【宅建の実務】重要事項説明書、抜けを見抜けるか？──登記された権利の説明漏れ
先輩から、重要事項説明書の下書きを渡されて言われる。
「この下書き、宅建業法で説明が必要なのに抜けている項目が一つある。どこか分かる？」
下書きにはこう書かれている。
対象物件：王都中央マンション305号室
1. 登記記録に記録された事項 … 所有権：売主A名義
2. 法令上の制限 … 用途地域：第一種住居地域
3. 私道に関する負担 … なし
4. 飲用水・電気・ガスの供給施設 … 公営水道・都市ガス・電気いずれも整備済み
5. 代金以外に授受される金銭 … 手付金100万円
宅建の試験では「重要事項説明」は最頻出テーマの一つ。ただ、覚えた説明事項が本当に力になるのは、こうして目の前の書面から"抜け"を見抜けたときだ。この記事では、抜けを見つける視点と、その後の段取りまでを通しで整理する。
まず結論：抜けているのは「所有権以外の登記された権利」
「1. 登記記録に記録された事項」が所有権（売主A名義）だけで終わっている。ここに、抵当権など所有権以外の権利があるかどうかの記載が抜けている。
登記事項は「誰の持ち物か」だけでは終わらない。その物件にどんな担保や制限が付いているかまで含めて、はじめて「登記された権利」の説明になる。
登記記録は3階建て——どこを読むかで見えるものが変わる
不動産の登記記録は、大きく3つの部分でできている。実務では、この3つを別々に読む。
| 部分 | 何が書いてあるか | 実務で見るポイント |
|---|---|---|
| 表題部 | 所在・地番・地目・地積／建物なら構造・床面積 | 登記簿の面積と実測が食い違わないか |
| 権利部 甲区 | 所有権に関する事項 | 現在の所有者は誰か。差押え・仮処分が入っていないか |
| 権利部 乙区 | 所有権以外の権利（抵当権・根抵当権・地上権・賃借権など） | 担保が付いていないか。付いていれば債権額と抹消の見込み |
今回の下書きは、甲区だけを見て乙区を見ていない状態になっている。所有者名を書いて安心してしまう、というのがこの落とし穴の正体だ。
なぜ、それが買主にとって重大なのか
抵当権が設定されたまま引渡しを受けると、何が起きるか。順を追うとこうなる。
- 買主が代金を全額支払い、所有権の移転登記を受ける。
- しかし乙区の抵当権はそのまま残っている。担保は物件に付いたままだ。
- 売主が借入の返済を続けられなくなると、金融機関が担保権を実行する。
- 物件が競売にかけられ、買主は代金を払ったのに所有権を失うおそれがある。
売主に対して損害賠償を求める道は残るが、返済できない状態の相手から回収できるとは限らない。だから登記された権利の有無は「細かい話」ではなく、契約前に必ず伝える事項になっている。
買主に説明するときは、条文より順番で話すと伝わる。「お金を払う→登記も移る→でも担保は残っている→売主が返せなくなると競売になる」。この4段で、なぜ抹消の確認が要るのかが自分ごとになる。
実務ではどう処理するか——決済当日の同時抹消
抵当権が付いている物件が売れないわけではない。むしろ住宅ローンが残った家の売却はごく普通にある。実務では、決済と同時に抹消する段取りを組む。
- 売主が金融機関に残債と抹消の意思を伝え、残高証明を取る。
- 売買代金で残債を返せるか（＝売却価格が残債を上回るか）を確認する。下回る場合は自己資金の補填か、任意売却の相談になる。
- 決済日を金融機関と調整する。抹消書類は当日に金融機関から交付されることが多い。
- 決済当日、司法書士が書類を確認したうえで、買主が代金を支払う。
- 司法書士が「抵当権抹消」と「所有権移転」をまとめて申請する。
この流れを知っていると、買主への説明が「抵当権が付いています」で止まらない。「付いていますが、決済と同時に消します。段取りはこうです」まで渡せる。不安を残さないのは、消える保証ではなく、消す手順が見えていることだ。
重要事項説明で"抜けやすい"項目
今回のような「登記された権利」以外にも、下書き段階で抜けやすい項目がある。チェックの目安として持っておくとよい。
| 項目 | 抜けやすい理由 |
|---|---|
| 所有権以外の登記された権利 | 甲区で満足してしまう（今回の抜け） |
