【宅建の実務】引渡し後に雨漏り、売主に言える？──契約不適合責任に答える
中古住宅を買ったお客様から、相談窓口に連絡が入る。
「先月引渡しを受けた中古の家で、雨漏りが見つかりました。契約のときには聞いていなかった不具合です。売主に直してもらったり、費用を求めたりできるのでしょうか？ 何をすればよいか分かりません。」
宅建の試験では「契約不適合責任」は改正民法の重要テーマ。覚えた知識が力になるのは、こうして困っている買主に、求められることと次の一歩を渡せたときだ。この記事では、4つの請求の使い分けと、動く順番までを整理する。
まず結論：契約の内容に合わなければ、4つを求められる
引き渡された物件が、種類・品質・数量について契約の内容に適合しない場合（契約不適合）、買主は売主に対して次のことを求められる。
| 求められること | 中身 | 位置づけ |
|---|---|---|
| ①追完請求 | 雨漏りの修補など、契約どおりの状態にするよう求める | まずこれ |
| ②代金減額請求 | 相当の期間を定めて追完を求めても応じない場合などに、代金を減らす | ①の次 |
| ③損害賠償請求 | 不適合で生じた損害（家財の被害など）の賠償を求める | ①②と併用できる |
| ④契約の解除 | 目的を達せられない場合に、契約を解除する | 最後の手段 |
順序に意味がある。入口は追完（直してもらう）で、減額は原則としてその次。いきなり「代金を返せ」ではなく、「直してほしい」から始めるのが法律の建て付けでもあり、話し合いとしても通りやすい。
いちばん大事なのは「早めの通知」——そして通知で足りる
ここが実務の勘所。種類・品質の不適合については、原則として不適合を知った時から1年以内に売主へ通知する必要がある。この期間を過ぎると、原則として責任を追及できなくなる。
もうひとつ、安心材料がある。2020年の民法改正で、この1年以内にすべきことは「通知」で足りることがはっきりした。裁判を起こしたり、賠償額を確定させたりする必要はない。「この箇所にこういう不適合がある」と売主に知らせておけば、権利は保全される。だから最初の一歩はシンプルだ——記録して、知らせる。
- 雨漏りの箇所・状況を写真と日付で記録する（スマホで十分）。
- 売主へ書面やメールなど形の残る方法で通知する。内容は「いつ・どこで・何を見つけたか」。
- 修理はすぐ必要な応急処置を除き、売主と話す前に本格工事をしない。先に直してしまうと、状態の確認や金額の話し合いが難しくなる。
契約書の特約で結論が変わる——免責と、その限界
中古住宅では「売主は契約不適合責任を負わない」という免責特約が入っていることがある。個人間の売買では、この特約は原則として有効だ。だから契約書の確認は欠かせない。
ただし、免責特約にも限界がある。
- 売主が知りながら告げなかった不適合については、免責特約があっても責任を免れない（民法572条）。雨漏りを知っていて黙っていたなら、特約は効かない。
- 売主が宅建業者で買主が一般の人の場合、通知期間を「引渡しから2年以上」とする以外に、買主に不利な特約は無効になる（宅建業法40条）。全部免責の特約は書いてあっても効かない。
つまり「特約があるから無理」と即断せず、特約の中身・売主が誰か・売主が知っていた事情の有無の3点を見てから判断する。
プロならこう答える
ご心配なことと思います。引き渡された家が契約の内容に適合しない場合、買主として売主に求められることがあります。入口は「直してほしい」という追完請求で、応じてもらえない場合に代金減額、被害が出ていれば損害賠償、どうしても目的を果たせなければ解除、という順で考えます。
いま大切なことは2つです。まず、雨漏りの箇所と状況を写真と日付で記録してください。次に、形の残る方法で早めに売主へ知らせましょう。この通知を「知った時から1年以内」にしておけば、権利は守られます。通知だけで足り、この段階で裁判などは必要ありません。
あわせて契約書を拝見させてください。免責の特約が入っていることがありますが、売主が知りながら告げなかった場合には特約は効きません。契約時の説明内容と付き合わせて、求められることを一緒に整理しましょう。応急処置以外の本格的な修理は、売主と話す前には待ってくださいね。
よくある質問と、その答え方
「『現状有姿で引き渡す』と書いてあったら、もう何も言えませんか」
現状有姿の合意だけでは、契約不適合責任の免除までは意味しないと考えられている。「いまの状態のまま引き渡す」ことと「不具合の責任を負わない」ことは別の話で、免責には免責の特約が要る。文言をよく読み分ける。
「ホームインスペクション（建物状況調査）を受けていたら、どうなりますか」
調査報告書に雨漏りの指摘があり、それを承知で買っていたなら「契約の内容に含まれていた」と評価されやすく、責任追及は難しくなる。逆に調査で問題なしとされていたなら、契約に適合しない根拠として使える。契約時の資料は全部が証拠になる。
「通知してから、どれくらいで動きがありますか」
決まった期限はないが、通知→売主の現地確認→修補の見積り→協議、という流れで数週間単位になることが多い。売主が応じない場合に備えて、やり取りの記録は時系列で残しておく。それ自体が次の手（減額・賠償）の材料になる。
案内で外したくないポイント
- まず記録、次に通知：写真と日付、形の残る通知。1年以内なら通知だけで権利が保全される。
- 順序は追完から：直す→減額→賠償・解除。入口を間違えると話がこじれる。
- 先に直しきらない：応急処置は可。本格工事は状態確認の前にしない。
- 特約は3点セットで見る：特約の中身・売主が誰か・知っていた事情の有無。
- 売主が業者なら宅建業法40条：引渡しから2年以上の通知期間より不利な特約は無効。
この場面で効いている宅建の知識
- 根拠条文：民法 第562条〜第566条（契約不適合責任）・第572条（担保責任を負わない旨の特約の限界）／宅建業法 第40条
- 買主が求められること：追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・契約の解除
- 通知の期間：種類・品質の不適合は、知った時から1年以内に「通知」すれば足りる
- 特約の限界：知りながら告げなかった不適合は免責されない。業者売主は2年未満の特約が無効
「追完・減額・賠償・解除」と「1年以内の通知」という試験知識が、そのまま困りごとへの回答になっている。