【行政書士の実務】宅建業を始めるには？──免許と営業保証金を説明する

不動産の仲介を始めたいという方から、相談が届く。

「不動産の売買や賃貸の仲介をする会社を作りたいと考えています。免許が要ると聞きましたが、どういう条件があるのでしょうか。まとまったお金を供託しないといけないという話も聞いて、そこが不安です。」

行政書士の実務で、宅地建物取引業の免許申請は主要な業務の1つだ。力になるのは、こうしてお金の話と、人の話と、事務所の話を分けて示せたときである。この記事では、免許の枠組み、営業保証金の2つの道、専任の宅建士、そして開業までの順番を通しで整理する。

まず結論：免許は事務所の所在で決まり、有効期間は5年

宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所（本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。）を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。
２　前項の免許の有効期間は、五年とする。（宅地建物取引業法3条1項・2項）

建設業許可と同じ構造だ。分かれ目は事務所の所在であって、取引をする物件の場所ではない。知事免許でも、他の都道府県にある物件を扱える。

更新についても定めがある。有効期間の満了後引き続き営もうとする者は更新を受ける（3条3項）。更新の申請があった場合、満了日までに処分がなされないときは従前の免許は処分がなされるまでの間なお効力を有する（同条4項）。更新されたときの有効期間は従前の有効期間の満了の日の翌日から起算する（同条5項）。申請が遅れても期間が後ろへずれるわけではない。

お金の話——2つの道がある

道1：営業保証金を供託する

宅地建物取引業者は、営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。
２　前項の営業保証金の額は、主たる事務所及びその他の事務所ごとに、……政令で定める額とする。（宅地建物取引業法25条1項・2項）

法第二十五条第二項に規定する営業保証金の額は、主たる事務所につき千万円、その他の事務所につき事務所ごとに五百万円の割合による金額の合計額とする。（宅地建物取引業法施行令2条の4）

供託の場所は主たる事務所のもよりの供託所だ。支店ごとに供託するのではなく、まとめて本店の最寄りに供託する。

供託した後の手順も条文にある。

道2：保証協会に加入する

次の各号に掲げる者は、当該各号に掲げる日までに、弁済業務保証金に充てるため、主たる事務所及びその他の事務所ごとに政令で定める額の弁済業務保証金分担金を当該宅地建物取引業保証協会に納付しなければならない。
一　宅地建物取引業者で宅地建物取引業保証協会に加入しようとする者　その加入しようとする日（宅地建物取引業法64条の9第1項）

法第六十四条の九第一項に規定する弁済業務保証金分担金の額は、主たる事務所につき六十万円、その他の事務所につき事務所ごとに三十万円の割合による金額の合計額とする。（宅地建物取引業法施行令7条）

人の話——専任の宅建士

宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所（以下……「事務所等」という。）ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。（宅地建物取引業法31条の3第1項）

法第三十一条の三第一項の国土交通省令で定める数は、事務所にあつては当該事務所において宅地建物取引業者の業務に従事する者の数に対する……宅地建物取引士……の数の割合が五分の一以上となる数、前条に規定する場所にあつては一以上とする。（宅地建物取引業法施行規則15条の5の3）

従業員5人なら1人、10人なら2人という計算になる。

役員が宅建士である場合の特則もある。

前項の場合において、宅地建物取引業者（法人である場合においては、その役員……）が宅地建物取引士であるときは、その者が自ら主として業務に従事する事務所等については、その者は、その事務所等に置かれる成年者である専任の宅地建物取引士とみなす。（宅地建物取引業法31条の3第2項）

社長自身が宅建士なら、その事務所の専任の宅建士とみなされる。小規模で始める場合、これで要件を満たせることが多い。

宅地建物取引業者は、第一項の規定に抵触する事務所等を開設してはならず、既存の事務所等が同項の規定に抵触するに至つたときは、二週間以内に、同項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない。（宅地建物取引業法31条の3第3項）

