【宅建の実務】この賃貸特約、借主に不利すぎない？──通常損耗の全額負担をチェックする

入居者から、契約書の特約について相談が届く。

「賃貸契約書に、退去時のクロスや床の張替費用を『通常損耗も含めて全額借主負担』、敷金も『残っても返さない』と書いてあります。これは全部払うのが普通なのでしょうか。」

宅建の試験で「原状回復」と「特約の有効性」は重要なテーマだ。覚えた知識が力になるのは、こうして契約書の一行から、借主に一方的に不利な組み立てを見抜けたときである。この記事では、条文が定める原則、特約が効く条件、そして契約書の読み方までを通しで整理する。

まず結論：民法は通常損耗と経年変化を、はじめから外している

原状回復義務の条文を、そのまま読む。

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。（民法621条）

かっこ書きが要点だ。通常損耗と経年変化は、そもそも「損傷」から除かれている。借主が原状に復する義務を負う対象に入っていない。

さらにただし書がある。借主の責めに帰することができない事由による損傷も、義務の外に出る。つまり借主が負うのは、通常損耗・経年変化を超える損傷で、かつ借主に帰責事由があるものに絞られている。

なぜ通常損耗は貸主の負担なのか

家賃の中に、既に織り込まれているからだ。賃貸借は「使用および収益をさせること」に対して賃料を支払う契約で（民法601条）、使えば減るのが当たり前の分は、賃料の対価に含まれているという考え方になる。

貸主の側にも修繕義務が置かれている。賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う（民法606条1項本文）。ただし借主の責めに帰すべき事由で修繕が必要になったときは、この限りでない（同項ただし書）。621条と606条は、同じ線引きで裏表になっている。

だから「通常損耗まで借主が負担する」という特約は、賃料で受け取ったものを、退去時にもう一度請求する形になりかねない。ここが問題の芯だ。

敷金は「返す」が原則——622条の2

敷金についても条文がある。

賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。（民法622条の2第1項1号）

2つ押さえる。1つは名目を問わないこと。「保証金」「預り金」と呼ばれていても、債務を担保する目的で交付された金銭であれば敷金にあたる。もう1つは返還の時期で、賃貸借の終了だけでなく賃貸物の返還を受けたときが条件になっている。鍵を返した後、というのが条文上の順番だ。

そして返すのは残額。未払賃料や、借主が負う原状回復費用があれば、そこから差し引かれる。「返す義務がある」と「全額返る」は別なので、借主にはこの区別を先に渡しておく。

では、特約は一切効かないのか

そうではない。621条も606条も任意規定で、当事者の合意で別の定めを置くこと自体は可能だ。実際、通常損耗の一部を借主負担とする特約が有効とされた裁判例もある。

効かなくなるのは、消費者契約法10条に当たる場合だ。

消費者の不作為をもって当該消費者が新たな消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。（消費者契約法10条）

読み取ると、無効になるには2つの要件を両方満たす必要がある。

この法律が及ぶのは消費者契約、つまり消費者と事業者の間で締結される契約だ（消費者契約法2条3項）。ここでいう消費者は「個人（事業として又は事業のために契約の当事者となる場合におけるものを除く）」を指す（同条1項）。個人が住むための賃貸借なら、この法律の射程に入る。逆に法人契約や事業用の賃貸借では、10条は使えない。

特約が有効とされるための3つの条件

裁判例や国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で示されてきた考え方をまとめると、通常損耗を借主負担とする特約が効くには、おおむね次の3つが要る。

1. 特約の必要性があり、暴利的でないなど客観的・合理的理由が存在すること
2. 借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた義務を負うことを認識していること
3. 借主が特約による義務負担の意思表示をしていること

相談の特約を当てはめると、2番目でつまずく。「通常損耗も含めて全額借主負担」という一行では、借主が何をどこまで負うのか分からない。範囲も金額の目安も示されていない以上、認識していたとは言いにくい。