| 契約の解除に関する事項 | 契約書に書くから、と重説で省いてしまう |
| 損害賠償額の予定・違約金 | 「決めていない」ときに、決めていない旨を書き忘れる |
| 手付金等の保全措置の概要 | 金額の大小で要否が変わるため判断が抜ける |
| 代金以外の金銭の"目的" | 金額だけ書いて、何のお金かを書かない |
| 水害ハザードマップ上の所在地 | 2020年8月から説明事項。古い雛形のまま使うと落ちる |
| 石綿使用調査・耐震診断の内容 | 「調査結果の記録の有無」を書く欄だと気づかない |
マンションのような区分所有建物では、これに規約の内容・管理費・修繕積立金の額と滞納の有無・管理の委託先などが加わる。滞納があると、買主がその負担を引き継ぐことがあるため、金額の確認は欠かせない。
「書いてあるか」だけでなく「買主が不利益を避けるのに足りているか」で読むと、抜けに気づきやすくなる。
プロならこう指摘する
「1. 登記記録に記録された事項」が所有権（売主A名義）のみで、抵当権など所有権以外の権利に関する記載が抜けています。登記記録でいえば、甲区だけを見て乙区を確認していない状態です。
抵当権が残ったまま引渡しになると、買主が代金を支払っても担保権は物件に残ります。売主の返済が滞れば競売にかけられ、最悪の場合は所有権を失うおそれがあります。買主の不利益に直結しますので、登記された権利の有無は必ず説明が要ります。
この物件の乙区を確認したうえで、抵当権があれば「決済と同時に抹消する」段取りまで書き加えましょう。あわせて、契約の解除に関する事項と損害賠償額の予定についても、記載が足りているか見ておきたいところです。
この場面で効いている宅建の知識
- 根拠条文：宅地建物取引業法 第35条（重要事項の説明）
- 説明する人：宅地建物取引士が行う。説明の際は宅建士証を提示する
- タイミング：契約が成立する前に説明する
- 書面：重要事項説明書（35条書面）に宅建士が記名する。押印は2022年5月の改正で不要になり、相手方の承諾があれば電磁的方法での提供もできる
- 説明事項の一つ：登記された権利の種類・内容（所有権以外も含む）
35条違反は、業者への指示・業務停止・免許取消といった監督処分の対象になりうる。説明事項の暗記が、そのまま書面の抜けを見抜く目になっているのがわかる。
35条書面と37条書面は、役割が違う
実務で混同しやすいのが、重要事項説明書（35条書面）と契約書（37条書面）だ。似た項目が並ぶが、目的も渡す相手も違う。
| 35条書面（重要事項説明書） | 37条書面（契約書） | |
|---|---|---|
| 目的 | 契約するかどうかを判断する材料を渡す | 成立した契約の内容を残す |
| 渡す時期 | 契約が成立する前 | 契約が成立した後、遅滞なく |
| 渡す相手 | 買主（借主）になろうとする者 | 契約の両当事者 |
| 説明 | 宅建士が説明する（士証の提示あり） | 交付でよい（説明義務はない） |
| 宅建士の関与 | 記名 | 記名 |
この違いが分かっていると、下書きの抜けを見たときに「これは重説で言うべきか、契約書に書くべきか」で迷わなくなる。判断材料は前に、合意内容は後に。順番で覚えるとよい。
なお、買主が宅建業者である場合、35条の説明義務は書面の交付で足りる（説明そのものは省略できる）。相手がプロかどうかで手続きが変わる点も、実務では押さえておきたい。
チェックの手順にすると
- 登記事項証明書を自分で取る。売主から渡された写しだけで済ませない（日付が古いことがある）。
- 甲区で所有者と、差押え・仮処分の有無を見る。
- 乙区で担保権の有無、債権額、抵当権者を見る。
- 担保があれば、抹消の段取りを売主と金融機関に確認する。
- 重説の雛形が最新か確認する（水害ハザードマップ等、追加された項目に対応しているか）。
- 区分所有なら、管理組合に管理費・修繕積立金の額と滞納の有無を照会する。
案内で外したくないポイント
- 甲区で止まらない：登記された権利は乙区まで見て初めて説明できる。
- 「ある／ない」で終わらせない：あるなら、どう消すかの段取りまで渡す。
- 説明は契約前・宅建士が・士証を提示して：この3点は形式ではなく買主保護の中身。
- 雛形の鮮度を疑う：説明事項は追加されている。古い様式は抜けの温床になる。