事務所の話

3条1項のかっこ書が「本店、支店その他の政令で定めるもの」としている。何が事務所に当たるかは政令で決まる。

実務では、次の点が問題になる。

最後の行が見落としやすい。本店で宅建業を営まなくても、本店は事務所として扱われる。営業保証金も専任の宅建士も、本店の分が必要になる。

開業までの手順——この順番で進める

1. 事務所の所在を確認する。1つの都道府県内なら知事免許（3条1項）。
2. 事務所の要件を満たすかを確認する。区分、独立性、賃貸借契約書の使用目的。
3. 専任の宅建士を確保する。業務に従事する者の5分の1以上（規則15条の5の3）。社長が宅建士ならみなし適用（31条の3第2項）。
4. 欠格事由を確認する。法人なら役員全員。
5. 営業保証金か保証協会かを決める。1,000万円か、60万円＋入会金等か。
6. 保証協会にするなら、加入の手続きを並行して進める。免許後すぐ営業するには、事前の準備が要る。
7. 免許を申請する。
8. 免許を受けたら、供託または分担金の納付をする。
9. 免許権者に届け出る（25条4項）。この届出の後でなければ営業できない（同条5項）。
10. 更新の時期を控える。有効期間は5年（3条2項）。

プロならこう説明する

順にご説明します。準備することはお金・人・事務所の3つに分かれます。

まず、ご不安に思われているお金からお答えします。2つの道があります。

1つは、営業保証金を供託する方法です。本店だけでしたら1,000万円になります。支店を作られる場合は、1か所につき500万円が加わります。

もう1つが、保証協会に加入する方法です。こちらは本店で60万円、支店1か所につき30万円です。

ほとんどの方が2つめをお選びになります。ただ、60万円だけで済むわけではありません。協会への入会金や年会費が別にかかります。金額は協会によって違いますので、見積りを取ってからご案内します。

次に人です。事務所には専任の宅地建物取引士を置く必要があります。人数は、その事務所で働く方の5分の1以上と決められています。

ここでお尋ねします。ご自身は宅建士の資格をお持ちですか。お持ちでしたら、法律に定めがありまして、社長さんご自身を専任の宅建士とみなすことができます。小さく始められる場合、これで足りることが多いです。

1点、先にお伝えしておきたいことがあります。専任の宅建士が辞められた場合、2週間以内に補充する必要があります。期間がかなり短いので、おひとりだけという体制ですと、いざというときに困ります。お一人増やしておくか、すぐに来ていただける方を確保しておくことをお勧めします。

3つめが事務所です。ご自宅の一室でお始めになる場合、他のお部屋と物理的に区切られているかが見られます。賃貸物件をお使いになる場合は、契約書の使用目的が事務所になっているかを確認してください。

最後に、いちばん大事な順序をお伝えします。

免許を受けただけでは営業できません。お金を供託するか、保証協会に納めて、その届出をした後でなければ事業を開始してはならない、と法律に書かれています。

しかも、免許を受けてから3か月以内に届出をしないと催告が来て、そこから1か月以内に出さないと免許を取り消されることがあります。

ですので、お金の目処が立ってから免許を申請するという順番でお進めください。保証協会の手続きは、免許の申請と並行して進められますので、そちらも一緒に段取りします。

よくある質問と、その答え方

説明で外したくないポイント

1. 免許は事務所の所在で決まる：物件の場所は関係しない（3条1項）。
2. 有効期間は5年：申請が遅れても期間はずれない（3条2項〜5項）。
3. 営業保証金は本店1,000万円・支店500万円（令2条の4）。供託は本店のもよりの供託所（25条1項）。
4. 保証協会なら本店60万円・支店30万円（令7条）。ただし入会金等が別にかかる。
5. 届出の後でなければ営業できない（25条5項）。3月で催告、その1月で取消し（同条6項・7項）。
6. 専任の宅建士は従業者の5分の1以上（規則15条の5の3）。案内所等は1以上。
7. 役員が宅建士ならみなし適用（31条の3第2項）。
8. 欠けたら2週間以内に補充（同条3項）。

根拠条文のまとめ