【宅建の実務】「自分で住みたい」で更新を断れる？──正当事由を助言する

戸建てを貸している貸主から、相談が届く。

「人に貸している家に、事情ができて自分で住みたくなりました。契約の更新の時期が近いので、借りている人に出て行ってもらいたいのですが、『貸主の都合』というだけで更新を断れるものでしょうか。」

宅建の試験では「正当事由」は借地借家法の重要テーマだ。覚えた考え方が力になるのは、こうして貸主に、期待と現実の両方を正確に渡せたときである。この記事では、更新を断るための要件と、通知の期限、そして貸主にどう伝えるかまでを通しで整理する。

まず結論：通知の期限を守り、なおかつ正当事由が要る

期間の定めがある建物賃貸借で、貸主から更新を断るには、2つの関門を両方とも通る必要がある。

「自分で住みたい」という事情は、関門2で考慮される要素の一つになる。ただしそれだけで当然に明け渡してもらえるわけではない。ここが貸主の期待とずれやすいところなので、最初に正確に置いておく。

なぜ貸主の一存で終わらせられないのか

建物を借りている側にとって、その建物は生活や商売の土台になっている。契約期間が切れるたびに出ていくかどうかが貸主の判断ひとつで決まるとすると、借りている側は落ち着いて暮らせない。

そこで借地借家法は、期限どおりに通知しなければ従前と同じ条件で更新したものとみなすという形を取った（26条1項本文）。さらに、通知に正当事由を求めることで、貸主・借主どちらの事情も天秤に載せてから結論を出す仕組みにしている（28条）。

この節の規定に反する特約で借主に不利なものは無効とされている（30条）。「更新はしない」と契約書に書いてあるから終わり、という進め方が通らないのは、この条文があるためだ。契約書の文言より条文が上にあると理解しておくと、貸主への説明がぶれない。

正当事由は4つの要素の総合判断——28条を分解する

28条は、考慮する要素を並べたうえで「正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」と定めている。要素を分けると次のようになる。

注意したいのは、立退料が単独で正当事由を作る道具ではないことだ。条文は「その申出を考慮して」と書いており、他の要素と合わせて判断される位置づけになっている。「お金を出せば出てもらえる」という理解のまま話を進めると、後で行き違いが起きる。

つまずきやすいのは「通知したのに更新されてしまう」形

26条には、貸主が見落としやすい二段目がある。

1. 期限どおりに通知しなかったとき：従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされる。ただし期間は定めがないものとなる（26条1項）。
2. 期限どおりに通知したときでも：期間満了後に借主が使用を継続していて、貸主が遅滞なく異議を述べなかったときは、同じく更新したものとみなされる（26条2項）。
3. 転貸されているとき：転借人の使用継続を借主の使用継続とみなして、2項が適用される（26条3項）。

1番目で法定更新になった場合、期間の定めがない契約に変わる。期間の定めがない建物賃貸借は、貸主からの解約申入れの日から6か月を経過することによって終了する（27条1項）。ただしこの解約申入れにも28条の正当事由が要り、26条2項・3項が準用される（27条2項）。つまり関門が消えるわけではなく、入口が変わるだけだと押さえておく。

調べ方の手順——この順番で確認する

相談を受けたら、机上の議論より先に事実を固める。順番はおおむね次のとおり。

1. 契約書で契約の種類を確認する。普通借家か、定期借家か。定期借家（38条1項）なら更新という考え方がそもそもなく、話は「終了通知」に変わる。
2. 期間の定めの有無と、満了日を確認する。ここから通知期間（満了の1年前〜6か月前）を逆算する。
3. 今日が通知期間のどこにいるかを出す。6か月前を過ぎているなら、今回の満了時に断つ道は原則として閉じている。次の満了に向けた組み立てへ切り替える。
4. 28条の要素を、貸主側・借主側の両方で書き出す。片側だけ並べても判断材料にならない。
5. 過去の通知・やり取りの記録を集める。内容証明の控え、メール、家賃の入金履歴。従前の経過はここから読む。
6. 立退料を考えるなら、金額の根拠を用意する。移転費用、差額家賃、営業補償など、内訳を出せる形にする。

定期借家で期間が1年以上ある場合は、別の期限が動く。貸主は期間満了の1年前から6か月前までの間に終了する旨の通知をしなければ、終了を借主に対抗できない（38条6項）。通知期間を過ぎてしまった場合も、その後に通知すれば通知の日から6か月を経過した後は対抗できる（同項ただし書）。普通借家の26条と数字が似ているので、混ぜないよう契約の種類から確認する。

プロならこう助言する

ご事情、承知しました。先にお伝えしておきたいことがあります。「貸主の都合」というだけで更新を断るのは難しく、借地借家法では正当の事由が求められています。

正当の事由があるかどうかは、4つのことを合わせて判断されます。貸主さまと借主さまのそれぞれが、その建物をどれだけ必要としているか。これまでのお付き合いの経緯。建物がどう使われていて、今どういう状態か。そして、立退料など金銭のお申し出があるかどうかです。ご自身でお住まいになりたいというご事情は、この一つ目にあたる大切な要素です。ただ、それだけで当然に出ていただけるという仕組みにはなっていません。

もう一つ、期限のお話をさせてください。更新をお断りになる場合、期間満了の1年前から6か月前までの間に、その旨のご通知が必要です。この期間を外しますと、同じ条件で更新したものとして扱われます。まず契約書で満了日を確認させてください。

それから、ご通知を出した後も油断できない点があります。満了日を過ぎて借主さまがお住まいを続けられている場合、貸主さまが遅滞なく異議を述べておかないと、やはり更新したものとして扱われます。通知を出して終わり、ではなく、満了日の前後にもう一度ご連絡をいただく段取りにしておきましょう。

進め方としては、まず満了日から逆算して残り時間を確認します。そのうえで、借主さまのご事情もうかがいながら、立退料を含めた条件をどう組むかをご相談させてください。話し合いで折り合える形をつくるほうが、結果として早く、費用も抑えられることが多いです。

この案内には、宅建業法の実務ともつながる要素が入っている。賃貸借の媒介で扱う契約期間・更新の定め・契約終了に関する事項は、重要事項説明の対象に含まれる（宅地建物取引業法35条1項）。試験で覚えた条文が、そのまま現場の台本になる。

よくある質問と、その答え方

案内で外したくないポイント

1. 通知は満了の1年前から6か月前まで：まず満了日を確認し、残り時間を出す（26条1項）。
2. 正当事由は4要素の総合判断：必要性・従前の経過・利用状況と現況・財産上の給付の申出（28条）。
3. 立退料は補う材料：単独で正当事由を作る道具ではない。
4. 通知後の異議を忘れない：使用継続に遅滞なく異議を述べないと更新扱いになる（26条2項）。
5. 借主に不利な特約は無効：契約書の文言より条文が上にある（30条）。
6. 定期借家は別の道：更新がない契約は締結時の書面と事前説明が要件（38条1項・3項・5項）。

根拠条文のまとめ