【宅建の実務】家を買うとどんな税金がかかる？──取得時と毎年の税金を案内する

はじめて家を買うお客様から、相談が届く。

「家を買うと、代金や仲介手数料のほかに税金もかかると聞きました。どんな税金が、いつごろかかるのでしょうか。心の準備をしておきたいので、主なものを教えてください。」

不動産の税金は、宅建の学習範囲であると同時に、買主の資金計画そのものだ。覚えた知識が力になるのは、こうして「何が・いつ・どのくらい」の見取り図を渡せたときである。この記事では、税の一覧と根拠、軽減の仕組み、そして案内の順番までを通しで整理する。

まず結論：4つが「買うとき」、2つが「毎年」

住宅の購入でかかる主な税金は6つ。一度きりのものと、持ち続ける限り毎年かかるものに分けると、買主の頭に入りやすい。

もう1つ、住宅ローンを組むと抵当権の設定登記にも登録免許税がかかる。「建物と土地の登記」だけを見込んで、抵当権の分を落としてしまう見積りが起きやすいので、最初から6つ目として数えておく。

なぜ税の話を先にするのか

これらの税金は、代金や仲介手数料と違って支払う時期がばらばらだ。印紙税は契約のとき、登録免許税は決済のとき、不動産取得税は取得から数か月後に納税通知が届く。固定資産税はその翌年からずっと続く。

買主が資金を用意する順番と、請求が来る順番が一致しない。だから「総額でいくら」ではなく、時系列で並べて渡すほうが役に立つ。とくに不動産取得税は、引っ越しが落ち着いたころに通知が届くため、備えが抜けやすい。ここを先に言っておくことが、この案内でいちばん効く。

買うときの3つ——税率を条文で押さえる

印紙税

不動産の譲渡に関する契約書には、契約金額に応じた印紙税がかかる。令和9年3月31日までに作成されるものについては軽減の特例が置かれており、契約金額が10万円を超える不動産譲渡契約書の税率は次のとおり（租税特別措置法91条1項）。

住宅の売買はこの表の中ほどに収まることが多い。この特例は不動産譲渡契約書に対するもので、住宅ローンの金銭消費貸借契約書には及ばない。契約書を2通作って売主・買主が1通ずつ持つ場合、印紙は2通分になる。

登録免許税

登記の種類ごとに税率が決まっている（登録免許税法別表第一第一号）。住宅用家屋については、要件を満たすと大きく下がる。

不動産取得税

標準税率は100分の4（地方税法73条の15）。ただし平成18年4月1日から令和9年3月31日までの間に住宅または土地の取得が行われた場合の標準税率は100分の3とされている（同法附則11条の2第1項）。

土地についてはもう1つ、課税標準そのものを下げる特例がある。宅地評価土地の取得が平成18年1月1日から令和9年3月31日までに行われた場合、課税標準は価格の2分の1になる（同法附則11条の5第1項）。

新築住宅には課税標準からの控除がある。住宅の建築（新築で未使用のものの購入を含む）をした場合、一戸につき1,200万円を価格から控除する（同法73条の14第1項）。中古住宅でも、個人が自己の居住用に耐震基準適合既存住宅を取得した場合、その住宅が新築された時点で適用されていた控除額を差し引く（同条3項）。中古は建築年によって控除額が変わるということなので、年度を確認せずに金額を言わない。

毎年の2つ——1月1日で決まる

固定資産税は、固定資産の所有者に課される（地方税法343条1項）。ここでいう所有者は、土地・家屋については登記簿に所有者として登記されている者だ（同条2項）。そして賦課期日はその年度の初日の属する年の1月1日と定められている（359条）。

都市計画税の税率が「標準税率」ではなく「超えることができない」と書かれている点に注意する。これは制限税率で、市町村はこれより低い税率にすることも、課さないこともできる。「必ず0.3%かかる」という案内にはならない。

