【宅建の実務】重要事項説明書、抜けを見抜けるか？──登記された権利の説明漏れ

先輩から、重要事項説明書の下書きを渡されて言われる。

「この下書き、宅建業法で説明が必要なのに抜けている項目が一つある。どこか分かる？」

下書きにはこう書かれている。

対象物件：王都中央マンション305号室
1. 登記記録に記録された事項 … 所有権：売主A名義
2. 法令上の制限 … 用途地域：第一種住居地域
3. 私道に関する負担 … なし
4. 飲用水・電気・ガスの供給施設 … 公営水道・都市ガス・電気いずれも整備済み
5. 代金以外に授受される金銭 … 手付金100万円

宅建の試験では「重要事項説明」は最頻出テーマの一つ。ただ、覚えた説明事項が本当に力になるのは、こうして目の前の書面から"抜け"を見抜けたときだ。この記事では、架空の重要事項説明書を題材に、抜けを見つける視点を整理する。

まず結論：抜けているのは「所有権以外の登記された権利」

「1. 登記記録に記録された事項」が所有権（売主A名義）だけで終わっている。ここに、抵当権など所有権以外の権利があるかどうかの記載が抜けている。

登記事項は「誰の持ち物か（権利部の甲区）」だけでなく、「その物件にどんな担保・制限が付いているか（乙区）」まで含む。所有者名だけ書いて安心してはいけない、というのがこの下書きの落とし穴になっている。

なぜ、それが買主にとって重大なのか

もし抵当権が設定されたまま引渡しを受けると、どうなるか。

買主が代金を全額支払っても、その抵当権が残っていれば担保はそのまま。最悪の場合、売主の借入が返済されずに物件が競売にかけられ、買ったはずの家の所有権を失うおそれがある。これは買主の不利益に直結するため、登記された権利の有無は「知らせなくていい細かい話」ではなく、契約前に必ず伝えるべき事項になる。

だから重要事項説明では、所有権以外の権利（抵当権・地上権・賃借権など）が登記されているかを確認し、あれば内容まで説明する。

プロならこう指摘する

「1. 登記記録に記録された事項」が所有権（売主A名義）のみで、抵当権など所有権以外の権利に関する記載が抜けています。

抵当権が設定されたままだと、買主が代金を支払っても担保権が残り、最悪の場合は競売で所有権を失うおそれがあります。買主の不利益に直結するため、登記された権利の有無は重要事項として必ず説明する必要があります。

あわせて、契約の解除に関する事項など、条件面の説明が十分かも確認したいところです。

重要事項説明で"抜けやすい"項目

今回のような「登記された権利」以外にも、下書き段階で抜けやすい項目がある。チェックの目安として持っておくとよい。

• 所有権以外の登記された権利（抵当権など）：今回の抜け。
• 契約の解除に関する事項：どんな時に解除できるか。
• 損害賠償額の予定・違約金：金額の取り決めがあるか。
• 手付金等の保全措置の概要：受け取る手付金がどう守られるか。
• 代金以外の金銭の"目的"：金額だけでなく、何のためのお金かまで。

「書いてあるか」だけでなく「買主が不利益を避けるのに足りているか」で見ると、抜けに気づきやすい。

この場面で効いている宅建の知識

この指摘を支えているのは、宅建業法の以下の知識だ。試験でも実務でも、ここは土台になる。

• 根拠条文：宅地建物取引業法 第35条（重要事項の説明）
• 説明する人：宅地建物取引士が行う（宅建士証を提示して説明）
• タイミング：契約が成立する前に説明する
• 書面：重要事項説明書（35条書面）に宅建士が記名する
• 説明事項の一つ：登記された権利の種類・内容（所有権以外も含む）

「35条の説明事項を暗記する」ことが、そのまま「書面の抜けを見抜く目」になっているのがわかる。

自分でやってみる

読んで理解するのと、実際の書面から抜けを見つけるのは別の力だ。学習アプリ「シカクエ」の実務クエストでは、この重要事項説明書の下書きから抜けを自分で指摘して採点を受けられる（架空の練習用）。どこが足りないかを自分の言葉で説明できるか、試してみると理解が深まる。