【宅建の実務】引渡し後に雨漏り、売主に言える？──契約不適合責任に答える
中古住宅を買ったお客様から、相談窓口に連絡が入る。
「先月引渡しを受けた中古の家で、雨漏りが見つかりました。契約のときには聞いていなかった不具合です。売主に直してもらったり、費用を求めたりできるのでしょうか？ 何をすればよいか分かりません。」
宅建の試験では「契約不適合責任」は改正民法の重要テーマ。覚えた知識が力になるのは、こうして困っている買主に、求められることと次の一歩を渡せたときだ。この記事では、買主が求められることを整理する。
まず結論：契約の内容に合わなければ、4つを求められる
引き渡された物件が、種類・品質・数量について契約の内容に適合しない場合（契約不適合）、買主は売主に対して次のことを求められる。
| 求められること | 中身 |
|---|---|
| ①追完請求 | 雨漏りの修補など、契約どおりの状態にするよう求める |
| ②代金減額請求 | それでも直らない場合などに、代金を減らすよう求める |
| ③損害賠償請求 | 不適合で生じた損害の賠償を求める |
| ④契約の解除 | 目的を達せられない場合に、契約を解除する |
今回の雨漏りが「契約で聞いていなかった不具合」であれば、状況に応じてこれらを求められる可能性がある。
いちばん大事なのは「早めの通知」
ここが実務の勘所。種類・品質の不適合については、原則として不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要がある。
だから、雨漏りに気づいたら、まず箇所や状況を写真などで記録し、早めに売主へ通知するのが第一歩。「何をすればいいか分からない」お客様には、この「記録して、早めに知らせる」を具体的に案内する。
プロならこう答える
ネロさん、ご心配なことと思います。引き渡された家が契約の内容に適合しない場合（契約不適合）、買主として売主に求められることがあります。
具体的には、(1)雨漏りの修補などを求める「追完請求」、(2)それでも直らない場合の「代金減額請求」、(3)生じた損害についての「損害賠償請求」、(4)目的を達せられない場合の「契約の解除」です。状況に応じて、これらを求めることができます。
ひとつ大切なのは、種類・品質の不適合については、原則として「不適合を知った時から1年以内」に売主へ通知する必要がある点です。まずは雨漏りの箇所や状況を写真などで記録し、早めに売主へ通知しましょう。契約書の内容も一緒に確認しながら進めます。
案内で外したくないポイント
- まず記録：雨漏りの箇所・状況を写真などで残す。後の話し合いの土台になる。
- 1年以内の通知：種類・品質の不適合は、知った時から1年以内に通知するのが原則。
- 契約書も確認：不適合責任について特約がある場合もあるため、契約内容も併せて見る。
この場面で効いている宅建の知識
- 根拠条文：民法 第562条〜第566条（契約不適合責任）
- 買主が求められること：追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約の解除
- 通知の期間：種類・品質の不適合は、原則として知った時から1年以内に通知
「追完・減額・賠償・解除」と「1年以内の通知」という試験知識が、そのまま困りごとへの回答になっている。
自分でやってみる
学習アプリ「シカクエ」の実務クエストでは、この相談に自分で返信を書いて採点を受けられる（架空の練習用）。求められることと通知の大切さを、次の一歩まで示して伝えられるか、試してみると定着が進む。