固定資産税には免税点もある。同一の市町村内で、同じ人が所有する土地の課税標準の合計が30万円、家屋が20万円、償却資産が150万円に満たない場合は課されない（351条1項）。

つまずきやすいのは「日割り精算は法律の話ではない」

あわせて、買主が翌年から自分の名前で納税通知を受け取ることも伝えておく。買った年に精算した分は、翌年分の前払いではない。ここを混同したまま翌年の通知を受け取ると、「二重に払わされた」という受け取り方になってしまう。

案内の手順——この順番で渡す

1. 時系列の表を先に見せる。契約時（印紙税）、決済時（登録免許税）、取得後数か月（不動産取得税）、翌年から毎年（固定資産税・都市計画税）。
2. 物件の条件を確認する。新築か中古か、床面積、築年、市街化区域内かどうか。軽減が使えるかはここで分かれる。
3. 登記費用の見積りを司法書士から取る。登録免許税と報酬を分けて出してもらうと、税と手数料の区別が買主に伝わる。
4. 固定資産税の課税明細を売主から取り寄せる。現在の評価額と税額が分かり、翌年以降の目安になる。
5. 精算の起算日を契約前に決める。契約書の条項を買主と一緒に読む。
6. 不動産取得税の通知が後から届くことを、口頭と書面の両方で伝える。ここだけは念を押す。

この6ステップを踏むと、渡せる情報が「税金もかかります」から「この時期にこれが来て、この軽減が使えて、ここは後から届きます」に変わる。

プロならこう案内する

心の準備は大切ですね。順番にご説明します。まず、税金は「お買いになるとき一度だけのもの」と「お持ちの間ずっと毎年のもの」に分かれます。

一度だけのものは3つです。ご契約のときに、契約書に貼る印紙税。お引渡しのときに、登記のためにお納めいただく登録免許税。そして不動産取得税です。

この不動産取得税だけ、少し性格が違います。お引渡しから数か月経ってから、都道府県から納税通知書が届きます。お引っ越しが落ち着いたころですので、あらかじめ知っておいていただきたい一つです。ただ、住宅と土地については税率が軽くなる扱いがあり、新築の住宅ですと課税の基になる額から1,200万円が差し引かれます。実際にはお納めいただかずに済むことも多い税金です。

毎年のものは固定資産税と、市街化区域の物件であれば都市計画税です。こちらは1月1日時点で登記簿に所有者として載っている方に課される決まりです。住宅の敷地には課税の基になる額を下げる仕組みがあり、200㎡までの部分は固定資産税で6分の1になります。

年の途中でお引渡しをする場合、その年の分は日割りで精算するのが取引の慣行です。ただ、これは法律で決まった納税義務ではなく、売主さまと買主さまの間の取り決めです。起算日を1月1日にするか4月1日にするかで金額が変わりますので、ご契約書のその条項を一緒に確認させてください。

金額の目安は、物件の条件によって変わります。売主さまから今年の課税明細をお取り寄せしますので、それを見ながら具体的な数字をお出しします。登記の費用も、司法書士に見積りを依頼いたします。

この案内には、宅地建物取引業法35条の重要事項説明につながる部分がある。代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭の額と授受の目的は35条1項7号の説明事項で、固定資産税等の精算金はここに関わってくる。試験で覚えた条文が、そのまま現場の台本になる。

よくある質問と、その答え方

案内で外したくないポイント

1. 一度きりと毎年を分ける：印紙税・登録免許税・不動産取得税／固定資産税・都市計画税。
2. 抵当権の設定登記を忘れない：ローンを組むなら6つ目の税がある（措置法75条）。
3. 不動産取得税は後から届く：ここだけは念を押す。
4. 毎年の税は1月1日で決まる：登記簿上の所有者に課される（343条・359条）。
5. 日割り精算は当事者の取り決め：起算日を契約書で確認する。
6. 軽減には期限がある：条文の適用期間を時点付きで伝える。

根拠条文のまとめ