消費者契約法は事業者の努力義務として、消費者の権利義務その他の消費者契約の内容が、その解釈について疑義が生じない明確なもので、かつ、消費者にとって平易なものになるよう配慮することを挙げている（同法3条1項1号）。あいまいに広く書くほど、その特約は弱くなるという構造になっている。

調べ方の手順——契約書をこの順で読む

1. 借主が誰かを確認する。個人の居住用か、法人契約か。消費者契約法が使えるかがここで決まる。
2. 特約が「何を」負担させているかを書き出す。クロス、床、ハウスクリーニング、鍵交換。項目ごとに分ける。
3. それぞれが通常損耗か、それを超える損傷かを仕分ける。621条のかっこ書に当てて分類する。
4. 金額または算定方法が書かれているかを見る。「実費」だけでは、借主が負担の程度を認識できたとは言いにくい。
5. 見返りがあるかを探す。賃料が相場より低いなど、特約の合理性を支える事情があるか。
6. 入居時の記録を確認する。入居時の写真や現況確認書があるか。そもそも入居時から傷んでいたものは、借主が生じさせた損傷ではない。
7. 敷金の精算書と突き合わせる。控除項目のうち、借主が負うべきものがどれかを1行ずつ当てる（622条の2第1項）。

この7ステップを踏むと、渡せる情報が「無効かもしれません」から「この項目は貸主負担、この項目は借主負担、この項目は根拠が示されていないので説明を求めましょう」に変わる。全否定でも全肯定でもなく、行ごとに仕分けるのが実務の形だ。

プロならこう指摘する

ご心配になるのは、もっともです。契約書の2つの条項を、分けてご説明します。

まず第1条についてです。民法では、借主の方が退去時に元に戻す義務を負うのは、普通に暮らしていて生じる傷みや、時間の経過による変化を除いた部分と決められています。日焼けによるクロスの変色や、家具を置いたことによる床のへこみは、この「除かれる部分」に入ります。ですので、これらまで含めて全額をご負担いただくという定めは、法律が定める原則より重い義務をお願いしていることになります。

ご契約が個人のお住まいとしてのものであれば、消費者契約法という法律が働きます。この法律は、法律の原則より借主の義務を重くする条項のうち、信義に反して一方的に消費者の利益を害するものを無効としています。今回のように負担の範囲も金額の目安も示されていない書き方ですと、この条文に当たると判断される可能性があります。

次に第2条の、敷金を残っても返さないという定めです。民法には、賃貸借が終わってお部屋をお返しになったときは、お預かりした敷金から借主の方が負う債務の額を差し引いた残りを返さなければならないと書かれています。「残っても返さない」という定めは、この原則を正面から外すものになります。

進め方をご提案します。契約書の文言だけで白黒をつけるより、項目ごとに仕分けるほうが話が早く進みます。ハウスクリーニング代、クロスの張替、鍵の交換。それぞれについて、通常の使用によるものか、それを超えるものかを分け、入居時のお写真と照らします。そのうえで、貸主さまに根拠のご説明をお願いする形にします。

入居時のお写真や、お部屋の状態を記録した書類はお手元にありますか。あれば、それが最も強い材料になります。もし話し合いで折り合えない場合は、弁護士のご紹介もいたします。

よくある質問と、その答え方

チェックで外したくないポイント

1. 621条は通常損耗と経年変化を除いている：借主が負うのは、それを超える損傷で帰責事由があるもの。
2. 貸主には修繕義務がある：606条1項。621条と裏表の線引き。
3. 敷金は残額を返す：賃貸物の返還を受けたとき（622条の2第1項1号）。名目は問わない。
4. 消費者契約法10条は2要件：義務の加重＋信義則に反して一方的に害すること。
5. 法人契約には10条を使えない：まず当事者を確認する。
6. 特約は「明示されていたか」で強さが変わる：範囲と金額が書かれていない特約は弱い。
7. 行ごとに仕分ける：全否定でも全肯定でもなく、項目単位で当てる。

根拠条文のまとめ