【宅建の実務】売買の仲介手数料はいくらまで？──速算式と2,000万円の計算例
買付けが決まりそうなお客様から、質問が届く。
「無事に土地付きの家（売買代金2,000万円）の買付けが決まりそうです。仲介手数料はいくらまでかかるのでしょうか？ どういう計算で決まるのかも知りたいです。」
宅建の試験では「報酬額の制限」は計算問題としても頻出。ただ、覚えた速算式が力になるのは、こうしてお客様に金額と考え方をその場で説明できたときだ。この記事では、上限額の出し方を実際の数字で整理する。
まず結論：上限は速算式で出せる
売買の仲介手数料には、宅建業法で上限が決められている。代金が400万円を超える場合は、次の速算式で上限額を計算できる。
上限額 ＝ 代金 × 3％ ＋ 6万円（別途、消費税）
「3％＋6万円」の「6万円」は、本来は代金を200万円以下・400万円以下・400万円超の3段階に分けて計算するところを、400万円超の場合に一本の式でまとめた分の調整額。だから400万円を超える売買ではこの速算式が使える。
2,000万円で計算してみる
今回の売買代金2,000万円で、順番に計算するとこうなる。
| ステップ | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| ① 代金×3％ | 2,000万円 × 3％ | 60万円 |
| ② ＋6万円 | 60万円 ＋ 6万円 | 66万円 |
| ③ ＋消費税10％ | 66万円 × 1.10 | 72万6,000円 |
したがって、この取引で受け取れる仲介手数料の上限は72万6,000円となる。
プロならこう説明する
仲介手数料には宅建業法で上限が決められています。代金が400万円を超える場合は、速算式「代金×3％＋6万円（別途消費税）」で上限額を計算できます。
今回の売買代金2,000万円で計算しますと、2,000万円×3％＝60万円、＋6万円で66万円、これに消費税10％を加えて72万6,000円となり、これがいただける上限額です。
あくまで法律上の上限で、これを超えて請求することはありません。ご不明な点があれば、内訳も一緒に確認しましょう。
説明で外したくないポイント
- 「上限」であって「定価」ではない：速算式で出るのは受け取れる上限。実際の額は合意で決まり、これを超えて請求することはできない。
- 400万円以下は速算式が変わる：200万円以下は5％、200万円超〜400万円以下は4％＋2万円。速算式の「3％＋6万円」は400万円超のときの形。
- 消費税を忘れない：上限額の計算では、最後に消費税を加える。ここを落とすと金額がずれる。
この場面で効いている宅建の知識
- 根拠：宅地建物取引業法 第46条（報酬額の制限）と国土交通大臣の報酬告示
- 速算式（400万円超）：代金 × 3％ ＋ 6万円 ＋ 消費税
- 段階の考え方：200万円以下＝5％／200万円超〜400万円以下＝4％＋2万円／400万円超＝3％＋6万円
- 性質：これは"上限"であり、超えて受け取ることはできない
試験で解いた計算が、そのままお客様への金額説明になっているのがわかる。
自分でやってみる
学習アプリ「シカクエ」の実務クエストでは、この質問に自分で金額と計算の考え方を書いて採点を受けられる（架空の練習用）。速算式を使って上限額を自分の言葉で説明できるか、試してみると計算問題にも強くなる。