」の許可・届出は頻出。覚えた知識が力になるのは、こうして「そのまま売っていいのか」という不安に、手続きの見通しを渡せたときだ。この記事では、農地転用の考え方を整理する。
まず結論：宅地にして売るには「農地法5条の許可」がいる
農地は食料を生み出す土地として法律で守られているため、ふつうの土地のようにそのまま売買はできない。農地を宅地にする目的で買い手に売る（転用を目的とした権利移動）ときは、農地法5条の許可が必要になる。
だから「相続したからすぐ売れる」わけではなく、まず許可の手続きが前提になる、というのがこの相談の核心だ。
ただし、立地で手続きが変わる
許可は原則として都道府県知事等が行う。ただし、その畑が市街化区域の中にある場合は、あらかじめ農業委員会へ届け出れば許可は不要になる。
| 畑の立地 | 必要な手続き（転用目的の売買） |
|---|---|
| 市街化区域の外 | 農地法5条の許可（原則、都道府県知事等） |
| 市街化区域の中 | あらかじめ農業委員会へ届出（許可は不要） |
だから、まずその畑が市街化区域かどうかを確認するところから始めるのが実務の第一歩になる。
プロならこう説明する
グレンさん、大切な点なのでご説明しますね。農地は食料を生み出す土地として法律で守られているため、宅地にして売る場合には手続きが必要です。
農地を宅地にする目的で買い手に売る（転用を目的とした権利移動）ときは、農地法5条の許可が必要になります。ふつうの土地のようにそのまま売買はできません。
許可は原則として都道府県知事等が行いますが、その畑が「市街化区域」の中にある場合は、あらかじめ農業委員会へ届け出れば許可は不要になります。
まずは畑の場所が市街化区域かどうかを確認するところから始めましょう。手続きの見通しを一緒に整理していきます。
説明で外したくないポイント
- 「転用＋売買」は5条：宅地にして他人に売るのは、転用を目的とした権利移動＝農地法5条。
- 市街化区域なら届出で足りる：市街化区域内は、あらかじめの届出で許可は不要になる。
- まず立地を確認：市街化区域かどうかで手続きが変わるので、立地の確認から始める。
この場面で効いている宅建の知識
- 根拠条文：農地法 第5条（転用目的の権利移動の許可）
- 原則：都道府県知事等の許可が必要
- 市街化区域内の特例：あらかじめ農業委員会へ届け出れば許可は不要
「転用＋売買は5条・市街化区域は届出」という試験知識が、そのまま手続きの見通し案内になっている。
自分でやってみる
学習アプリ「シカクエ」の実務クエストでは、この相談に自分で説明を書いて採点を受けられる（架空の練習用）。必要な許可と立地による違いを、不安に見通しを渡す形で伝えられるか、試してみると定着が進む。